Aandeel Eurocommercial Properties NL0015000K93

quote:

JoopVisser1 schreef op 21 juni 2020 09:16:

In het jaarverslag van ECP kan je lezen dat het een Fiscale BeleggingsInstelling is, en dat het een holding is met zo'n 30 verschillende (buitenlandse)B.V.'s en N.V's. Ook lees ik over de verschillende belastingregimes. Kan iemand bevestigen dat het ECP gelukt is om de Zweedse bedrijven onder een beter belastingregime te laten vallen, want dat is wat ik denk te lezen in het jaarverslag.

quote:

Branco P schreef op 21 juni 2020 13:17:

Ik heb nog eens naar de situatie in Italië gekeken omdat dit de belangrijkste markt is voor ECP en Italië het hardst getroffen is door Corona:

de Occupancy Cost Ratio van de Italiaanse winkelcentra van ECP bedroeg eind Q1 2020 slechts 8%. Die was nog met 0,2% gedaald ten opzichte van eind 2019. De Hypermarkten zitten daar niet bij in dus die 8% is echt waanzinnig laag. De gebruikelijke OCR ligt ergens tussen 9% en 16% voor retail in shopping centers.

In Italië was in de ECP centra de afgelopen weken de footfall alweer op 80% van vorig jaar en volgens ECP presteerden de omzetten nog ietsje beter dan de footfall. Maar stel nu dat in Italië op de langere termijn de omzetten voor de retailers toch op 80% van vorig zouden blijven hangen, dan hebben we het dus nog steeds maar over een OCR van 10%. Op basis daarvan gaan er dan in Italië geen neerwaartse bijstellingen van huren plaatsvinden mijns inziens. Je zult misschien een aantal jaren geen spannende huurverhogingen meer gaan zien bij huurcontractverlengingen (dus geen +10% bij renewals maar gewoon alleen inflatiecorrectie), maar dat is het dan wel.

Qua waardering zitten we eind 2019 op een gemiddelde netto yield van 5,1% voor de Italiaanse portefeuille. Er vanuit gaande dat de huurinkomsten post corona stabiel blijven met een leegstand van (voor de meeste centra) zo goed als nihil gaat een eventuele herwaardering eind juni niet verder dan een yield van 5,2% of 5,3%. Dat komt dan neer op een afwaardering van (waarschijnlijk) zo'n 2% tot maximaal 4%. Als de footfall in de centra de afgelopen week en de komende week nog verder herstelt boven die 80% dan zullen taxateurs ook naar die 2% tenderen lijkt mij. Bij gebrek aan market evidence moeten taxateurs met name kijken naar toekomstige cash flow kwaliteit (en deze omzetten in een waardering). En dat zit voor de Italiaanse centra dan wel goed.

In Frankrijk zijn wat dit betreft wel een paar centra die een beetje kwakkelen (ik denk o.a. aan Tours) maar ook is een deel van de Franse portefeuille "echte" binnenstad (Parijs, Bordeaux) en die binnensteden krijgen wellicht te maken met een iets langer durend herstel. Daar komt bovenop dat de netto yield van de Franse Portefeuille wat strakker staat (4,5%) dus daar zie ik eventueel een herwaardering eind juni richting een yield van 4,7% a 4,8%, dat is dan een afwaardering tussen 4,5% en 6,5%. Voor Woluwe vind ik het lastiger inschatten maar denk dat het voor Woluwe wat gematigder zal zijn dan voor Frankrijk (afwaardering maximaal 4%). Voor Zweden zie ik een maximale afwaardering van 2% (0,1% toename van de Yield) omdat die centra nooit gesloten zijn en de passanten al voor 97% terug zijn en de OCR daar eind Q1 2020 op een mooie 8,8% stond.

quote:

hvb schreef op 21 juni 2020 21:21:

[...]

Dank voor deze interessante bijdrage Branco!

Klinkt mij allemaal heel plausibel. Ik ben benieuwd of andere kenners hier nog iets over te melden hebben.

quote:

Harm Wijk schreef op 22 juni 2020 13:24:

Weet iemand waarom we zoveel dalen vandaag?

quote:

StefanCa schreef op 22 juni 2020 13:59:

Quick question: Do they really have to do any re-evaluation of the portfolio at the end of June? As far as I know, under IFRS, if they believe there was no major shift from previous evaluation, then they do not need to do it. Not sure if this would be interpreted as a positive message though.

quote:

Harm Wijk schreef op 22 juni 2020 13:24:

Weet iemand waarom we zoveel dalen vandaag?