Aflossingsvrije hypotheek niet meer aantrekkelijk voor starters

Zoals bekend moeten starters een lineaire en/of annuïteitenhypotheek afsluiten om de betaalde hypotheekrente van de belasting te kunnen aftrekken. Starters mogen ook een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar dan is de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar.

In 2021 werd de aflossingsvrije hypotheek door veel starters (14%) afgesloten. Voor alle duidelijkheid: 1 op de 7 starters sluit een aflossingsvrije hypotheek af terwijl zij over de betaalde hypotheekrente geen renteaftrek hebben. De reden daarvoor ligt natuurlijk in de lagere maandlasten.

Gestart in 2021

Hieronder een rekenvoorbeeld van een starter die in 2021 een hypotheek nodig heeft van €200.000. De hypotheekrente is 1,4% voor de annuïteitenhypotheek en 1,6% voor de aflossingsvrije hypotheek zonder NHG. Met NHG is de hypotheekrente 1%.

De maximale aflossingsvrije hypotheek die afgesloten kan worden is 50% van de waarde van woning. In dit voorbeeld is dit €100.000 (50% van €200.000). De hypotheekrente voor de aflossingsvrije hypotheek is 0,2% hoger dan die van de annuïteitenhypotheek. Bij de aflossingsvrije hypotheek is er sprake van een hypotheek zonder NHG met een risicoklasse tot 100% van de marktwaarde.

Tijdens de rentevaste periode van 10 jaar kan de hypotheekrente nog lager worden als de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse komt.

De totale bruto maandlasten voor de aflossingsvrije en annuïteitenhypotheek samen zijn €473 per maand.

Deze starter had ook kunnen kiezen voor een 100% annuïteiten hypotheek met NHG. De NHG zorgt er voor dat de hypotheekrente lager is, namelijk 1%. De bruto maandlasten voor de hypotheek worden dan €643 per maand.

Het voordeel is dat de gehele hypotheek in 30 jaar wordt afgelost. Het nadeel is dat de bruto maandlasten tijdens de rentevaste periode van 10 jaar €170 hoger zijn. Dat is natuurlijk maandelijks een significant bedrag.

Starten in 2023

Helaas voor de huizenbezitters is de hypotheekrente in 2022 flink gestegen. Dit betekent dat ook voor de starters dat het financiële plaatje er heel anders uit gaat zien. Is het nu nog verstandig of aantrekkelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten als starter?

Ik heb dezelfde situatie genomen als in het eerdere voorbeeld uit 2021. De hypotheekrente is nu echter beduidend hoger, namelijk 4,4% of 4,6% voor de hypotheek zonder NHG en 3,9% voor de hypotheek met NHG.

De starter die nu kiest voor een aflossingsvrije en annuïteitenhypotheek betaalt ruim €400 (€884 versus €473) bruto per maand meer dan de starter die in 2021 een woning heeft gekocht. Dit is een flink bedrag. Procentueel is het 86,8%!

Het verschil met een volledige annuïteitenhypotheek is nu minder groot, namelijk €59 (€943 versus €884). In dit geval zal een starter sneller kiezen voor de 100% annuïteitenhypotheek.

Hypotheek omzetten

Belangrijk om te weten is dat starters die (na 1 januari 2013) een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten, in Box 3 de mogelijkheid hebben om deze om te zetten naar een annuïteiten-/lineaire hypotheek. Als huizenbezitter moet je dan wel voldoen aan alle voorwaarden van art. 3.119a lid 1 Wet IB om die te kwalificeren als eigenwoningschuld.

De aflossingsvrije Box 3-hypotheek wordt dan een annuïteiten-Box 1-hypotheek, waardoor de betaalde hypotheekrente weer fiscaal aftrekbaar wordt. Hierbij hoeft geen rekening gehouden te worden met de eerdere jaren die de aflossingsvrije hypotheek heeft gelopen.

Een voorbeeld ter verduidelijking, waarbij een huizenbezitter van 2022 de aflossingsvrije hypotheek in 2027 omzet naar een annuïteitenhypotheek:

De AFM zal omzetting van de aflossingsvrije naar een annuïteitenhypotheek toejuichen. Die heeft al diverse keren gewaarschuwd voor de gevaren van de aflossingsvrije hypotheek. Voor bijna 80.000 huizenbezitters zou er een gedwongen verhuizing dreigen omdat de aflossingsvrije hypotheek niet meer betaalbaar is in de toekomst. In totaal zijn er ongeveer 3 miljoen aflossingsvrije hypotheken in Nederland.