Maximale hypotheek in 2023

Wie een huis wil kopen en een hypotheek daarvoor moet afsluiten, zal graag willen weten wat de maximale hypotheek op het inkomen is. Ieder jaar zijn er wel een paar veranderingen die de maximale hypotheek beïnvloeden.

In 2023 zijn deze als volgt:

1. Vanaf 2023 mag 100% van het gezamenlijke inkomen gehanteerd worden voor het vaststellen van het financieringslastpercentage. In 2022 was dat 100% van het hoogste inkomen plus 90% van het lagere inkomen.
2. Alleenstaanden met een inkomen tussen de 26.000 euro en 31.000 euro mogen 3% optellen bij het financieringslastpercentage dat volgt uit de financieringslasttabellen. Het financieringslastpercentage mag echter niet hoger worden dan dat horend bij een toetsinkomen van 31.000 euro. In 2022 ging het nog over een toetsinkomen tussen de 21.500 euro en 31.000 euro. Vanwege de verhoging van het minimumloon naar ongeveer 26.000 euro is dit aangepast.
3. De vier nieuwe financieringslasttabellen zijn herzien. In het algemeen zijn de financieringslastpercentages verlaagd. Bij een gelijkblijvend inkomen betekent dit dat de leencapaciteit op basis van inkomen (LTI) ook lager wordt.
4. De toetsrente-percentages zijn aangepast in de financieringslasttabellen. Die beginnen nu bij 1,5% (2022: 0,5%) door de gestegen rente.

De meest opvallende wijziging is het volledig meenemen (100%) van het tweede inkomen in 2023 voor het vaststellen van het financieringspercentage. Het mee te nemen bedrag wordt hoger en hierdoor is de kans groter dat er een hoger financieringspercentage van toepassing is. In 2023 zijn deze financieringspercentages echter verlaagd vanwege de hoge inflatie en het duurdere uitgavenpatroon waar iedereen mee te maken heeft.

De gevolgen van de wijzigingen

Hieronder enkele berekeningen waarbij rekening is gehouden met de hoogte van de hypotheekrente in de jaren 2022 en 2023. Voor 2022 is de toetrente 1,6% en voor 2023 is deze toetsrente 4,0%. In de berekening vindt u ook een toetsrente van 5%. Deze is van toepassing als huizenbezitters ervoor kiezen om de rente voor een kortere periode dan 10 jaar vast te zetten.

Bovenstaande cijfers zeggen voldoende. De maximale hypotheek in 2023 is beduidend lager dan in 2022. Dit is ook de “schuld” van de hogere hypotheekrente. Wie de hypotheekrente korter wil vastzetten dan 10 jaar zal al helemaal niet blij zijn. De toetsrente wordt hierdoor 5% waardoor de maximale hypotheek nog lager wordt. 

Aan de andere kant hebben veel werknemers een loonsverhoging gekregen. Om aan dezelfde hypotheekbedragen als in 2022 te komen, moet er gemiddeld een loonstijging van 15% plaatsvinden voor de alleenstaande huizenzoekers. Ik verwacht niet dat veel werkgevers dit soort verhogingen hebben aangeboden.

Gevolgen voor tweeverdieners

Vooral bij het inkomen €80.000 / €35.000 is de maximale hypotheek flink lager. Het gaat hier zelfs over een bedrag van ruim €102.000. Dit is een daling van 15%.

Gaat de rente dalen?

Het kan nog erger als er gekozen wordt om de hypotheekrente voor korter dan 10 jaar vast te zetten. De maximale hypotheek is dan ruim €131.000 euro (€684.643 -/- €553.412) ofwel 19% lager.

Huizenbezitters die verwachten dat de hypotheekrente in de toekomst gaat dalen, zullen de rente niet lang willen vastzetten. Zij kiezen dan het liefst voor een variabele rente of een korte rentevaste periode van 1 jaar. Het gevolg is wel dat er getoetst gaat worden met 5% en de maximale hypotheek flink lager wordt. Deze groep huizenbezitters zal toch echt naar een goedkopere koopwoning moeten gaan zoeken.

Toetsrente

Een hypotheekadviseur kan een klant nog wel een beetje helpen door te “rommelen” met de toetsrente. Hieronder een simpel voorbeeld van hoe hoog de maximale hypotheek is bij een echtpaar dat €45.000 en €25.000 verdient.

In ieder geval is duidelijk dat de maximale hypotheek in 2023 (flink) lager is dan in 2022. Dit betekent dat veel huizenbezitters in een lagere prijsklasse moeten gaan zoeken. Bovendien blijkt dat de bruto maandlasten (bij een lagere koopprijs) in 2023 hoger zijn dan in 2022.

Het is dus logisch dat de huizenprijzen onder druk staan en de komende tijd verder gaan dalen.