Vooruitblik 2019: Zorgwekkende trend

Jos Koets

op vrijdag 28 december 2018

Ieder jaar eindigen we bij IEX traditioneel met de vooruitblikken van onze vaste columnisten. Geen vaste lijst, maar juist gericht op hun eigen expertise. Wat worden belangrijke ontwikkelingen in 2019?

Vandaag: Hypotheekadviseur, en oudgediende onder de IEX columnisten, Jos Koets over de woningmarkt.

Alvorens mijn voorspellingen te doen voor 2019, eerst een korte terugblik naar 2018. Mijn voorspelling dat de huizenprijzen tussen de 6% en 10% zouden stijgen is uitgekomen.

Dit was ook niet zo moeilijk te voorspellen. Voor de hypotheekrentes had ik een iets grotere daling verwacht voor alle rentevaste periodes. Het verschil was niet groot, maar mijn voorspelling daarover klopte niet helemaal.

Weinig verandering in 2019

In 2019 zal er niet veel veranderen. De huizenprijzen zullen verder stijgen. Het percentage stijging zal wel minder zijn dan in 2018. Ik verwacht rond de 5%.

Opmerkelijk is dat de huizenprijzen voor nieuwbouwwoningen zeer flink zijn gestegen als ik terugkijk naar de periode 2015 – 2018. In het eerste kwartaal van 2015 was de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning 260.000 euro. Drie jaar later (Q1 2018) is dit 350.000 euro.

Dat is een stijging van 90.000 euro (34,6%)! Deze cijfers zijn van het CBS, die meteen ook deelde dat de stijging bij bestaande woningen in dezelfde periode 60.000 euro was.

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Oorzaken zijn:

Lage hypotheekrente
Hoge huren
Weinig woningen die te koop staan
Schenkingsvrijstelling tijdelijk verhoogd naar 100.000 euro
NHG verhoogd

NHG grens verhoogd

De NHG grens is volgend jaar verhoogd naar 290.000 euro. Veel nieuwbouwwoningen zullen niet onder NHG gaan vallen. Voor bestaande woningen is de gemiddelde huizenprijs op het ogenblik rond de 300.000 euro. NHG bepaalt naar aanleiding van de gemiddelde huizenprijzen van dit jaar hun grens voor volgend jaar.

Bij stijgende huizenprijzen zullen dus steeds minder kopers gebruik kunnen maken van NHG. NHG komt kopers in 2019 tegemoet door de kosten te verlagen naar 0,9% (was in 2018 1%). Deze verlaging is natuurlijk een lachertje. In 2005/2006 waren de kosten slechts 0,28%.

Zorgwekkende ontwikkeling

Wat wel zorgwekkend is, is dat veel kopers een woning kopen boven de vraagprijs. Volgens kenners wordt 50% van de woningen al boven de vraagprijs gekocht.

De maximale hypotheek is niet alleen afhankelijk van de hoogte van het inkomen, maar ook van de taxatiewaarde. Over deze taxatiewaarde heb ik al meerdere keren geschreven. Ik ben zeer benieuwd of deze trend ook in 2019 doorzet.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

Volgen

11 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 28 december 2018 12:04
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Ik voorspel een enorme dreun voor de huizenmarkt. Niet direct in 2019 maar wel latere jaren. Het is compleet uit de hand gelopen met deze torenhoge prijzen.geen pretje meer om wat te kopen of huren. Salarissen die niet stijgen. Het sprookje zal met een harde klap eindigen. Medelijden zal ik niet hebben. Hoop dat alle mooi weer spelers door deze markt uitgerookt zal worden. Arrogantie en luiheid dient afgestraft te worden.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
Snuggerst 28 december 2018 13:09
   Snuggerst

Lid sinds: 06 okt 2018

Laatste bezoek: 21 dec 2022

   Aanbevelingen

Ontvangen: 16

Gegeven: 0

   Aantal posts: 501
Gelijk als bij aandelen indexen was dat ook allang bekend voor vastgoed hoor, zorgwekkende trend, of beter zorgwekkende aankomende trend...
Zal weinig tot niets overeind blijven, maar éen troost, zitten met z'n allen in hetzelfde schuitje!

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 28 december 2018 14:32
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Huizenprijzen worden vooral bepaald door de bereidheid te betalen, in combinatie met de mogelijkheden om te betalen...
Het geleidelijk afschaffen HRA geeft ook onherroepelijke druk op de prijzen, gezien dit directe lastenverhoging betekent... Wellicht is het een idee hier eens naar te kijken mr. Koets?

Een voorspelling voor 2019... meer verkoop boven de vraagprijs, begin 2018 was de markt nog niet zover opgedroogd als nu...

Die klap gaan we allen t.z.t. wel voelen. Zowel op vastgoed als op aandelen... ik kan niet wachten ;-)

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 30 december 2018 12:10
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Nog zorgwekkender is het feit dat taxateurs de koper helpen met een hogere taxatie om zo de hypotheek rond te krijgen...

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 1 januari 2019 16:57
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
de woningmarkt is doodziek en wel om meerdere redenen, o.a.:

-gedreven door leencapaciteit ipv reële waarde in ogenschouw te nemen
-makelaars, taxateurs en financiële instellingen zijn eerder opwaarts gefocust dan consumenten met beide benen op de grond te houden
-overheid beschermt burgers niet tegen overreactie/consumptie en ook overcreditering wordt niet hard genoeg aangepakt
-schaarste ontstaat vnl door profit-gerichte overheid; je ziet niet zelden sociale huur wijken voor vrije sector. Betaalbare woningen komen daardoor amper bij op de markt.

Daarnaast denk ik ook dat de woningmarkt ook onder druk staat van o.a. asielzoekers en gastarbeiders.Je hoort ze niet klagen als bijv. 10 Polen in een klein huis op een matras op de grond moeten, of asielzoekers die vlotjes een rijtjeswoning met tuin krijgen terwijl autochtonen jarenlang op een lijst staan met vaak uitzicht op een woonstek waar je nog niet levend gevonden wilt worden.

Het zal allemaal niet standhouden alle kunstgrepen ten spijt, al wordt het elastiek nog zo ver uitgetrokken...de klap zal hard zijn als deze losgelaten wordt.

Ik kijk naar de woningmarkt door beleggersogen: het is een dure investering met weinig tot geen rendement (eerder hoge kosten) en zeer beperkte liquiditeit. De hoge waardering is gerelateerd aan de lage rentestand en hoewel we technisch een negatieve rentestand kenden: denk niet dat iemand mij een paar miljoen wil lenen tegen negatieve rente (als de termijn maar lang genoeg duurt, hoef ik niets terug te betalen!)
Een grotere rentestijging kan voor een forse correctie zorgen, want het overgrote deel vd mensen heeft zich er diep voor in de schulden gestoken...onbewust vd risico's (zo konden ook forse schades ontstaan door o.a. aandelenlease, woekerpolissen, renteswaps e.d. voor de meeste burgers te laat doordringen tot het besef dat de schade daar was)

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 3 januari 2019 10:57
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Een vorm van subprime, maar met dat verschil dat een Nederlander de sleutel van zijn huis niet bij de bank door de brievenbus kan gooien.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
theo1 3 januari 2019 14:05
   theo1

Lid sinds: 01 okt 2001

Laatste bezoek: 23 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2860

Gegeven: 202

   Aantal posts: 6.659
quote:
deflationist schreef op 28 december 2018 12:04:
Ik voorspel een enorme dreun voor de huizenmarkt. Niet direct in 2019 maar wel latere jaren. Het is compleet uit de hand gelopen met deze torenhoge prijzen.geen pretje meer om wat te kopen of huren. Salarissen die niet stijgen. Het sprookje zal met een harde klap eindigen. Medelijden zal ik niet hebben. Hoop dat alle mooi weer spelers door deze markt uitgerookt zal worden. Arrogantie en luiheid dient afgestraft te worden.
Dat roepen heel veel mensen al heel erg lang en het wil maar niet gebeuren. Er is een hele lange draad van op de koffiekamer, met gemakkelijk 100 pagina's waarin mensen roepen dat de instorting van de huizenmarkt onvermijdelijk is. En begonnen nadat de huizenmarkt daadwerkelijk instortte. En intussen zijn huizenprijzen alleen maar gestegen.

Toen mij ouders hun huis kochten, in 1979, kostte dat zo'n 3 ton (guldens). En mensen vroegen zich af of dat niet veel te duur was en of dat wel goed zou komen. Nu doen die huizen gemakkelijk 4 ton (euros). Voor de jongeren onder ons: een euro is 2.20975 gulden. Dus gestegen van 3 ton naar bijna 9 ton in guldens gemeten. Dat is 293% in 39 jaar, gemiddeld dus 7,5% per jaar. Over alle problemen en recessies en onvermijdelijke totale ineenstortingen die in de tussentijd zijn verkondigd heen dus. Niks om over te klagen.

Ik zou dus maar niet te veel rekenen op wat je logisch vindt.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 4 januari 2019 03:21
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Wil ik nog even aan toevoegen dat hier bij ons België mensen min of meer beschermd zijn met hun hypothecaire leningen. Men kan geen woeker rentes betalen omdat contractueel vastgelegd is dat je cap met maximum 2-3% kan dalen of stijgen. Hoe het verder in Europa zit kan ik niet inschatten omdat dit ver van mijn bed show is. Wat wel een trigger kan zijn is dat de rentes gaan verhogen in de komende jaren en vastgoed minder snel verkocht zal worden aan hoge prijzen. Zodoende zal de eigenaar van een pand zijn prijs moeten laten zakken. Dit zou de sleutel zijn om de vastgoedprijzen in België te laten zakken althans. Doch hier weer een kanttekening, gezien het lage aanbod van kwalitatieve woningen (mensen zijn dan ook veeleisend) en een verder aandikkende bevolking... Dan krijg je een vraag en aanbod markt en kan het nog wel even duren vooraleer hier een dalende trend zal ontstaan.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Brokie Even 14 januari 2019 06:54
   Brokie Even

Lid sinds: 08 sep 2010

Laatste bezoek: 26 sep 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 350

Gegeven: 24

   Aantal posts: 6.409
quote:
deflationist schreef op 28 december 2018 12:04:
Ik voorspel een enorme dreun voor de huizenmarkt. Niet direct in 2019 maar wel latere jaren. Het is compleet uit de hand gelopen met deze torenhoge prijzen.geen pretje meer om wat te kopen of huren. Salarissen die niet stijgen. Het sprookje zal met een harde klap eindigen. Medelijden zal ik niet hebben. Hoop dat alle mooi weer spelers door deze markt uitgerookt zal worden. Arrogantie en luiheid dient afgestraft te worden.
De klap komt niet in de huizenmarkt. De prijzen zijn niet absurd. Dat is het probleem. Er zijn veel te weinig huizen.

Ik voorzie daardoor een sociaalmaatschappelijk probleem. Hele groepen mensen zullen niet meer instaat zijn normale huisvesting te vinden/betalen. Ik voorzie een soort krottenwijken om de randstad heen. Ik voorzie zeer grote verschillen tussen arm en rijk. De verwende kinderen met rijke ouders zullen nog in staat zijn iets te kopen. De rest valt straks buiten de boot.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
De Kromme 14 januari 2019 12:06
   De Kromme

Lid sinds: 06 nov 2012

Laatste bezoek: 11 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 172

Gegeven: 43

   Aantal posts: 1.930
huizenprijzen gaan stabiliseren omdat steeds meer kopers afhaken. zullen iets gaan dalen maar ik denk niet dat de huizenmarkt gaat instorten. daarvoor is er te veel vraag naar woonruimte door massa-immigratie en meer eenpersoons huishoudens. nu kopen betekend kopen op de top. dat de prijzen weer gaan dalen is normaal en voltrekt logisch.....

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Mousje 24 januari 2019 08:28
   Mousje

Lid sinds: 20 mrt 2018

Laatste bezoek: 23 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 61

Gegeven: 206

   Aantal posts: 196
quote:
Broke Even schreef op 14 januari 2019 06:54:
[...]De klap komt niet in de huizenmarkt. De prijzen zijn niet absurd. Dat is het probleem. Er zijn veel te weinig huizen.

Nog verder redenerend: er zijn veel te veel mensen. Een andere aanpak zou zijn om minder te fokken en een stringenter immigratiebeleid te voeren. Beginnen met het afschaffen van kindersubsidies, -toelages en tegemoetkomingen voor KDV's e.d. Subsidie voor een-kindgezinnen en voor echtparen die geen kinderen nemen. Progressieve heffingen op meer dan één kind.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

11 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.