AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs

We hebben er even op moeten wachten, maar na 10 jaar heeft de Autoriteit Financiële Markten weer een onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de hypotheekadviseurs. In het rapport Kwaliteit hypotheekadvies: AFM ziet ruimte voor verbetering heeft de AFM aan 36 ondernemingen schriftelijke vragen gesteld en 60 hypotheekdossiers beoordeeld aan de hand van de wettelijke normen.

Bovendien heeft de AFM acht bezoeken afgelegd. Hieruit heeft de autoriteit de volgende conclusies getrokken:

• Er wordt niet altijd stilgestaan bij de vraag of hetgeen de klant maximaal zou kunnen lenen volgens de leennormen, eigenlijk wel past bij zijn of haar persoonlijke situatie. Dit komt meestal pas bij het tweede gesprek aan de orde, nadat de klant een koopovereenkomst heeft gesloten.
• Hoewel het inventariseren van zaken als inkomensgegevens en aanvullende voorzieningen over het algemeen goed gaat, wordt er nog niet altijd voldoende gekeken naar het uitgavenpatroon en het spaargedrag.
• Daarnaast blijkt uit het dossieronderzoek dat adviseurs soms nog onvoldoende informatie inwinnen over de vraag of de klant fluctuaties in de maandlasten kan dragen.
• De adviseur moet in het adviesrapport voldoende aandacht besteden aan de persoonlijke situatie van de klant en relevante en begrijpelijke informatie geven.
• Uit het dossieronderzoek blijkt dat er nog niet altijd duidelijke afspraken met de klant worden gemaakt over de activiteiten die de klant wel en niet van de adviseur mag verwachten gedurende de looptijd van de hypotheek.

Verwachtingen van de AFM

Ik had verwacht dat de AFM een uitgebreider onderzoek had gedaan en meer bezoeken en hypotheekdossiers had beoordeeld. Uit bovenstaande opsomming blijkt dat de AFM vooral wil dat huizenbezitters zich bewust zijn van wat er kan gebeuren met hun financiële situatie in verschillende scenario’s, zoals:

• het overlijden van de partner
• arbeidsongeschiktheid
• werkloosheid
• een wijziging van de hypotheekrente (verhoging)
• een relatiebeëindiging
• de pensioendatum

Wie mijn columns de afgelopen jaren heeft gevolgd, weet dat ik er talloze heb geschreven over het renteaftrekverleden van de huizenbezitter. Ik ben namelijk van mening dat je eerst het renteaftrekverleden in kaart moet brengen alvorens je verder kunt gaan met het afsluiten van de hypotheek.

Deze eerste belangrijke stap is namelijk leidend voor de berekeningen en vervolgens voor de keuze die de huizenbezitters hebben. De AFM vindt het cruciaal dat adviseurs voldoende aandacht besteden aan het fiscale verleden van de klant en die hierover juist informeren.

Complexiteit van het hypotheekverleden

De AFM komt met een “harde” duidelijke conclusie:

“Het in kaart brengen van het hypotheekverleden kan complex zijn voor de adviseur, onder meer omdat klanten onvoldoende informatie aanleveren. Klanten kunnen deze informatie soms niet aanleveren omdat zij zelf niet op de hoogte zijn van hun precieze hypotheekverleden en deze gegevens niet uit andere bronnen beschikbaar zijn. Maar we kwamen ook situaties tegen waarin de adviseur zich onvoldoende inspant om het fiscale verleden te achterhalen. Verder zien we in een aantal gevallen dat adviseurs überhaupt geen rekening houden met het nog resterende recht van hypotheekrenteaftrek.”

Welke risico’s ziet de AFM?

Bij het niet volledig in kaart bengen van het fiscale verleden en van het resterende recht van hypotheekrenteaftrek is er een risico. Er kan namelijk geen rekening worden gehouden met de juiste fiscale gegevens in het overzicht van de bruto en netto maandlasten. Als gevolg hiervan zou het advies niet passend kunnen zijn.

Voor de klant is het van groot belang om te weten wat de maandelijkse hypotheeklasten zullen zijn, en welk deel van het maandelijkse inkomen hij of zij aan hypotheeklasten gaat uitgeven. Als de adviseur nalaat de klant juist te informeren, kan de klant geconfronteerd worden met hogere netto maandlasten dan verwacht.

Wat verwacht de AFM van de adviseur?

De AFM heeft naar aanleiding van het onderzoek uit 2014 al aandacht gevraagd voor dit onderwerp. Om ervoor te zorgen dat klanten inzicht krijgen in wat zij netto moeten betalen voor de hypotheek, moet de adviseur het woningverleden zo goed mogelijk in kaart brengen en hiermee rekening houden in het bruto- en netto-overzicht.

Wanneer het inderdaad onmogelijk blijkt om ondanks inspanningen het fiscale verleden te achterhalen, dan moet de adviseur klanten duidelijk informeren over de beperkingen. Zo weten zij dat de datum waarop de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen onzeker is.

Het is natuurlijk schrijnend dat er nog steeds hypotheekadviseurs zijn die niet vragen naar het renteaftrekverleden van hun klanten en het dus ook niet in kaart brengen. Ik ben zeer benieuwd welke maatregelen de AFM treft tegen dit soort adviseurs.

In 2013 heb ik mijn lezers opgeroepen de Belastingdienst aan te schrijven om hun renteaftrekverleden met de hypotheekbedragen op te vragen. Een paar maanden later kwam de Belastingdienst met het antwoord dat de verantwoordelijkheid bij de huizenbezitter ligt. De huizenbezitter moet dus zelf een administratie bijhouden van zijn renteaftrekverleden met daarbij de hypotheekbedragen. Dit lijkt simpel, maar in de praktijk zijn er veel situaties waarin het moeilijk is om alles goed bij te houden.

Informatiebronnen voor huizenbezitters

U moet dan denken aan huizenbezitters die meerdere koopwoningen en verschillende partners hebben gehad. Huizenbezitters kunnen informatie over hun hypotheken hier terugvinden:

• Afrekeningsnota van de notaris van de aankoop van de woning
• Afrekeningsnota van de notaris van de verkoop van de woning
• Hypotheekakte van de bank waar de hypotheek is afgesloten
• Jaarlijkse hypotheekoverzichten van de bank

Een hypotheekadviseur zal ook vragen naar de IB-aangifte. De vraag is echter of deze juist is ingevuld. Veel huizenbezitters vullen namelijk zelf hun belastingformulier in. Als er sprake is van verschillende partners, zal de hypotheekadviseur moeten navragen wanneer beide bij elkaar zijn gekomen en of de hypotheek tussentijds nog is aangepast.

Toekomstige stappen van de AFM

De AFM gaat de hypotheekadviseurs volgend jaar in ieder geval helpen met een leidraad. Daarin wordt uitgelegd hoe de hypotheekadviseur het renteaftrekverleden in kaart moet brengen. Ik verwacht dat hierbij ook rekenvoorbeelden komen om de uitleg te verduidelijken. Hierna zullen de opleidingsinstituten cursussen aanbieden om de leidraad  en hoe de adviseur alles moet verwerken in het klantdossier uit te leggen.

De hypotheekadviseur kan in ieder geval aan de slag. De AFM heeft ook aangegeven dat zij na publicatie van de leidraden onderzoek blijft doen naar de kwaliteit van het hypotheekadvies. De AFM kan dus bij een hypotheekadviseur op de stoep staan om dossiers te controleren.

Drie Essentiële Berekeningen

Ik ben zeer benieuwd hoe goed de AFM naar de fiscaliteit (berekening van het renteaftrekverleden) heeft gekeken. Ik kom dan weer terug op mijn column van januari 2022, waarin u kon lezen dat een hypotheekadviseur vanaf 2022 maximaal drie berekeningen moet maken voor de huizenbezitters:

• Wettelijke Regeling
• Wettelijke Regeling Kan-bepaling
• Draagplicht

De AFM moet deze drie berekeningen meenemen en onder de aandacht brengen in haar leidraad, anders kan die direct de prullenbak in. De AFM wil (altijd) overcreditering bij huizenbezitters voorkomen en is daar zeer duidelijk in. Overcreditering kan voorkomen bij de berekening van de Wettelijke Regeling. Hierbij kan een gedeelte van het hypotheekbedrag in Box 3 vallen, waardoor de maximale hypotheek lager wordt.

De rol van de Belastingdienst

In ieder geval komt er weer meer duidelijkheid voor de hypotheekadviseurs. Maar ook als de hypotheekadviseur zijn werk goed doet, is het nog maar de vraag of de Belastingdienst alles goed heeft bijgehouden. De Belastingdienst geeft hier voorlopig geen antwoord op. Die heeft ook nog wel even de tijd, want pas in 2032 komen de eerste huizenbezitters langs die geen hypotheekrenteaftrek meer hebben.

Hun periode van 30 jaar is dan voorbij. Deze huizenbezitters kunnen dan als proefkonijn fungeren. Als zij namelijk wel renteaftrek aanvragen, moet de Belastingdienst gaan optreden. Het is ook heel goed mogelijk dat vanaf 2032 de hypotheekrenteaftrek volledig wordt afgeschaft voor iedere huizenbezitter. In dat geval hoeft de Belastingdienst geen openheid van zaken te geven.