Over en sluiten II

Jos Koets

op vrijdag 10 juni 2011

Het is alweer meer dan zes jaar geleden dat ik aandacht besteedde aan de oversluitkosten. In mijn column Over en sluiten stond dat er geen duidelijkheid is hoe de oversluitkosten precies berekend moeten worden. Hoeveel van deze kosten komen terecht in box 1 en hoeveel in box 3? Ik ben toen een stapje verder gegaan en heb de berekening uit die column voorgelegd aan diverse politieke partijen.

Zij konden geen goed antwoord geven. Ditzelfde was ook van toepassing voor de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Hierna maar diverse Belastingdiensten in Nederland aangeschreven. Het zal u niet verbazen dat de antwoorden allemaal verschillend waren.

Toch moest ik antwoord hebben omdat ik dit onderwerp in mijn tweede boek (en daarna ook in mijn andere boeken) wilde meenemen. Ik heb nog talloze hoge heren gesproken van diverse instanties. Zelfs enkele die cursussen gaven aan de medewerker van de Belastingdienst, maar niet veel wijzer geworden.

Vier mogelijkheden
Uiteindelijk ben ik toen tot de volgende conclusie gekomen over de volgende vier meest voorkomende oversluitingen:

1) Verhoging van de hypotheek voor onderhoud of verbetering (tweede hypotheek).
2) Verhoging van de hypotheek voor consumptieve doeleinden (tweede hypotheek).
3) Oversluiten met verhoging voor onderhoud of verbetering.
4) Oversluiten met verhoging voor consumptieve doeleinden.

Verhoging van de hypotheek voor onderhoud of verbetering:

Kosten	Eenmalig aftrekbaar	Meegefinancierd in de hypotheek
Taxatie	Ja	Ja
Hypotheekakte	Ja	Ja
NHG	Ja	Ja
Afsluitprovisie	Ja	Ja

Verhoging van de hypotheek voor consumptieve doeleinden:

Kosten	Eenmalig aftrekbaar	Meegefinancierd in de hypotheek
Taxatie	Nee	Nee
Hypotheekakte	Nee	Nee
Afsluitprovisie	Nee	Nee

Oversluiten met verhoging voor onderhoud of verbetering:

Kosten	Eenmalig aftrekbaar	Meegefinancierd in de hypotheek
Taxatie	Ja	Pro rata
Hypotheekakte	Ja	Pro rata
NHG	Ja	Pro rata
Afsluitprovisie	Ja	Pro rata
Boeterente	Ja	Nee

Oversluiten met verhoging voor consumptieve doeleinden:

Kosten	Eenmalig aftrekbaar	Meegefinancierd in de hypotheek
Taxatie	Pro rata	Nee
Hypotheekakte	Pro rata	Nee
Afsluitprovisie	Pro rata	Nee
Boeterente	Ja	Nee

Verkeerde berekening
We zijn nu dus zes jaar verder en er is nog steeds geen duidelijkheid. In berichten van het Ministerie van Financiën zijn er geen duidelijke rekenvoorbeelden te vinden die duidelijkheid geven hoe het nu daadwerkelijk zit. Dit is geen probleem als het oversluiten van een hypotheek niet zo vaak aan de orde is.

Dit is echter niet zo want honderdduizenden mensen hebben (of gaan) hun hypotheek oversluiten. De rede voor oversluiten is voor iedereen anders:

andere koopwoning gekocht
verbouwing
verkeerde hypotheek (meestal beleggingshypotheek)
persoonlijke lening met een te hoge rente
geldgever is niet meer actief in de markt (te hoge verlengingsrente)
nieuwe hypotheekvorm (banksparen)

Het nadeel van onduidelijkheid is dat de berekeningen van de adviseurs misschien onjuist zijn. Bij controle van de Belastingdienst kan dit gevolgen hebben voor de klant, die er van uit gaat dat de adviseur zijn werk goed heeft gedaan.

Duidelijkheid graag
Op 29 oktober 2010 kwam de rechtbank van Leeuwarden tot de conclusie dat oversluitkosten in box 1 behoren. Wie de casus goed leest zal concluderen dat deze niet eenvoudig is. Het zal mij niet verbazen dat u de tekst meerdere keren heeft moeten lezen.

De gevolgen van deze uitspraak zijn wel groot, want iedereen kan dit aankaarten bij de Belastingdienst toe. Ik ben echter van mening dat ook hier weer wordt aangetoond dat vanaf oktober 2010 diverse instanties stil hebben gezeten.

Waarom is het Ministerie van Financiën nog steeds niet met duidelijke rekenvoorbeelden hierover? Heren, kom op en geef ons duidelijkheid.

Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!
Een huis kopen, voorkom een drama!
Klik hier om dit boek te bestellen

Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

Volgen

4 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 10 juni 2011 13:20
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
In welke box kom je terecht en is het aftrekbaar als je een hypotheek
afsluit voor de successie te betalen bij een erfenis
op een huis die verhuurt word.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 10 juni 2011 14:08
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 22 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
pietje-a schreef op 10 juni 2011 13:20:
In welke box kom je terecht en is het aftrekbaar als je een hypotheek
afsluit voor de successie te betalen bij een erfenis
op een huis die verhuurt word.
Box 3

Box 1 is alleen van toepassing bij aankoop en verbouwing van de woning in eigen bezit / bewonen (eerste woning)

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 11 juni 2011 10:35
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Aftrekbaarheid kosten bij verhoging

Hoe zit het dan met de aftrekbaarheid van kosten (ín het jaar van hypotheekverhoging én de daaropvolgende jaren) als een 2e hyptheek wordt afgesloten (c.q. er een heropname zonder akte plaatsvindt), waarbij de reeds lopende 1e hypotheek ongewijzigd wordt voortgezet?

Er geldt inmiddels toch een maximum van 1,5% per belastingplichtige voor wat betreft de optelsom van bemiddelingskosten + eventueel advieskosten + eventueel afsluitprovisie?
Kortom, als de 1e hypotheek EUR 200.000 is en de verhoging EUR 10.000 is en de optelsom van de bemiddelingskosten + afsluitprovisie + advieskosten EUR 1.000 is. Mag je fiscaal dan (bij huishouding van 2 belastingplichtigen) helaas maar 2 x 1,5% x EUR 1.000 aftrekken ín het jaar van verhoging en vervolgens het restant van de kosten uitsmeren over de restant looptijd van deze verhoging?
Óf, kun je het fiscaal hard maken dat bij het doen van de hypotheekverhoging de adviseur ook kijkt naar de samenstelling en lasten van de reeds lopende 1e hypotheek, waardoor het "verdedigbaar" is om te bij een verhoging het stanpunt in te nemen: het maximum van de 2 x 1,5% moet berekend worden over de opstelsom van de 1e hypotheek en de verhoging? Want in dit laatste geval zou je de volledige EUR 1.000 kosten kunnen aftrekken ín het jaar van verhoging (omdat 2 x 1,5% van EUR 200.000 + EUR 10.000 = EUR 6.300 als maximum voor aftrekbare kosten) en is uitsmeren over de daaropvolgende jaren niet van toepassing?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 11 juni 2011 12:53
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 22 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
Fast Eddie schreef op 11 juni 2011 10:35:
Aftrekbaarheid kosten bij verhoging

Hoe zit het dan met de aftrekbaarheid van kosten (ín het jaar van hypotheekverhoging én de daaropvolgende jaren) als een 2e hyptheek wordt afgesloten (c.q. er een heropname zonder akte plaatsvindt), waarbij de reeds lopende 1e hypotheek ongewijzigd wordt voortgezet?

Er geldt inmiddels toch een maximum van 1,5% per belastingplichtige voor wat betreft de optelsom van bemiddelingskosten + eventueel advieskosten + eventueel afsluitprovisie?
Kortom, als de 1e hypotheek EUR 200.000 is en de verhoging EUR 10.000 is en de optelsom van de bemiddelingskosten + afsluitprovisie + advieskosten EUR 1.000 is. Mag je fiscaal dan (bij huishouding van 2 belastingplichtigen) helaas maar 2 x 1,5% x EUR 1.000 aftrekken ín het jaar van verhoging en vervolgens het restant van de kosten uitsmeren over de restant looptijd van deze verhoging?
Óf, kun je het fiscaal hard maken dat bij het doen van de hypotheekverhoging de adviseur ook kijkt naar de samenstelling en lasten van de reeds lopende 1e hypotheek, waardoor het "verdedigbaar" is om te bij een verhoging het stanpunt in te nemen: het maximum van de 2 x 1,5% moet berekend worden over de opstelsom van de 1e hypotheek en de verhoging? Want in dit laatste geval zou je de volledige EUR 1.000 kosten kunnen aftrekken ín het jaar van verhoging (omdat 2 x 1,5% van EUR 200.000 + EUR 10.000 = EUR 6.300 als maximum voor aftrekbare kosten) en is uitsmeren over de daaropvolgende jaren niet van toepassing?

De 1,5% geldt per belastingplichtige en gaat over de afsluitprovisie, dus niet over de andere oversluitkosten.

Gr. Jos Koets

0
”
Quote Reageren

Niet oké

4 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

Noord-Amerika

Kunt u een instrument niet vinden?

Waar vind ik die ISIN code?

Inloggen

Met IEX wordt u een betere belegger en verhoogt u het rendement op uw beleggingen

Krijg toegang tot vele voordelen

Profiteer van de IEX producten

Nederland

Europa

Amerika

Over en sluiten II

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Auteur: Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

[verwijderd]

Aanbevelingen

Aantal posts: 0

Jos Koets

Aanbevelingen

Aantal posts: 7.960

[verwijderd]

Aanbevelingen

Aantal posts: 0

Jos Koets

Aanbevelingen

Aantal posts: 7.960

Meedoen aan de discussie?

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

IEX Premium: Meest gelezen

consent modal

Verzoek