2016 is niet 2015

Terwijl Europese vastgoedaandelen dit jaar met de rest van de markt naar beneden worden gezogen, stond Europees vastgoed vorig jaar nog in de warme belangstelling van investeerders. Vooral buitenlandse investeerders waren enthousiast.

In de eerste helft van 2015 werd volgens KPMG 37% meer geld in Europees vastgoed gestoken dan in het jaar ervoor. De helft van de investeringen waren internationaal; 37% van het geld ging naar kantoorgebouwen, gevolgd door winkelpanden met 26% en woningen met 16%.

De diversiteit van de Europese vastgoedmarkt biedt vastgoedbeleggers met verstand van zaken legio kansen om de krenten uit de pap te halen. Zij hebben de keuze uit kantoren, winkels, woonhuizen, hotels en zorgtehuizen, waarbij de locatie grotendeels bepalend is voor de succesvolle exploitatie ervan.

De voortschrijdende digitalisering van de wereld speelt de vastgoedmarkt wel ernstig parten.

• Zo heeft de kantorenmarkt last van het nieuwe werken, waardoor veel kantoorruimte overbodig is geworden.
  
  
• De winkelmarkt kampt met de explosieve groei van online shopping, waardoor steeds meer fysieke winkels overbodig worden. Gaten in winkelstraten zijn slecht voor de winkelbelevenis, waardoor winkelomzet verder omlaag wordt geduuwd.

Goedkoop lenen

Positief voor de vastgoedsector is de ontwikkeling op het rentefront. De alsmaar dalende rentes maakt lenen een stuk goedkoper. Op een vastgoedschuld van enkele miljarden maakt het nog al uit of de rente 2% of 4% bedraagt. Daarnaast jagen dalende rente de vastgoedprijzen omhoog en dat krikt het vermogen van de verschillende vastgoedbedrijven omhoog.

Door de recente koersval is een groot deel van de beursgenoteerde vastgoedbedrijven inmiddels met korting te koop. De beurswaarde ligt lager dan de taxatiewaarde.

Volgens vastgoedspecialist Guy Barnard van het Britse beleggingshuis Henderson staat en valt het succes van een vastgoedonderneming met de leiding. “De kwaliteit van het bestuur bepaalt voor een aanzienlijk deel het uiteindelijke rendement. Daarom besteden wij een aanzienlijk deel van onze tijd aan gesprekken met directies.”

Barnard ziet het zonnig in. Hij verwacht dat de vastgoedprijzen in 2017 hun top hebben bereikt. Het rendement moet daarna komen van dividend en huurstijgingen. " Een rendement tussen de 5% en 10% per jaar moet dan wel mogelijk zijn."

Fondsvergelijking

Heeft Barnard recht van spreken? Zijn fonds, het Henderson Pan European Property Equities Fund, is een erkende topper, maar er zijn meer vastgoedfondsen in de markt. Naast het fonds van Henderson kijk ik ook naar AXA World Funds Framlington Europe Real Estate Securities Capitalisation en het Kempen European Property Fund.

Ik vergelijk de prestaties van de drie actieve fondsen met die van iShares European Property. Dat is een ETF (indextracker) die tegen lage kosten een Europese beursgenoteerde vastgoedindex volgt.

Waardering

• AZA Europe Real Estate: 5 sterren (max)
• Henderson Pan European Property: 4 sterren
• iShares European Property: 4 sterren
• Kempen European Property: 2 sterren

Rendement 10 jaar (gemiddeld per jaar)

• AXA Europe Real Estate: 6,35%
• Henderson Pan European Property: 1,85%
• iShares European Property: 5,99%
• Kempen European Property: -1,22%

Rendement 5 jaar (gemiddeld per jaar)

• AXA Europe Real Estate: 12,08%
• Henderson Pan European Property: 13,44%
• iShares European Property: 8,31%
• Kempen European Property: 7,89%

Rendement 1 jaar

• AXA Europe Real Estate: -7,56%
• Henderson Pan European Property: -3,67%
• iShares European Property: -8,05%
• Kempen European Property: -7,51%

Dividend

• AXA Europe Real Estate: geen
• Henderson Pan European Property: geen
• iShares European Property: 2,71%
• Kempen European Property: 1,55%

Kosten (per jaar)

1. AXA Europe Real Estate: 0,90%
2. Henderson Pan European Property: 1,21%
3. iShares European Property: 0,40%
4. Kempen European Property: 0,88%

Risico (standaarddeviatie)

• AXA Europe Real Estate: 14,16
• Henderson Pan European Property: 13,62
• iShares European Property: 15,06
• Kempen European Property: 16,48

Fondsvermogen

• AXA Europe Real Estate: 714 miljoen euro
• Henderson Pan European Property: 506 miljoen
• iShares European Property: 1156 miljoen euro
• Kempen European Property: 48 miljoen

Geografische verdeling

• AXA Europe Real Estate: Verenigd Koninkrijk (36,5%), West-Europa euro (52%), West-Europa niet-euro (11,5%)
• Henderson Pan European Property: Verenigd Koninkrijk (39%), West-Europa euro (50%), West-Europa niet-euro (11%)
• iShares European Property: West-Europa euro (81,5%), West-Europa niet-euro (18,5%)
• Kempen European Property: West-Europa euro (52%), Verenigd Koninkrijk (35,5%), West-Europa niet-euro (12,5%)

Top-3 posities

• AXA Europe Real Estate: Land Securities, Klépierre, Vonovia
• Henderson Pan European Property: Land Securities, Unibail-Rodamco, British Land
• iShares European Property: Unibail-Rodamco, Vonovia, Klépierre
• Kempen European Property: Land Securities, Unibail-Rodamco, Hammerson

Totaal aantal posities

• AXA Europe Real Estate: 47
• Henderson Pan European Property: 33
• iShares European Property: 35
• Kempen European Property: 28

Fondsmanager

• AXA Europe Real Estate: Frédéric Tempel (sinds 2005)
• Henderson Pan European Property: Guy Barnard (sinds 1998)
• iShares European Property: afwezig, want niet nodig
• Kempen European Property: Matthijs Storm en Egbert Nijmeijer (sinds 2011)

Conclusies

Wie allergisch is voor kosten, koopt de ETF van IShares. Voor 0,4% per jaar bent u klaar en u krijgt ook nog eens een leuk dividendje van bijna 3% uitgekeerd. Wat betreft rendement lijkt de ETF van iShares echter niet de allerbeste keus.

Het fonds van AXA scoorde over de afgelopen tien jaar beter, terwijl het fonds van Henderson over de afgelopen vijf jaar en één jaar beter rendeerde. Beide fondsen keren geen dividend uit.

Bijzonder aan de ETF van iShares is wel dat deze indextracker, in tegenstelling tot de drie actieve fondsen, niet belegt in het Verenigd Koninkrijk. Het heeft daarmee de booming vastgoedmarkt van Londen gemist.

Bij het Kempen European Property Fund is er ruimte voor verbetering. De rendementen blijven achter, terwijl het fonds risicovoller is dan de andere vastgoedbeleggingen. Dat kan de bedoeling niet zijn. Morningstar heeft het Kempenfonds niet voor niets met 2 sterren beloond.