Foreclosure-chaos

De hypotheekproblemen die tot de kredietcrisis leidden, blijven voor problemen zorgen in de Amerikaanse bankensector. Banken en hypotheekverstrekkers worden ervan beschuldigd procedurele fouten gemaakt te hebben tijdens de executieverkopen.

Door de Amerikaanse pers wordt deze affaire aangeduid als mortgage-gate of foreclosure-gate. Bovendien zetten institutionele beleggers grote banken zoals Bank of America onder druk om slechte hypotheken terug te kopen.

De administratieve chaos bij de inbeslagnames van huizen na betalingsachterstanden op hypotheken heeft inmiddels zo'n grote vorm aangenomen dat Bank of America en andere grote banken de inbeslagnames voorlopig hebben stilgezet.

Onterecht uit huis
Er zijn namelijk steeds meer probleemgevallen waarbij de onderliggende documentatie die een inbeslagname rechtvaardigt, ontbreekt of niet geheel in orde is. In veel gevallen is de hypotheekakte niet correct overgedragen. Grote aantallen huiseigenaren zijn zelfs ten onrechte uit hun huis gezet. Ten onrechte:

• omdat ze geen betalingsachterstanden hadden
• omdat ze nog met de bank in gesprek waren over herfinanciering
• soms zelfs omdat ze helemaal geen hypotheeklening hadden

Bank of America heeft nation wide de notariskantoren en juridische bureaus die met de afwikkeling belast waren aan de kant gezet. De administratieve problemen zijn een gevolg van het zeer grote aantal wanbetalingen, maar ook van de vorm van de hypothecaire kredietverlening.

Slechte administratie
De kredietcrisis kwam aanvankelijk voort uit het segment van de subprime-kredieten: hypotheken met hoog risico die werden verleend aan nieuwe huiseigenaren waarvan ze het vermoeden konden hebben dat zij hun lening niet terug zouden kunnen betalen als de huizen niet in waarde zouden stijgen.

Hypotheken worden in de Verenigde Staten vaak niet aangehouden door de oorspronkelijke kredietverlener, maar ze worden vaak ondergebracht in trusts en vervolgens herverpakt en doorverkocht als verhandelbare effecten: mortgage backed securities. Nu blijkt dat die trusts het vaak niet al te nauw nemen met hun verplichting om de administratie van al die hypotheken bij te houden.

Daarom is het vaak erg onduidelijk of de hypotheeknemer zijn of haar verplichtingen wel is nagekomen. Soms is het zelfs onduidelijk wie de eigenlijke eigenaar van een huis is, omdat de hypotheek in het proces vansecuritization zo vaak verpakt en herverpakt en doorverkocht is. En als niet bekend is wie de eigenaar is, hoe kan een huis dan in beslag worden genomen?

Hypotheekproblemen
In 23 van de 50 Amerikaanse staten moet er een rechter aan te pas komen om een huisuitzetting te bekrachtigen. Rechtbanken die het licht op groen zetten voor huisuitzettingen en inbeslagnames deden dat vaak op basis van documenten die ondertekend waren door robo signers.

Zij danken hun naam aan de snelheid waarmee ze de hypotheekadministratie afhandelen en afstempelden zonder dat ze de informatie in die documenten echt geverifieerd hadden. Inmiddels zijn er werknemers van kredietinstellingen in het nieuws gekomen die meer dan 10.000 inbeslagnames per maand afhandelden.

Een medewerker van Wells Fargo zei meer dan 500 foreclosure-documenten per dag op te handelen. Veel huisuitzettingen en inbeslagnames worden daarom nu bij de rechter opnieuw aangevochten. In het derde kwartaal van dit jaar werden in de Verenigde Staten meer dan 288.000 huizen in beslag genomen, waarmee het totaal voor dit jaar al op meer dan 816.000 kwam.

Voor geheel 2010 dreigen meer dan 1,2 miljoen Amerikaanse gezinnen hun huis te verliezen. Volgens recente cijfers van de Mortgage Bankers’ Association (MBA) zijn 14% van alle Amerikaanse hypotheken in de problemen gekomen:

• 9,4% heeft een betalingsachterstand
• voor 4,6% dreigt uitzetting

Netto effect
Veel Amerikanen willen hun hypotheekverplichtingen ook niet meer nakomen omdat de waarde van hun huis veel minder is dan de hypotheekschuld. Bank of America, JP Morgan en verscheidene andere banken hebben de inbeslagnames van huizen stopgezet of afgeremd om de papierwinkel op orde te brengen.

Inmiddels hebben de openbare aanklagers in alle staten van de Verenigde Staten een onderzoek geopend naar de procedures bij de inbeslagnames. Foreclosure-gate zal zeker gevolgen hebben voor de huizenmarkt en de banksector. Vorige week daalde de beurskoers van Bank of America met meer dan 9%.

Als er minder huizen gedwongen verkocht worden, omdat de inbeslagnames zijn stopgezet, zullen mensen geneigd zijn de aankoop van een huis uit te stellen. Het netto effect op de huizenprijzen is moeilijk te voorspellen. Omdat er nu, zij het tijdelijk, minder aanbod boven de markt hangt, kunnen de huizenprijzen wellicht zelfs stijgen.

Dollars gereserveerd
Aan de andere kant, omdat het aanbod zo groot is en er nog meer aankomt, is het nauwelijks denkbaar dat huizenprijzen snel zullen stijgen. De huizenprijzen die na het dieptepunt in april 2009 per saldo zo'n 7% zijn gestegen zullen ook opnieuw onder druk kunnen komen en de banken zullen mogelijk opnieuw afboekingen moeten doen en meer voorzieningen moeten nemen voor de hypotheekproblemen.

De banken die verantwoordelijk zijn voor de herverpakking en doorverkoop van slechte hypotheken, dreigen ook geconfronteerd te worden met allerlei rechtszaken en claims, die ze alweer miljarden dollars kunnen kosten. JP Morgan Chase zei vorige week bij publicatie van de kwartaalresultaten al dat ze daarvoor in het derde kwartaal 1,4 miljard dollar opzij gezet hebben.

Een verder herstel van de Amerikaanse huizenprijzen is ook van cruciaal belang voor de Amerikaanse Federale financiën. De steunkredieten aan de grote banken zijn vrijwel allemaal afbetaald en op de recente verkoop van een belang van de Amerikaanse overheid in Citigroup werd zelfs een boekwinst van meer dan 1 miljard dollar geboekt.

Fannie en Freddie
Als het echt fout gaat, zal de Amerikaanse federale overheid opnieuw bijspringen, ondanks de grote maatschappelijke verontwaardiging over de banksters. De Amerikaanse overheid heeft ook nog meer dan 148 miljard dollar van belastingbetalers gespendeerd aan de redding van Fannie Mae en Freddie Mac die hypotheekgaranties afgaven en veelal ook de hypotheken van de banken aankochten.

Fannie en Freddie kochten tussen 2004 en 2008 voor bijna 2 triljoen dollar aan hypotheekleningen van Bank of America. Om daarvan nog wat terug te zien is het zaak dat de Amerikaanse huizenmarkt zich herstelt en dat er niet nog meer hypotheekproblemen ontstaan.

Fannie en Freddie trachten overigens de afgegeven garanties toch nog op de oorspronkelijke hypothecaire kredietverleners af te wentelen. Als de administratie van de aangekochte hypotheken niet goed op orde is hebben zij putbacks, het recht om deze hypotheken tegen de oorspronkelijke waarde terug te verkopen.

Deze rechten zouden voor Bank of America nog wel eens een groter probleem kunnen worden dan de problemen van de robo signers en de foreclosures. Inmiddels zet ook een groep institutionele beleggers Bank of America onder druk zet om 47 miljard dollar aan mortgage backed securities die behoren tot een pool met ondeugdelijk geadministreerde slechte hypotheken terug te kopen.

Hypotheken terugkopen
Tot de groep behoren Pimco, Blackrock en de Federal Reserve van New York. De vrees bestaat dat meer banken gedwongen zullen worden om slechte hypotheken terug te kopen. Bank of America zal deze claims natuurlijk niet zo maar accepteren.

De enorme administratieve problemen ondermijnen opnieuw het vertrouwen in de Amerikaanse banken, maar ik meen dat er geen reden is voor paniek over de naweeën van de kredietcrisis. De grote Amerikaanse banken hebben verschillende stresstesten doorstaan en de benodigde kapitaalbuffers voorlopig op voldoende niveau gebracht.

De recente kwartaalresultaten van JP Morgan Chase, Citigroup en Bank of America waren beter dan de verwachtingen van analisten. De toevoeging aan de voorzieningen voor slechte leningen nemen af omdat het aantal faillissementen in het Amerikaanse bedrijfsleven meevalt.

De rentemarge voor de banken is tamelijk hoog, omdat de rente op de geldmarkt door de Federal Reserve op een laag niveau worden gehouden. De resultaten uit investment banking-activiteiten zijn ook goed. De nieuwe hypotheekproblemen zullen achteraf zeer waarschijnlijk een overwaaiende herfststorm blijken te zijn en niet leiden tot faillissementen à la Lehman.

Wim Zwanenburg is beleggingsstrateeg bij bij Stroeve & Lemberger Vermogensbeheer N.V.. De beloning van Zwanenburg staat direct noch indirect in relatie tot de aanbevelingen in deze publicatie. Deze publicatie is niet bedoeld als (individueel) beleggingsadvies noch als een uitnodiging of een aanbod effecten of andere financiële instrumenten te kopen of te verkopen. De aandelen Citigroup en Bank of America kunnen voorkomen in portefeuilles van cliënten van Stroeve & Lemberger Vermogensbeheer en de auteur heeft zelf een positie in Citigroup. In de beheerportefeuilles van cliënten is Stroeve & Lemberger onderwogen in de sector financials. Een ieder die informatie uit deze publicatie ten grondslag legt aan aan- en verkooptransacties in financiële instrumenten, doet dat op eigen risico. Klik hier voor de uitgebreide disclaimer.