Nieuwbouw: de voor- en nadelen

Jos Koets

op vrijdag 13 januari 2017

Mogelijke obstakels bij het kopen van een nieuwbouwwoning

Het is dringen op de huizenmarkt. Wie een woning wil kopen moet in diverse steden in Nederland een hoger bod doen dan de vraagprijs. Maar het is natuurlijk ook mogelijk om een nieuwbouwwoning te kopen. Het voordeel is dat de prijs vaststaat: de koopaanneemsom.

In de meeste gevallen komt hier echter nog een bedrag aan meerwerk bij. Dit kan meerwerk zijn via de aannemer of meerwerk dat de koper zelf uitvoert. Tegenwoordig worden bijvoorbeeld steeds meer woningen opgeleverd zonder een keuken.

De koper moet dan zelf een keuken uitzoeken en die via het meerwerk (aannemer of zelf) meefinancieren in de hypotheek. De maximale hypotheek wordt dan bepaald door:

koopaanneemsom van de grond
koopaanneemsom van de woning
meerwerk via de aannemer
meerwerk in eigen beheer

Renteverlies

In 2017 kan dan nog 1% extra kosten worden meegefinancierd in de hypotheek. Het voordeel van een nieuwbouwwoning is dat de overdrachtsbelasting van 2% en de taxatiekosten niet van toepassing zijn. Hier tegenover staat wel het renteverlies tijdens de bouw.

Dit renteverlies tijdens de bouw is het saldo tussen de rente die u aan de bank betaalt en de rente die u ontvangt op uw depot, de zogenoemde depotrente. Ik zal dit verduidelijken met een simpel voorbeeld waarbij er een hypotheek wordt afgesloten voor een nieuwbouwwoning van 200.000 euro.

De hypotheekrente is 3%. Aan het eind van het jaar is er 50.000 euro daadwerkelijk opgenomen uit het depot voor betaling van de grond en de bouwtermijnen:

te betalen aan de bank: 6000 euro (200.000 x 3%)
te ontvangen 3000 euro (150.000 x 2%)
daadwerkelijk betaald 3000 euro

Onzeker bedrag

In bovenstaande berekening is de betaalde hypotheekrente van 3% hoger dan de te ontvangen hypotheekrente van 2%. De meeste banken in Nederland willen natuurlijk wat geld verdienen en dat doen zij door 1% minder te vergoeden in het bouwdepot dan de betaalde hypotheekrente.

Het renteverlies tijdens de bouw is eenmalig fiscaal aftrekbaar. Het bedrag is nooit precies te berekenen daar de termijn van de bouw van de woning nooit zeker is. Hoe korter de bouw, hoe lager het bedrag aan renteverlies tijdens de bouw.

Duurt door omstandigheden de bouw langer, dan zal de koper zijn portemonnee moeten trekken. Een koper is 100% afhankelijk van zijn aannemer. Die geeft namelijk door hoe lang de bouw gaat duren. Hierna zal de hypotheekadviseur het bedrag aan renteverlies globaal berekenen.

Koopaanneemovereenkomst

Tot op heden is er niets bijzonders aan de hand. Het probleem zit hem meestal in de koopaanneemovereenkomst van de woning en de grond. Een aannemer wil meestal eerst 70% van de woningen verkocht hebben alvorens daadwerkelijk gebouwd gaat worden.

Om meer zekerheid te krijgen wordt dan al gevraagd om de koopovereenkomsten te ondertekenen en de hypotheek binnen een bepaalde periode (meestal twee maanden) te regelen. Echter in veel gevallen is de omgevingsvergunning nog niet definitief afgegeven.

Een aannemer moet een omgevingsvergunning hebben om te kunnen bouwen. Het afgeven van deze vergunning door de gemeente kan soms lang duren.

Kip of ei?

Kopers die al bezig zijn om een hypotheek te regelen, kiezen meestal de laagste hypotheekrente. Bij deze lage rente is de renteaanbieding (voorheen was dit de hypotheekofferte) meestal drie maanden geldig.

Anders gezegd, de hypotheek moet binnen drie maanden passeren bij de notaris. Echter de renteaanbieding kan pas worden goed gekeurd door de bank als er ook een omgevingsvergunning is. Het kip-ei-verhaal is hier van toepassing.

Als de hypotheek niet binnen de termijn passeert, zal er een nieuwe renteaanbieding moeten worden aangevraagd. Dit betekent dat een hypotheekadviseur weer opnieuw kan beginnen en hij zal daar zeker extra kosten voor rekenen.

Veel onzekerheden

Bovendien zijn er banken die voor het annuleren van een renteaanbieding 1% kosten berekenen. De koper krijgt dus te maken met extra kosten. Het is dan de vraag of er genoeg eigen middelen zijn om deze kosten ook te kunnen betalen, want we praten hier zeker over een paar duizend euro.

Vooral nu de vraag groot is naar koopwoningen, tekenen veel mensen blindelings de koopaanneemovereenkomst. Doen zij dit trouwens niet, dan staat de volgende wel te wachten die wel wil tekenen. De aannemer heeft dus de touwtjes in handen. De koper heeft feitelijk niets in te brengen.

Die 70% verkochte woningen voor er gebouwd kan gaan worden is een leuk getal, maar ook dit is niet 100% zeker. Tijdens het aanvragen, kunnen kopers afvallen doordat zij geen renteaanbieding krijgen door bepaalde omstandigheden.

Afstemming ontbreekt vaak

Tot slot nog het meerwerk, waarbij altijd een leuk spelletje wordt gespeeld. De aannemer verwijst meestal naar een partij door die het meerwerk dan doet. Aangezien het uitkiezen van het meerwerk meestal tijdrovend is, duurt dit vrij lang.

Zonder het juiste bedrag aan meerwerk kan de renteaanbieding niet worden aangevraagd bij de bank. De aannemer en het meerwerkpartij moeten dus goed op elkaar afgestemd zijn. In werkelijkheid blijkt dit meestal niet het geval te zijn, waardoor grote vertraging optreedt.

Het wordt tijd dat er een betere bescherming komt voor kopers. U moet dan denken dat een koopaanneemovereenkomst pas getekend wordt als de omgevingsvergunning en het bedrag aan meerwerk definitief is vastgesteld.

Bescherming nodig!

Het is natuurlijk ook mogelijk om de koopaannneemovereenkomst anders op te stellen. U moet dan denken dat de termijn voor het regelen van de hypotheek pas ingaat nadat de omgevingsvergunning en het meerwerk definitief is.

Het is dus mogelijk door simpele kleine wijzigingen de kopers beter te beschermen. Echter hier hebben aannemers en verkopende makelaars geen boodschap aan. Het is daarom wachten op teleurgestelde kopers die kosten hebben gemaakt, maar geen nieuwbouwwoning hebben.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

20 dec Gevaarlijke overbruggingshypotheek
06 dec Belastingdienst wint de Douche van Koets 2024
22 nov Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Reacties

Volgen

8 Posts

| Omlaag ↓

izdp 13 januari 2017 14:53
   izdp

Lid sinds: 01 mrt 2006

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3938

Gegeven: 4066

   Aantal posts: 18.459
Er zijn nog wel meer (ernstige) nadelen van nieuwbouw, die je woongenot en/of financiële middelen behoorlijk kunnen aantasten.
Om dit deels te voorkomen moet je zelf uiterst deskundig zijn of je door een onafhankelijke deskundige laten begeleiden tijdens de bouw tot en met de oplevering.
Wil je kant en klaar en nooit geen poespas: vergeet dan nieuwbouw. Koop dan bestaand en laat dat evt naar jouw wensen aanpassen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
taurus86 13 januari 2017 17:04
   taurus86

Lid sinds: 29 dec 2003

Laatste bezoek: 24 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 691

Gegeven: 8

   Aantal posts: 2.240
De bouwperiode van een nieuw huis is tot 5 maanden teruggebracht, door bouwers die met moderne inzichten werken. Helaas zijn die nog niet overal te vinden.

@izdp: Bestaand kopen is voor een huis ouder dan 15 jaar, vaak het kopen van 'een kat in de zak'. Wijkopzet te schraal; parkeren een probleem; isolatie van mindere capaciteit; riolering en tuin veelal last van verzakking; teveel verschil in generatieopbouw. Allemaal kleine puntjes op zich, waar de makelaar vlot overheen loopt, maar bezoek je toekomstige woonwijk maar enkele keren op verschillende momenten van de dag en de avond en je zult schrikken.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Moneyball 13 januari 2017 19:12
   Moneyball

Lid sinds: 01 mrt 2012

Laatste bezoek: 25 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 836

Gegeven: 184

   Aantal posts: 2.227
Meerwerk is vaak veeeeeel te duur. Uitbouw van anderhalve meter voor 20k erbij. Gaat nergens over dus vanaf begin scherp op zijn en onderhandelen.

Enne...alsof een nieuwbouwwijk zo sfeervol is... 20 van die tweekap dozen op een rij. Je moet er maar van houden. Sowieso niet meer van deze tijd. Verscheidenheid in stijl zonder dat het voor een bouwer grote meerkosten is niet zo'n probleem. En de keuze voor bestaand of nieuw hangt gewoon samen met wat men belangrijk vindt. Financieel brengt nieuwbouw meer onzekerheid qua totale investering, tenzij je een oud krot koopt. Ook kost het gemiddeld meer. Veel kopers zien alle bijkomende kosten niet en focussen zich op de aanneemsom. In het gebruik daarentegen wel financieel voordeliger (minder energie, onderhoud).

Verder nogal wat binnenkoppertjes in het artikel.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Moker88 14 januari 2017 02:14
   Moker88

Lid sinds: 29 sep 2008

Laatste bezoek: 19 jul 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 23

Gegeven: 36

   Aantal posts: 81
Welke adviseur adviseert een hypotheek die binnen 2 of 3 maanden moet passeren bij nieuwbouw? Is de oplossing niet veel dichterbij, bij nieuwbouw altijd een aanbieder die meer tijd biedt adviseren, dan kost dat 0,2% meer, balen balen, maar dan ook geen gezeik als de rente tóch tussentijds stijgt. Dat kan nog veel vervelender uitpakken, leg maar uit dat men toch nog wat meer eigen geld moet meebrengen...

Dan maar die 0,2 extra maar alles duidelijk.

Het leuke van deze zeer lage rentestanden is dat juist de voorwaarden meer gewicht krijgen. Op 2 ton nhg tegen 1,6 of 1,8% gaat het qua maandelijkse lasten nergens meer over. Een beetje adviseur krijgt dan toch wel uitgelegd dat 1,8 de voorkeur geniet omdat die aanbieder veel ruimere voorwaarden heeft tov de allergoedkoopste die eigenlijk alleen geschikt is voor oversluiters.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Moneyball 14 januari 2017 08:04
   Moneyball

Lid sinds: 01 mrt 2012

Laatste bezoek: 25 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 836

Gegeven: 184

   Aantal posts: 2.227
@moker, precies. Even kort door de bocht rekenen. 0,2% bij 200k zou netto 24euro zijn (bij 42% schijf). Door meer rente ook nog iets langer aftrekbaar tov EWF dus komt op ruim 2 tientjes.

Das dus niet schokkend. Komt bij dat de rente natuurlijk niet hoeft te stijgen in die periode. Kan ook dalen. Wie had kunnen voorspellen was rijk geweest (in financiële zin).

Ik vind het dus nogal gedramatiseerd, hoewel eens dat het beter kan (gewoon onderhandelen met aannemer).

Verder:
- meerwerk is cashcow voor aannemers
- extra eigen kosten bij nieuwbouw worden vaak te laag ingeschat
- voordeel in life cycle (kosten gedurende gebruik) van nieuwbouw tov bestaand wordt vaak niet gezien. Voor vastgoedexploitanten juist belangrijk focuspunt en in utiliteissector idem.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
izdp 14 januari 2017 17:24
   izdp

Lid sinds: 01 mrt 2006

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3938

Gegeven: 4066

   Aantal posts: 18.459
Taurus; ik zeg ook niet dat je bij bestaand niet deskundig moet zijn of deze moet inhuren. Een makelaar is tegenwoordig niets meer dan een koper/verkoper.
Deskundig op bouwgebied totaal niet.
Maar de woning is gezet en uitgedampt.
De generatieopbouw is juist het probleem van nieuwbouwwijken, veel minder dan van bestaand.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 16 januari 2017 15:57
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Belangrijk aspect bij de overweging een bestaand of nieuwbouwhuis te kopen is het volgende: De bouwregels met betrekking tot nieuwbouwhuizen zijn met name met betrekking tot isolatiewaarde fors opgetrokken(en worden dat nog meer). Een bouwbedrijf heeft mij eens duidelijk gemaakt dat je bestaande(wat oudere bouw) eigenlijk niet meer naar de hoogste isolatienormen kunt krijgen. Dit vanwege bouwkundige feiten, die je alleen tegen extreem hoge kosten(en dus onrendabel) ongedaan kunt maken. Dus wil je een warmtepomp..zeg maar lage temperatuurverwarming, is nieuwbouw de beste weg.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
izdp 16 januari 2017 19:32
   izdp

Lid sinds: 01 mrt 2006

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3938

Gegeven: 4066

   Aantal posts: 18.459
Pas dan maar op met projectmatige nieuwbouw qua kosten meerwerk.
Niet alle, maar heel veel bestaand kan je prima naar een goede isolatiewaarde krijgen.
Projectmatige nieuwbouw haalt nooit de hoogste isolatiewaarde. Die sjoemelen liever met stadsverwarming en wat zonnepanelen om de EPC-normen te halen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

8 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.