Wat heb je eigenlijk aan een taxatierapport?

Door Jos Koets

op vrijdag 5 juli 2024

Categorie: Column, Redactioneel, Vastgoed

Bericht delen via:

Wat heb je eigenlijk aan een taxatierapport?

Taxatierapporten worden opgesteld zonder verstand van zaken, zitten vol fouten en worden maar half gelezen.

Wie een huis heeft gekocht en een hypotheek daarvoor moet afsluiten, zal een taxatierapport moeten overleggen aan de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd.

In de afgelopen jaren zijn de taxatierapporten steeds dikker geworden. In de praktijk zie ik steeds meer taxatierapporten voorbij komen met meer dan 100 bladzijden waarbij bijna het gehele alfabet wordt gebruikt. Dat ziet er dan zo uit:

Inhoudsopgave taxatierapport
A.	Opdracht
B.	Inspectie
C.	Gegevens woning
D.	Doel van de taxatie
E.	Waardering
F.	Verantwoording en aansprakelijkheid
G.	Juridische kenmerken van de woning
H.	Omschrijving van de woning en zijn omgeving
I.	Duurzaamheid van de woning
J.	Het onderhoud van de woning
K.	Verontreiniging in en om de woning
L.	Bewoning
M.	Onderbouwing van de waarde van de woning
N.	De woningmarkt
O.	Welke wetten en regels gelden voor de woning?
P.	Nadere mededelingen
Q.	Foto's van de woning
R.	Overzicht van bijlagen

Wie leest het gehele taxatierapport tegenwoordig nog? Kopers van een huis kijken (meestal) alleen maar naar de taxatiewaarde die in het taxatierapport staat. Deze waarde wordt bepaald door het aantal m². Een taxateur is altijd verplicht het aantal m² wonen van een koopwoning te meten.

Als een woning te koop wordt gezet op Funda wordt netjes het aantal m² wonen vermeld met daarbij de prijs per m². De gevolgen van een verkeerde meting zijn groot. Het is daarom zeer verstandig dat kopers en ook verkopers goed controleren hoeveel m² wonen van toepassing is.

Energielabel

Vanaf 1 maart 2024 moet de taxateur duidelijk vermelden welk energielabel van toepassing is en of dit energielabel is afgegeven voor of na 1 januari 2021. Bovendien moet de taxateur verbetermogelijkheden van de woning aangeven zoals:

Het verbeteren van de isolatie
Het installeren van een hybride warmtepomp of een andere verwarmingsinstallatie
Het plaatsen van een zonneboiler
Het installeren van zonnepanelen.

Hierna moet de bouwkundige toestand van de woning worden beoordeeld. De taxateur kan dan kiezen uit: goed, redelijk, matig of slecht:

Goed	De woning is in goede staat, soms is er veroudering te zien
Redelijk	Er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem
Matig	Er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem
Slecht	De veroudering is een groot probleem en niet op te lossen met normaal onderhoud
Niet waarneembaar	Ik heb dit deel van de woning niet kunnen bekijken

De taxateur zal nu eerst vragen of er een bouwkundig rapport is. Indien hier sprake van is, dan verwijst de taxateur naar dit rapport. Het voordeel is dan dat de gebreken uit het bouwkundig rapport niet hoeven te worden opgenomen in de bouwkundige opnamestaat, zie hieronder de lijst:

Fundering, kruipruimte en kelder
Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde
Gevels, balkon, wanden en plafonds
Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk
Daken
Keuken, badkamer en toilet
Installaties en leidingen
Bijgebouwen en perceel
Overige bijzonderheden
Bouwkundige toestand van de hele woning
Toelichting op de bouwkundige toestand van de woning

Bij bovenstaande opsomming kan de taxateur bedragen vermelden bij de directe kosten (0-1 jaar) en de kosten binnen 1-5 jaar.

Redelijk? Matig?

Als er geen bouwkundig rapport is, moet de taxateur alleen maar bedragen vermelden als hij of zij iets Matig of Slecht heeft bevonden. Bij Goed of Redelijk hoeft een taxateur geen bedragen in te vullen. Wie de omschrijving leest van Redelijk en Matig mag mij uitleggen wat het verschil precies is.

Redelijk: er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem.
Matig: er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem.

De diverse taxateurs die ik heb gesproken, konden mij het verschil in ieder geval niet uitleggen. Ik weet dat veel buitenschilders het advies geven aan huizenbezitters om de buitenkant één keer in de vijf jaren te verven. In ieder geval wordt Goed en Redelijk het meest ingevuld.

Een oordeel, maar geen verstand van zaken

Een ander risico dat de taxateur moet beoordelen, is het funderingsrisico. De taxateur kan daar het Funderingsrisicorapport vanuit FunderMaps voor raadplegen, of andere bronnen of rapportages.

Na de beoordeling moet de taxateur de volgende vragen beantwoorden:

Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien?
Is de oorzaak van de schade aan de fundering bekend?
Is het bekend wanneer de schade gerepareerd moet zijn? Zo ja, binnen hoeveel jaar?
Wat zijn de geschatte kosten voor reparatie van de schade?

Als de eerste vraag met Nee wordt beantwoord, dan hoeven de overige vragen niet beantwoord worden.

Ik heb diverse taxatierapport bekeken van mijn klanten en zie dan het volgende (eigenlijk) standaard terugkomen:

De fundering is de basis van een woning. Als de fundering zwak is, kan de woning gaan verzakken. Daarom is het belangrijk om te weten wat de toestand van de fundering is. Ik heb als eerste mijn kennis van de omgeving gebruikt. En dus van het soort funderingsproblemen dat je in deze omgeving kunt verwachten. Ik heb zelf geen keuring van de fundering van de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Mijn oordeel en de uitkomst van het funderingsrisicorapport geven u geen volledige zekerheid of er wel of geen gebreken aan de fundering van de woning zijn. Daarnaast heb ik de hierna genoemde bronnen geraadpleegd om te kijken wat er bekend is over de fundering van de woning. Ik heb in ieder geval het funderingsrisicorapport van FunderMaps opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport gedaan. Wilt u meer zekerheid over mogelijke funderingsproblemen? Dan kunt u een funderingsonderzoeksrapport laten opmaken dat is opgesteld volgens de onderzoeksrichtlijn van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

Waar heb ik gezocht naar informatie?

Eigenaar of bewoner	NEE
Funderingsonderzoeksrapport volgens de KCAF- of F3O-onderzoeksrichtlijnen	NEE
Andere bronnen of rapportages	NEE
Mogelijke funderingsproblemen Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien?	NEE

Een taxateur moet dus naar de fundering en de bouwkundige staat van de woning kijken (en die beoordelen). Schrik niet: diverse taxateurs hebben mij verteld dat er GEEN verplichte cursussen zijn. Zij beoordelen dus iets waar zij weinig tot niets vanaf weten.

Niemand leest het taxatierapport

Banken die de hypotheek verstrekken, zullen toch wel even verder kijken dan hun neus lang is?

Het tegendeel blijkt waar te zijn. Banken volgen het taxatierapport blindelings. De eerste 10 bladzijden (A tot en met H) worden doorgenomen. Als een woning in een risicogebied staat, dan wordt er nog extra gecontroleerd bij de omschrijving van het funderingsrisico. Banken zijn dus heel gemakkelijk als het gaat om het taxatierapport, terwijl de risico’s voor hen juist heel erg groot kunnen zijn (funderings- en klimaatrisico).

Het taxatierapport in de huidige vorm is leuk, maar wordt niet gelezen. Bovendien moeten taxateurs risico’s beoordelen, waarvoor zij niet goed zijn opgeleid.

Beter was het als er bij een te koop gezette woning de volgende rapporten beschikbaar zouden zijn:

Bouwkundig rapport
Meetrapport
Funderingsrapport

De verkopers van de woning regelen dan bovenstaande rapporten, waardoor de kopers alleen nog een simpele taxatie hoeven te laten doen.

Huizenbezitters die nu een taxatierapport aanvragen, doen er verstandig aan om het rapport goed te controleren. Zij zullen namelijk constateren dat er diverse dingen niet in kloppen.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

10:00 Hogere boetes voor hypotheekadviseurs
16 aug "Huizenkopers: doe je huiswerk en heb geduld"
02 aug Draagplichtovereenkomst aanpassen

Reacties

Volgen

7 Posts

| Omlaag ↓

StoplossBurner 5 juli 2024 09:38
   StoplossBurner

Lid sinds: 15 apr 2020

Laatste bezoek: 30 aug 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 620

Gegeven: 1454

   Aantal posts: 1.224
Voor een bank boeit zo'n taxatie rapport amper, niet meer dan een kruisje zetten bij het taxatie bedrag t.o.v. de hypotheeksom. Ze kunnen moeilijk ineens een heel gebied als te hoog risico beschouwen (bijvoorbeeld even alles onder zeeniveau in NL). Dat hoeft ook helemaal niet; mocht ineens echt een groot probleem worden dan geldt nog steeds: "Privatize the profits, socialize the losses.". M.a.w. het heeft geen enkele zin om omzet mis te lopen door voorzichtig te zijn.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
DJvdM 5 juli 2024 10:22
   DJvdM

Lid sinds: 05 sep 2020

Laatste bezoek: 30 aug 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 1
Bij het kopen van een nieuwbouw woning werden wij gedwongen onze bestaande woning te laten taxeren terwij de bank al geen risico loopt. Huidige woning is bijna hypotheekvrij en nieuwe woning is qua waarde helft daarvan. We vragen dus ook een overbruggingskrediet waarvan, zelfs als de woningmarkt 40% omlaag gaat, wij nog steeds geen probleem hebben. Onze buren hebben net verkocht, identieke woning, waardoor marktwaarde meer dan helder is. Maar nee, sorry. Een taxatierapport is toch echt noodzakelijk. Voor wie? Voor de administratie van de bank. Niet voor ons maar wij mogen weer vele honderden euro's betalen. Dus Jos, misschien eerst maar regels opstellen wanneer een taxatie rapport überhaupt nodig is voordat we gaan praten over de inhoud.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Het mannetje van de radio 5 juli 2024 13:54
   Het mannetje van de radio

Lid sinds: 02 mrt 2021

Laatste bezoek: 30 aug 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 328

Gegeven: 536

   Aantal posts: 592
Taxatierapporten worden (net als hypotheekadviezen) ook heel vaak onderdeel van doel-redeneren. Heeft een bepaalde waarde nodig om de hypotheek rond te krijgen, zetten we dat erin.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Het mannetje van de radio 5 juli 2024 15:03
   Het mannetje van de radio

Lid sinds: 02 mrt 2021

Laatste bezoek: 30 aug 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 328

Gegeven: 536

   Aantal posts: 592
quote:
DJvdM schreef op 5 juli 2024 10:22:
Bij het kopen van een nieuwbouw woning werden wij gedwongen onze bestaande woning te laten taxeren terwij de bank al geen risico loopt. Huidige woning is bijna hypotheekvrij en nieuwe woning is qua waarde helft daarvan. We vragen dus ook een overbruggingskrediet waarvan, zelfs als de woningmarkt 40% omlaag gaat, wij nog steeds geen probleem hebben. Onze buren hebben net verkocht, identieke woning, waardoor marktwaarde meer dan helder is. Maar nee, sorry. Een taxatierapport is toch echt noodzakelijk. Voor wie? Voor de administratie van de bank. Niet voor ons maar wij mogen weer vele honderden euro's betalen. Dus Jos, misschien eerst maar regels opstellen wanneer een taxatie rapport überhaupt nodig is voordat we gaan praten over de inhoud.
Waarom kon dat niet met een WOZ-beschikking?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
gerard66 5 juli 2024 15:12
   gerard66

Lid sinds: 03 dec 2004

Laatste bezoek: 29 aug 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 30

Gegeven: 9

   Aantal posts: 46
Goed Jos, net als het Energielabel moet de verkoper die 3 rapporten aanleveren. En nog beter zou het zijn dat de verkopende makelaar ( de deskundige) aansprakelijk kan worden gesteld als het niet blijkt te kloppen met die rapporten en de schade kan dan dus op de makelaar verhaald worden.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Pieter T 5 juli 2024 15:16
   Pieter T

Lid sinds: 12 mei 2021

Laatste bezoek: 11 jul 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1

Gegeven: 0

   Aantal posts: 3
aan DJvdM. Als er veel overwaarde is, is voor een overbruggingshypotheek een (goedkope max € 100 en in de meeste gevallen fiscaal aftrekbare) desktop taxatie voldoende.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
am1993 7 juli 2024 15:14
   am1993

Lid sinds: 13 jan 2004

Laatste bezoek: 30 aug 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3895

Gegeven: 6890

   Aantal posts: 5.687
quote:
gerard66 schreef op 5 juli 2024 15:12:
Goed Jos, net als het Energielabel moet de verkoper die 3 rapporten aanleveren. En nog beter zou het zijn dat de verkopende makelaar ( de deskundige) aansprakelijk kan worden gesteld als het niet blijkt te kloppen met die rapporten en de schade kan dan dus op de makelaar verhaald worden.
Ben het hier helemaal mee eens. Is snel en makkelijk te regelen/voor te schrijven en geeft kopers en financiers/banken gelijk meer zekerheden. Voordeel voor de verkopers is ook: uitsluiten aansprakelijkheid en (bij mooie, goed onderbouwde rapporten): de hoofdprijs voor je woning. De makelaar kan dat namelijk in zijn advertentie op Funda zetten en juigend melden hoe mooi die rapporten er uit zien. Persoonlijk zou ik bij verkoop van mijn woning graag die rapporten aan potentiële kopers geven, want die krijgen dan meer trek in mijn woning, dus als ze dan ook nog willen overbieden heb ik die kosten er heel dik uit:).

1
”
Quote Reageren

Niet oké

7 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.