Kijken, kijken niet kopen

Jos Koets

op vrijdag 19 juni 2015

Het gaat weer beter met de huizenmarkt. Er worden meer woningen verkocht en ook de huizenprijzen stijgen weer. Vorige week kwam DNB met het nieuws dat de crisis voorbij is. Zij kwamen zelfs met een voorspelling dat de huizenprijzen in 2017 met 4% zouden gaan stijgen.

Dit lijkt opmerkelijk maar heeft te maken met een eerdere uitspraak van hen. DNB adviseert om de maximale hypotheek vanaf 2018 verder te verlagen naar 90% van de marktwaarde. Op het ogenblik kan een koper 103% van de marktwaarde aan hypotheek krijgen. Ieder jaar wordt dit percentage met 1% verlaagd. In 2028 zou dan nog 90% van de marktwaarde als maximale hypotheek te krijgen zijn.

De huizenbezitters met een onderwaterhypotheek zullen niet blij zijn met dit advies van DNB. Het aantal onderwaterhypotheken was volgens het CBS begin 2014 1,4 miljoen (van de 4,3 miljoen huishoudens). Hiervan hadden in de leeftijd categorie 25 – 30 jarigen 800.000 huishoudens een onderwater hypotheek. De overige 600.000 onderwater hypotheken was afkomstig in de leeftijd categorie 30 – 45 jarigen.

Schrik niet

Een groot gedeelte van deze doelgroep zal in de toekomst willen verhuizen. Zij moeten hopen dat hun woning in waarde gaat stijgen. Dit laatste zal wel eens een probleem worden als er vanuit Den Haag verdere maatregelen getroffen gaan worden. Blijft over voor deze doelgroep om flink te gaan sparen.

Het CBS heeft hier ook cijfers over en deze zijn niet zo positief. In de leeftijd categorie van 25 tot 45 jaar was het gemiddeld vermogen in 2008 22.000 euro. Schrik niet, maar in 2013 was dit nog maar 1.000 euro. Deze doelgroep heeft dus in de crisistijd flink moeten interen op hun vermogen om alle uitgaven netjes te kunnen betalen.

Als we kijken naar het vermogen van de 65-plussers dan is hier sprake van het omgekeerde. Deze doelgroep had in 2008 gemiddeld een vermogen van 84.000 euro. In 2013 was dit gestegen naar 99.000 euro. Hier ligt dus een mogelijkheid om de doelgroep tot 45 jaar te helpen.

Vertekend beeld

U moet dan denken aan een schenking om de restschuld te kunnen betalen als het kind gaat verhuizen. In ieder geval is duidelijk dat het vermogen (eigen middelen) en overwaarde woning niet bij de jongeren aanwezig is. Algemene cijfers over de gemiddelde huizenprijs en gemiddelde hypotheekschuld laten daarom een vertekend beeld zien.

Jaar	Gemiddelde huizenprijs	Gemiddelde hypotheekschuld
2010	239.530 euro	152.000 euro
2011	240.059 euro	154.000 euro
2012	226.661 euro	157.000 euro
2013	213.353 euro	158.000 euro
2014	222.218 euro	157.000
2015 (1)	221.589 euro	-

In 2014 was de gemiddelde hypotheekschuld 157.000 euro bij een gemiddelde huizenprijs van ruim 222.000 euro. Als we deze cijfers verder bekijken dan blijkt dat van de 4,3 miljoen huishoudens er 741.000 huishoudens (17%) geen hypotheek hadden. Dit is natuurlijk een mooi aantal.

Aan de andere kant zijn er 671.000 huishoudens die een hypotheekschuld hebben die meer dan zeven keer hun besteedbaar inkomen is. Volgens de huidige normen is hier sprake van overkreditering. Het is heel goed mogelijk dat een groot gedeelte van deze groep in de toekomst in betalingsproblemen komt.

In 2014 hadden dus 3.561.000 huishoudens een hypotheek. De gemiddelde waarde van de woning was 237.000 (in 2008 was dit nog 298.000 euro). De gemiddelde hypotheekschuld van deze huizenbezitters was 190.000 euro. De betaalde hypotheekrente in 2013 was totaal 32,447 miljard.

Maximale hypotheek

Tot slot een kijkje naar de maximale hypotheek. Vanaf 1 juli 2015 wordt deze weer verder verlaagd. Hieronder een berekening van een alleenstaande die 25.000 euro of 35.000 euro bruto per jaar verdient. De maximale hypotheek is getoetst op een rente van 2,3%. Bij deze rente van 2,3% wordt de hypotheekrente tien jaar vastgezet.

	25.000 euro	35.000 euro
Maximaal op inkomen NHG 1995	92.083 euro	131.348 euro
Maximaal op inkomen NHG 1996	93.820 euro	140.105 euro
Maximaal op inkomen NHG 1997	96.948 euro	142.941 euro
Maximaal op inkomen NHG 1998	98.685 euro	149.348 euro
Maximaal op inkomen NHG 1999	102.160 euro	152.753 euro
Maximaal op inkomen NHG 2000	155.925 euro	190.588 euro
Maximaal op inkomen NHG 2001	156.466 euro	200.000 euro
Maximaal op inkomen NHG 2002	160.797 euro	200.000 euro
Maximaal op inkomen NHG 2003	160.797 euro	225.000 euro
Maximaal op inkomen NHG 2004	167.836 euro	230.000 euro
Maximaal op inkomen NHG 2005	155.925 euro	218.294 euro
Maximaal op inkomen NHG 2006	139.141 euro	220.568 euro
Maximaal op inkomen NHG 2007	153.218 euro	229.664 euro
Maximaal op inkomen NHG 2008	153.218 euro	226.632 euro
Maximaal op inkomen NHG 2009	166.211 euro	234.970 euro
Maximaal op inkomen NHG 2010	166.753 euro	233.454 euro
Maximaal op inkomen NHG 2011	159.173 euro	222.842 euro
Maximaal op inkomen NHG 2012	157.007 euro	219.810 euro
Maximaal op inkomen NHG 2013	146.179 euro	208.441 euro
Maximaal op inkomen NHG 2014	132.644 euro	193.282 euro
Maximaal op inkomen NHG 2015	116.402 euro	178.122 euro
Maximaal op inkomen NHG 2015 na 1 juli	105.574 euro	159.173 euro

Natuurlijk is de hypotheekrente vanaf 1995 geen 2,3% geweest. Om een goede vergelijking te maken, heb ik dit percentage over alle jaren doorberekend. Voor alleenstaande starters wordt het niet gemakkelijker om in de komende tijd een leuke woning te kopen. Dit betekent ook dat huizenbezitters die nu hun woning te koop hebben staan minder geïnteresseerden kijkers krijgen.

Vergeet niet dat kopers nu al een paar duizend euro mee moeten nemen om een woning te kunnen kopen. De geluiden over de huizenmarkt zijn dan wel positief, maar de vooruitzichten zijn minder rooskleurig. Het aantal onderwaterhypotheken zal niet drastisch afnemen.

Bovendien wordt de leencapaciteit jaarlijks minder als de trend zich zo doorzet. Het enige positieve is de hoogte van de hypotheekrente. Als deze ook nog gaat stijgen, dan komt er een flink slot op de huizenmarkt te zitten

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

20 dec Gevaarlijke overbruggingshypotheek
06 dec Belastingdienst wint de Douche van Koets 2024
22 nov Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Reacties

Volgen

4 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 19 juni 2015 13:26
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Beste Jos,

Prima column.

Oproep/vraag.
Willen alle ouderen (AOW ers , die bijna elke dag in de kranten, oa AD of op internet laten optekenen dat zij dit land hebben opgebouwd en nu worden uitgekleed) dit artikel even goed lezen.
De jongeren van nu gaan 45 tot 50 jaar (maximaal) betalen en gaan zeker niet zo veel profiteren van de fiscale regels als de AOW ers en de nu > 45 jarigen gedaan hebben.
Laten we daar svp even rekening mee houden voordat we zielige verhalen over uitkleden gaan publiceren.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
dutchmountain333 19 juni 2015 16:04
   dutchmountain333

Lid sinds: 11 okt 2006

Laatste bezoek: 10 sep 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 8

Gegeven: 5

   Aantal posts: 23
beste liefhebber, ik merk wel dat je nog niet zo lang op deze wereld meeloopt. Een nu 60-plusser kon vroeger (dus toen hij jong was) he-le-maal geen huis kopen met een modaal salaris. Je gaat er nu van uit dat het een normale zaak is dat een huizenkoper(starter) gewoon geen eigen vermogen nodig heeft om een huis te kopen. Juist deze nog tamelijk jonge mogelijkheid is de oorzaak van vele problemen en dat heeft de wetgever (eindelijk) in de gaten.
Spaar gewoon eerst wat en koop dan een huis, precies zoals de nu 60-plusser dat vroeger ook deed. Wellicht merk je dan dat zoiets ook heel leuk is. Enne, dacht je nu echt dat het vroeger allemaal gemakkelijker was? Praat eens met je ouders, en vraag eens of ze zich vroeger meer konden permitteren dan de huidige 40-minner.
Pardon, ik gun iedereen zijn geluk en zijn huis(je) maar ik vind jouw standpunt iets te kort door de bocht.
Overigens heeft Jos wel gelijk dat de markt dan krapper wordt, maar dat komt door de overgang van 110% op de pof kopen naar eerst een beetje sparen en dan kopen.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 19 juni 2015 20:40
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
De financieringsmogelijkheden worden vast krapper en dat zal zijn weerslag hebben op de markt.

Internationaal kijken instanties zoals ECB en IMF met andere ogen naar onze hypothekenmarkt. Ze voorzien hierin een groot risico en dringen er regelmatig op aan om dit risico te verlagen. De laatste geluiden zijn dat nederlandse banken daardoor verplicht extra geld moeten gaan aantrekken ivm kredietwaardigheid en andere internationale bankregels. Om dit te beperken roept DNB nu over een verlaging van de maximale financieringspercentages.
Als maximale financieringspercentages niet omlaag gaan worden banken opnieuw kritisch bij financieringsaanvraag omdat ze minder mogen/willen verstrekken om buffers te verhogen of er komen extra hypotheekopslagen omdat de kostprijs voor hypotheekverstrekkers ook omhoog gaan.
Al met al een rem op de huizenmarkt.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 23 juni 2015 13:06
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
De overfinanciering moet een keer stoppen. Ook landen kunnen tenslotte niet ongestraft maar blijven lenen op hun inkomen. We zien wat er gebeurt als de economische groei (lees: je inkomen) even een tijdje achterblijft.
Langzaam aan naar genormaliseerde LTV (90% WOZ-waarde) en LTI (4,5x): mijn zegen heeft onze politiek.

Kunnen we in de toekomst met onze uitgeklede pensioenen ook de hypotheeklasten blijven betalen.

Het is even doorbijten voor menig generatie (ja, ook voor mij als 45-jarige) maar overall staan we er met z'n allen over 30 jaar stukken beter voor. Ondertussen spaar ik vast voor mijn kinderen, zodat ze die 15% kunnen ophoesten die nodig is bij het kopen van hun woning.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

4 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

Noord-Amerika

Kunt u een instrument niet vinden?

Waar vind ik die ISIN code?

Inloggen

Met IEX wordt u een betere belegger en verhoogt u het rendement op uw beleggingen

Krijg toegang tot vele voordelen

Profiteer van de IEX producten

Nederland

Europa

Amerika

Kijken, kijken niet kopen

Schrik niet

Vertekend beeld

Maximale hypotheek

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Auteur: Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

[verwijderd]

Aanbevelingen

Aantal posts: 0

dutchmountain333

Aanbevelingen

Aantal posts: 23

[verwijderd]

Aanbevelingen

Aantal posts: 0

[verwijderd]

Aanbevelingen

Aantal posts: 0

Meedoen aan de discussie?

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

IEX Premium: Meest gelezen

consent modal

Verzoek