Gevaren van een verkopersmarkt

Jos Koets

op vrijdag 13 november 2015

De crisis op de huizenmarkt lijkt voorbij. Het aantal verkochte woningen is flink gestegen en ook de huizenprijzen blijven stijgen. Dit laatste is positief voor huizenbezitters met een onderwaterhypotheek. Bij zo'n hypotheek is de waarde van de woning lager dan de lopende hypotheek - bij verkoop van de woning ontstaat er een restschuld.

Maar de goede situatie op de huizenmarkt wordt extra aangedikt in de media. Debet hieraan zijn de diverse instanties die met trots de positieve cijfers willen verkondigen. Het leuke is dan, dat de gepubliceerde cijfers van elkaar verschillen. Er is geen sprake van onderling overleg, waardoor een vreemd beeld ontstaat. Ook over het aantal onderwaterhypotheken.

DNB:

In 2013 waren er 1,3 miljoen onderwaterhypotheken. Op het ogenblik zijn dit er nog 960.000. Procentueel spreekt DNB van een daling van 25%. In de afgelopen 2 jaar is er 29 miljard euro afgelost op uitstaande hypotheken. Hiervan is 6 miljard euro gebruikt voor onderwaterhypotheken. Het gemiddelde onderwaterbedrag is afgenomen van 20 tot 16% van de waarde van de woning.

CBS:

Begin 2013 waren er 1,4 miljoen huishoudens met onderwaarde, 34% van het totaal aantal eigen woningen. Een jaar eerder (2012) waren dat nog 1,1 miljoen huishoudens. Ook het bedrag van de onderwaarde steeg. Begin 2012 was de onderwaarde gemiddeld 52.000 euro, een jaar later groeide dit naar 61.000 euro.

Op 7 oktober 2014 kwam het CBS met cijfers over begin 2014: Bij 1,5 miljoen huishoudens was de waarde van de eigen woning begin 2014 lager dan de fiscale hypotheekschuld. Dit is vrijwel evenveel als in 2013.

Hogere advieskosten

Maar de huizenprijzen stijgen dus in elk geval en dat zal de komende maanden niet veranderen. De hypotheekrente is laag en de huren blijven stijgen. Het gevolg is dat in verschillende steden veel woningen boven de vraagprijs worden verkocht.

Natuurlijk staat Amsterdam hierbij op nummer 1. Daar wordt 37% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit getal is absurd. In de crisistijd werd slechts 6% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In Amsterdam kunnen we echt spreken van een verkopersmarkt.

In diverse andere steden is dit ook al van toepassing en 2016 zal geen ander beeld gaan laten zien. Dat is een mooi vooruitzicht voor makelaars en hypotheekadviseurs: zij hebben de komende tijd genoeg werk, maar het leidt soms tot vreemde situaties.

Zo hebben sommige hypotheekadviseurs hun advieskosten verhoogd. Andere zaken, zoals ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid als er sprake is van een echtscheiding, iets waar veel tijd in gaat zitten, worden niet altijd meer in behandeling genomen. Vooral huizenbezitters die in betalingsproblemen komen, zijn de dupe.

Zij willen geholpen worden, maar de deur blijft meestal dicht. De werkzaamheden werden meestal gratis worden gedaan door de hypotheekadviseur en daar is geen tijd meer voor. Ook verkopende makelaars worden gemakzuchtiger.

Discussie over ontbindende voorwaarden

Niet alle starters zijn nu tevreden over hun makelaar. Ze worden in ieder geval niet behandeld als koning. Maar daar komen ze pas achter als de woning is gekocht, als er een mondelinge overeenkomst over de koopprijs is.

Bij de onderhandeling over de koopprijs is er nog niets aan de hand. Pas als de koopprijs onderling is overeenkomen, komen de andere voorwaarden om de hoek kijken. De ontbindende voorwaarden zijn dan meestal het grootste discussiepunt.

Die voorwaarden zijn van groot belang, omdat een koper in deze periode zijn hypotheek moet regelen en daar wil hij wel de tijd voor kunnen nemen. De verkopende makelaar denkt hier meestal heel anders over en verwacht dat de hypotheek binnen enkele weken is geregeld. Veel verkopende makelaars weten niet wat de gemiddelde verwerkingstijden bij de banken zijn.

Hoge eisen

Zij eisen iets, maar dat is in bepaalde periodes gewoon niet mogelijk. De koper wil natuurlijk de laagste hypotheekrente hebben. Deze banken hebben door deze lage hypotheekrentes veel hypotheekaanvragen, waardoor het langer duurt om ze te beoordelen.

Hierbij wordt vaak het argument gebruikt dat het geen probleem is om de termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen. Dit argument wordt gegeven tijdens de onderhandeling over de koopprijs. Maar als de koopprijs daadwerkelijk is overeengekomen, komt een verkopende makelaar zijn eerdere beloftes niet na en kan de termijn van de ontbindende voorwaarden toch niet worden verlengd.

De financiele gevolgen voor een koper kunnen groot zijn: als de hypotheek niet doorgaat en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan moet de koper 10% van de koopsom aftikken.

Problemen voorkomen

Daarom is het verstandig om tijdens de onderhandeling over koopprijs de periode van de ontbindende voorwaarden al goed vast te stellen. Ik heb al talloze keren geschreven dat ik er een groot voorstander van ben om deze periode op minimaal acht weken te zetten. Als er een minimale periode van toepassing is, wordt discussie voorkomen.

Na de koop moet ook de verkopende makelaar zijn werk op tijd doen. Er moet namelijk een koopakte worden getekend en een taxatie worden verricht. Bij de taxatie moet de verkopende makelaar meestal de sleutel overhandigen aan de taxateur die dan kan beoordelen of de woning daadwerkelijk voor de juiste prijs is verkocht.

Hoe eerder de taxatie plaatsvindt, hoe sneller de hypotheek voor de koper kan worden beoordeeld. Helaas blijkt in de praktijk dat veel verkopende makelaars hier heel gemakkelijk over denken en dat taxaties pas kunnen plaatsvinden twee weken of later nadat de koopprijs is overeengekomen. Ik hoef niet uit te leggen dat dit een probleem gaat worden als de ontbindende voorwaarden na vier weken verlopen.

Problemen met verkoopakte

Ook wil ik de koopakte nog even aankaarten. Die wordt opgesteld door de verkopende makelaar. Als deze kort na de overeengekomen koopprijs wordt opgesteld kan tijd worden bespaard. Helaas blijkt dit ook niet aan de orde te zijn. Bovendien moet het concept van de koopakte correct zijn. Dit laatste blijkt ook in veel gevallen niet het geval te zijn. Het gevolg is een flinke vertraging, in het nadeel is van de koper.

Tot slot het Nibud, dat in het nieuws kwam toen bekend werd dat de maximale hypotheek in 2016 omhoog gaat. Zij hebben echter er rekening mee gehouden dat het inkomen van iedere werknemer ook omhoog gaat (inkomensstijging van 1,4%). Dit is een zeer kortzichtige aanname en niet terecht.

In werkelijkheid is er iets heel anders aan de hand. Uit mijn berekeningen blijkt dat voor 312 inkomens uit het onderzoek de maximale hypotheek in 2016 hoger wordt dan in 2015 en voor 498 huizenkopers juist lager. Gemiddeld daalde de maximale hypotheek met 0,34% (hier staat een overzicht met alle berekeningen).

Ik ben van mening dat de huizenmarkt problematisch blijft. De huizenprijzen stijgen te snel en dit zorgt ervoor dat grote groepen niet kunnen kopen. Vooral als de hypotheekrente ook nog gaat stijgen.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

8 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 13 november 2015 21:37
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Wat een onsamenhangende en feitelijk onjuiste informatie Jos, ik begrijp niet waarom er een professioneel podium voor jouw schrijfsels beschikbaar is. Dit verbaast mij al jaren, ik moet wel bekennen dat ik de publicaties met genoegen lees. Net als de Prive en Weekend bij de tandarts.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 14 november 2015 17:27
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
Nog even geduld Hendrik dan schrijf ik (volgend jaar) namelijk ook voor Prive (mocht nog niet bekend worden). Dan kan je mij ook lezen bij je tandarts.

Alvast veel leesplezier gewenst in 2016.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 15 november 2015 07:26
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Jos u zegt ..... onderhandeling over koopprijs de periode van de ontbindende voorwaarden al goed vast te stellen. Ik heb al talloze keren geschreven dat ik er een groot voorstander van ben om deze periode op minimaal acht weken te zetten.

U weet niet uw bestaan functie: Een makelaar bemiddelt bij koop en verkoop.
U doet precies als kamer van koophandel: geen neutrale positie tussen koper en verkoper.
U discrimineert tussen privaat en zaken rekening of te wel tijdgebonden en onbeperkt vals geld.
U doet aan verplichten of moeten wat in conflict is met de mogelijkheid om vrij te kunnen kiezen.
U behandelt ieder als normaal begaafd en straft de laag en hoog met 8 weken.
Door u eenzijdige positie om met vals geld om te ruilen in echt geld zit u op verkoop prijs 10 keer te hoog. (Dit getal komt ook uit de energie sector, staal, valuta)
Geld witwassen nu 12% op geld gemaakt op uren werken niet digitale vals geld.
Dus u eenzijdige positie straft de koper, u heeft niet de kennis van een makelaar om 12% van de verkoop prijs af te bemiddelen voor uw eigen dunk nog de vermogen om prijzen in uren werken te kunnen berekenen.
U positie is niet als makelaar maar iemand die ver achter aan de verkeerde kant van de Laffercurve beweegt: nl.wikipedia.org/wiki/Laffercurve
Wilt u als bemiddelaar functioneren neem een neutrale positie van hoeveel geld mag je vervalsen Lees Murray N Rothbard/Misus Institute
Mugabe van Zimbabwe heeft een velletje wc papier duurder gemaakt dan en velletje dollar.
Ik betwijfel of u kan schrijven want m'n balpunt heb ik even getest scheurt heel snel het papiertje.
Ja ik ga dinsdag naar de tandarts en ook betwijfel ik of u op tijd kan leveren.

U raad u aan om een carrier switch te doen naar de kamer van koop handel, bestel laboratorium apparaten voor de internationale handel, betaal met je eigen geld, stuur dat ding naar mij op en ik betaal jouw over of onder de tafel 12%.
Wedde je kan niet op tijd leveren.

Een huis staat niet te koop als het niet verkocht wordt binnen twee weken! Dus u zoekt ruzie.

Snelle levens ervaringen: neem de taxi, via geld wisselkantoor naar de hoeren, bestudeer hun bemiddeling techniek en kom dan met een artikel.

Toch heb ik uw artikel heerlijk kunnen lezen van waar het geld niet zit.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 18 november 2015 11:01
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Wat een grappige en m.i. domme reacties op een gewoon aardig artikel met onderzoekje.
Volgens mij is een makelaar een slimme kerel die eerst de belangen van zijn opdrachtgever behoort te behartigen. Daarna zijn eigen belangen, en daarna geen enkel ander belang.
Afijn, eigenlijk zonde van de tijd om op merkwaardige en m.i domme posters te reageren. Wel allen een prettige dag gewenst.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 19 november 2015 13:32
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Hantronics; dat gebruik dat u dingen kan waarderen tussen 'dom, gewoon, aardig, slim' en ander hebben niet die eigenschappen, en dat u reactievermogen geen tijd heeft; lijkt dat u toch ook eens een keertje met de handen boven de lakens wakker mag worden.

Dat u onder de lakens een slecht dag goed kan laten doen toveren, helpt met zeer goede contributie tot de discussie. Ik veronderstel u beroep is een keurmeester /judge op een songfestival of slachthuis.

Handel is vraag en aanbod of andersom. Jos Koets praat over gevaren in de verkoop , dan zekerlijk zijn der ook gevaren in de kopers markt. Contrair of tegenstrijdige denken is heel normaal en Jos was komt eenzijdig over.

Ik kan niet wachten voor je volgende kwak opinie.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 19 november 2015 14:49
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
@choke Spreekt u geen Nederlands of is uw taalgebruik het gevolg van Google Translate? Hoe dan ook: u bent niet serieus te nemen.

@Jos: het is duidelijk dat de makelaardij niets geleerd heeft over integriteit bij hun dienstverlening in de afgelopen jaren. De consument is overigens ook nog steeds onwetend als altijd. Weloverwogen, dit keer. Hoop ik...

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 22 november 2015 05:48
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
@Schurk31:
U observatie was krachtig en kort. Hoe groot is uw klantenbestand? Het niet serieus nemen hoe berekend u risico's? Hoe schat u mensen in? Doet u aan zoöfilie? Woont u als een kluizenaar?
Ik kan niet wachten van de adviezen van U met al uw ervaringen in de samenleving.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 26 november 2015 15:43
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Hantronics u spreekt onnatuurlijk of geen bio: .........makelaar een slimme kerel die eerst de belangen van zijn opdrachtgever behoort te behartigen. Daarna zijn eigen belangen.....

Overleven is eerst succesvol zijn met jezelf, dan help ander en dan kindjes maken en kinderen hebben pas recht tot leven na drie jaar oud.

Bestudeer de Boesman cultuur in Namibia/Botswana, enige veiligheid instructie in beschaafde wereld delen en EHBO. Dan weer wilde apen doen dat ook!

0
”
Quote Reageren

Niet oké

8 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.