Wet Koets

Per 1 januari 2005 kan het eigenwoning forfait niet meer bedragen dan de betaalde hypotheekrente in box 1. Dit persoon uit bovenstaand voorbeeld hoeft geen belasting meer te betalen. De overheid riep deze wet in het leven om mensen zover te krijgen hun hypotheek in te lossen. Is het verstandig om dat ook met deze hypotheek van 50.000 euro te doen?

Bij inlossing is geen hypotheekrente meer verschuldigd van 2000 euro per jaar. Er is geen belastingvoordeel meer, omdat het EWF deze teniet doet. Deze 2000 euro bruto is tevens netto. Maandelijks betaalt deze huiseigenaar daarom 167 euro (2000 : 12). Bij aflossing van de hypotheek wordt het maandelijkse bedrag nihil.

Quitte spelen
Deze woningbezitter kan zijn hypotheek ook handhaven. In box 3 heeft hij dan nog een vermogen van 50.000 euro waarmee hij kan spelen. De vrijstelling in box 3 is vanaf 2005 19.522 euro per persoon. Samenwonenden mogen dit bedrag verdubbelen. Per kind is de vrijstelling 2607 euro. De vermogensrendementsbelasting bedraagt dan jaarlijks:

In dit voorbeeld is het vermogen per 1 januari en per 31 december hetzelfde gebleven. Jaarlijks zijn de kosten voor deze huiseigenaar 2132 euro (2000 + 132). In een jaar tijd moet hij met zijn vermogen van 50.000 euro daarom minimaal 2132 euro rendement halen. Het percentage winst om quitte te spelen wordt dan 4,27%.

Voor actieve beleggers is het zeker mogelijk om dit rendement te behalen. Ik ben in mijn berekening er van uitgegaan dat deze persoon op 30 december zijn rendement opneemt, waardoor zijn vermogen weer precies 50.000 euro is. Aangezien de vrijstelling jaarlijks stijgt, hoeft hij ieder jaar minder opbrengst te halen om break-even te draaien.

Waarom zo moeilijk...
Mensen met een lage hypotheek adviseer ik daarom de bovenstaande mogelijkheden nog eens goed te bekijken. Een advies van mij aan hen is om een variabele hypotheekrente te nemen. Deze bedraagt op het ogenblik slechts 2,5%, waardoor de berekening als volgt wordt:

Zolang de rente laag blijft staan, adviseer ik de hypotheek niet in te lossen en te zorgen om via box 3 meer inkomsten te derven, dan dat er aan hypotheekrente betaald moet worden. Waarom moeilijk doen, als het gemakkelijk kan? Het kabinet heeft er vier jaar over gedaan om dit rekensommetje er door heen te krijgen, dat ik op namiddag ook kan maken.

Het kan ook veel eenvoudiger. De gemeente maakt nu extra kosten om de waarde van de woningen te bepalen door de eigen woningbezitters schriftelijk in te lichten. Jaarlijks volgt er dan een aanslag. Waarom wordt het eigen woning forfait niet gelijk gesteld met het hypotheekbedrag dat iemand afsluit?

Iemand met een hypotheek van 100.000 euro betaalt dan 100.000 x 0,85% = 850 euro. Op het belastingformulier wordt ieder jaar het bedrag aan hypotheek ingevuld in box 1. Dit bedrag kan dan direct worden overgenomen voor het eigen woning forfait, eventueel gecorrigeerd door ontvangen huur.