Kopen of verbouwen?

Jos Koets

op woensdag 20 juni 2018

Categorie: Column

Het kopen van een huis wordt steeds moeilijker. Het aantal te koop staande woningen wordt steeds minder. Bovendien worden er steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht.

Vooral dit laatste zorgt voor veel onzekerheid bij kopers. Zij kunnen niet goed in schatten hoeveel geld zij kwijt zijn als zij een koopwoning willen kopen. Steeds meer bestaande huizenbezitters besluiten daarom om niet te gaan verhuizen maar hun woning flink op te knappen.

Verschillende soorten verbouwingen

U moet dan denken aan bijvoorbeeld een uitbouw, dakkapel, nieuwe keuken en badkamer. Het is logisch dat niet iedere huizenbezitter deze opknapbeurt uit eigen middelen kan betalen.

Een tweede (of extra) hypotheek lijkt dan de beste optie. Voor deze tweede hypotheek is een taxatie nodig. De taxateur zal de waarde van de woning voor verbouwing en na verbouwing bepalen.

De huizenbezitter zal een verbouwingsspecificatie moeten opgeven. Dit bedrag zal door de bank in depot worden gehouden. De huizenbezitter moet facturen overleggen om het geld vrij te kunnen krijgen.

Let op deze punten

Er zijn belangrijke punten waar een huizenbezitter rekening mee moet houden.

Punt 1

Niet iedere euro verbouwen, levert ook een euro meerwaarde op voor de woning. Hieronder de globale waardestijgingen (kan per taxateur verschillen) van de soort verbouwingen die taxateurs hanteren.

Soort verbouwing en waardestijging:

Aanbouw 80%
Dakkapel 80%
Badkamer 60%
Keuken 60%
Tuin 20%

Punt 2

De totale hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde na verbouwing. Hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

Lopende hypotheek 200.000
Verbouwingsbedrag 50.000
Totale hypotheek na verbouwing 250.000
Taxatiewaarde voor verbouwing 210.000
Taxatiewaarde na verbouwing 240.000

In dit voorbeeld is de maximale hypotheek 240.000 euro. Om de verbouwing van 50.000 euro te kunnen doen, moet deze huizenbezitter zelf 10.000 euro uit eigen middelen betalen. De verbouwing van 50.000 euro levert hier een meerwaarde op van 30.000 euro voor de woning.

Punt 3

Voor de tweede hypotheek moeten kosten worden betaald zoals, taxatiekosten, advieskosten, notariskosten en NHG kosten (afhankelijk van hoogte hypotheek).

Punt 4

Er moet een annuïteiten of lineaire hypotheek worden afgesloten om renteaftrek te kunnen hebben over de tweede hypotheek.

Of lenen?

In ieder geval is duidelijk dat er meer voor nodig is om een tweede hypotheek af te sluiten. De andere mogelijkheid is een lening. Dit lijkt op het eerste gezicht onaantrekkelijk omdat de rentes voor een lening hoger zijn dan de hypotheekrentes.

Er zijn echter situaties waarbij een lening de oplossing is, bijvoorbeeld een kleine verbouwing. De kosten voor het afsluiten van een lening zijn nihil dit in tegenstelling voor een tweede hypotheek waarvan de kosten een paar duizend euro zijn.

Op lening.nl kunt u alle rentes op leningen vergelijken. De betaalde rente op een lening is alleen fiscaal aftrekbaar als er sprake is van een persoonlijke lening.

Vergelijking

Bij een verbouwingsbedrag van 25.000 euro is de laagste rente voor de lening 3,9%. Bij een hypotheek is deze 1,20% (NHG) en 1,66% zonder NHG. Ik heb dan een looptijd genomen van 10 jaar.

Bij een lening is het wel van belang om naar de voorwaarden te kijken. Bij sommige kredietverstrekkers vervalt de lening bij overlijden (extra gratis dekking). Ook boetevrij extra aflossen is mogelijk en zeker wenselijk in veel situaties.

Wat zijn nu de totale kosten over 10 jaar voor de lening en de hypotheek van 25.000 euro?

Persoonlijke lening 30.134 (maandbedrag 251 euro)
Annuïteitenhypotheek rente 1,20% 26.520 (maandbedrag 221 euro)
Annuïteitenhypotheek rente 1,66% 27.120 (maandbedrag 226 euro)

Kosten hypotheek:

Advieskosten 1.500 (verschilt per adviseur / bank)
NHG kosten 250
Taxatiekosten 500
Notariskosten 1.000
Totale kosten 3.250

Uit bovenstaande berekening is te zien dat er geen grote verschillen zijn betreffende de hypotheek en de lening. Bij de hypotheek moet u in ieder geval meer formulieren overleggen.

Nog een mogelijkheid

Tot slot een laatste mogelijkheid, het lenen van het verbouwingsbedrag bij een andere privé persoon. Deze moet de lening als annuïteiten of lineaire hypotheek verstrekken en treedt dus als het ware als bank op.

Ieder jaar moet deze persoon de aflossing en betaalde rente doorgeven aan de persoon die de hypotheek heeft afgesloten. De betaalde rente is weer fiscaal aftrekbaar en kan dus worden opgegeven aan de fiscus. Op de site van de belastingdienst staat een rekentool voor de annuïteiten hypotheek.

Huizenbezitters denken als eerste aan een tweede (of extra) hypotheek als zij hun woning grondig gaan verbouwen. Het alternatief een Persoonlijke Lening wordt meestal niet aangedacht omdat de rente hoger is. In werkelijkheid kan dit echter wel een goede en gemakkelijkere oplossing zijn.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

10 Posts

| Omlaag ↓

@iPlof 20 juni 2018 08:11
   @iPlof

Lid sinds: 08 sep 2001

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1485

Gegeven: 1715

   Aantal posts: 9.263
3.250 euro bijkomende kosten om je lening te mogen verhogen..

0
”
Quote Reageren

Niet oké
PimdeFiscalist 20 juni 2018 19:27
   PimdeFiscalist

Lid sinds: 16 dec 2000

Laatste bezoek: 12 jan 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 61

Gegeven: 1

   Aantal posts: 85
Deze bijkomende (hypotheek) kosten zijn wel aftrekbaar, maar voor een goede vergelijking dient het uitgangspunt een hogere hypotheek te zijn (na de eenmalige aftrek). Er is dan een betere vergelijking.

Wellicht horen de hypotheekadviseurs dit niet graag maar de lening is bij een korte looptijd vrijwel altijd voordeliger. Wat ook vergeten wordt in de vergelijking is dat de tariefklasse voor de 1e /huidige hypotheek niet verhanderd, een hogere rente voor de gehele hypotheek is mogelijk (hogere tariefklasse), natuurlijk afhankelijk van de situatie.

Het kan dus ook zo zijn dat je in dit voorbeeld gedurende 10 jaar een hogere hypotheekrente moet betalen...
Het voordeel van een lening is dat je sneller aflost (in dit voorbeeld) waardoor de hypotheekrente ook weer eventueel omlaag zou kunnen....

Succes allemaal met verbouwen !

grt

Pim Oomen

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 20 juni 2018 19:42
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Een betere optie is de verbouwing een aantal jaar uitstellen.
In deze extra jaren los je af op de 1e hypotheek (je spaar dus eerst voordat je uitgeeft). Je kunt dan toch gewoon binnen je 1e hypotheek weer bijlenen.
Bespaard veel kosten en je woont minder 'zwaar'

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Bezoeky 21 juni 2018 12:28
   Bezoeky

Lid sinds: 03 jul 2015

Laatste bezoek: 17 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 22

Gegeven: 87

   Aantal posts: 345
quote:
melkboer schreef op 20 juni 2018 19:42:
Een betere optie is de verbouwing een aantal jaar uitstellen.
In deze extra jaren los je af op de 1e hypotheek (je spaar dus eerst voordat je uitgeeft). Je kunt dan toch gewoon binnen je 1e hypotheek weer bijlenen.
Bespaard veel kosten en je woont minder 'zwaar'
Je vergeet dat de komende jaren de uurlonen in de bouw vrij fors gaan stijgen?
De stijging gaat door werken in de kosten van bouw materialen, bouwkosten en totale bouwkosten.
Gaat echt met forse bedragen de lucht in komende jaren.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 21 juni 2018 19:46
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
quote:
Bezoeky schreef op 21 juni 2018 12:28:
[...]

Je vergeet dat de komende jaren de uurlonen in de bouw vrij fors gaan stijgen?
De stijging gaat door werken in de kosten van bouw materialen, bouwkosten en totale bouwkosten.
Gaat echt met forse bedragen de lucht in komende jaren.
Dat zal dan ook gelden voor het inkomen van de betreffende huiseigenaar

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Rubicon 22 juni 2018 09:43
   Rubicon

Lid sinds: 26 jan 2014

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 182

Gegeven: 107

   Aantal posts: 481
Je zou natuurlijk ook de volgende recessie kunnen afwachten er vanuit gaande dat het inkomen daar natuurlijk niet onder te lijden heeft.
Artikelen aangaande dit soort afwegingen ontbraken tot dusver nog op mijn checklist /check

0
”
Quote Reageren

Niet oké
theo1 22 juni 2018 10:14
   theo1

Lid sinds: 01 okt 2001

Laatste bezoek: 08 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2853

Gegeven: 202

   Aantal posts: 6.658
Keukens en badkamers zijn nogal smaakgevoelig. Wat de één mooi vindt, vindt de ander rijp voor de sloop. Keukens en badkamers zou ik alleen verbouwen als je er zelf meer plezier van hebt. Zolang de oude situatie nog een beetje toonbaar is, moet je er niet op rekenen daardoor meer voor je huis te krijgen. Ik zou er mee rekenen dat alleen verbouwingen die leefruimte toevoegen (aanbouw, dakkapel) echt waarde toevoegen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
izdp 22 juni 2018 10:18
   izdp

Lid sinds: 01 mrt 2006

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3938

Gegeven: 4066

   Aantal posts: 18.459
Ik mis totaal het "groen" verbouwen. Doe dit wat slim in combinatie (bv dakkapel met isoleren dak en beglazing) en je kan veel gunstiger lenen.
Bovendien is het verstandiger om eerst en vooral energetisch te updaten.
Het aanbod stijgt overigens al wat maanden.
Duurder gemiddeld nog wel en logisch ook, want duurdere huizen verkopen altijd een stuk trager.
Dus laat je zeker niet gek maken door vraagprijzen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
izdp 22 juni 2018 10:22
   izdp

Lid sinds: 01 mrt 2006

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3938

Gegeven: 4066

   Aantal posts: 18.459
quote:
melkboer schreef op 21 juni 2018 19:46:
[...]

Dat zal dan ook gelden voor het inkomen van de betreffende huiseigenaar
Dan zullen er niet veel gelukkige huiseigenaren zijn.
De kosten zijn explosief gestegen.
Probeer nog maar eens om een stucadoor voor 15 a 20 euro te krijgen.
Want ja, zo idioot laag ben ik ze tegengekomen en wit!

0
”
Quote Reageren

Niet oké
MrMarshall 22 juni 2018 16:39
   MrMarshall

Lid sinds: 11 aug 2011

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 56

Gegeven: 98

   Aantal posts: 699
quote:
Bezoeky schreef op 21 juni 2018 12:28:
[...]

Je vergeet dat de komende jaren de uurlonen in de bouw vrij fors gaan stijgen?
De stijging gaat door werken in de kosten van bouw materialen, bouwkosten en totale bouwkosten.
Gaat echt met forse bedragen de lucht in komende jaren.
Dat kun je niet weten, slechts speculeren. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst...

Dempende factoren zijn o.a. afname van vraag door de 2019 rentestijging door afbouw ECB steun en toename aanbod van arbeid en materialen.

Dus uitstellen is geen probleem: als stijgingen doorzetten heb je meer overwaarde en als woningmarkt afkoelt zijn je verbouwingskosten lager.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

10 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.