Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

Branco P schreef op 21 juli 2023 08:38:

In België nam de waarde niet toe maar af. Negatieve herwaardering dus. Alleen door extra capex leek het uiteindelijk een toename. Later vandaag zal ik kijken hoe dit in NL en FR zit, maar vermoedelijk hetzelfde verhaal.

quote:

Branco P schreef op 21 juli 2023 09:17:

Grappig weer, die verschuiving tussen 2020 en 2021 van de categorie “discount textiel” van fashion naar dagelijkse boodschappen.

Zo weet Storm overal steeds een beetje de boel optische extra op te poetsen. Het is zo opzichtig :-)

Enfin, we gaan toch eerst afwachten wat het resultaat van de verkopen in Frankrijk gaat zijn.

quote:

Lamsrust schreef op 22 juli 2023 00:25:

Resultaten bekeken. Mij valt op dat de MGR van de FSC nagenoeg gelijk is aan de MGR van de Shopping Centres, i.e. plm. minus 0.5%, ook de total return is nagenoeg identiek i.e. 8.5%. De panden die capex krijgen om een FSC te worden hebben een MGR van minus 6% en een total return van plm. 7%. Kennelijk is de capex gewoon nodig om de huurdaling te stoppen en mitsdien de niy wat te laten dalen, zodat de total property return wat stijgt. Cash flow matig leidt de capex dus NIET tot een hogere huurstijging, maar zorgt deze voor stabilisatie van de huur waaraan een lagere yield wordt toegekend waardoor de waarde van het pand stijgt.
Heeft het idd tot nu toe de schijn van(zie wel ook footfall vs 2019).
Nu kun je je afvragen a) waar de nu FSC-centra hadden gestaan zonder die conversie b) de impact van veranderde huurders-mix zich op termijn vertaalt(resiliense/ mixed-use) en c) de conversies zijn nog aardig recent, hoe ontwikkelen de cijfers zich daar verder(type locaties icm actuele impact macro), 4 centra net opgeleverd in Q1 en 6 nog in transformatie

De cruciale vraag is hoelang dit effect aanhoudt, i.e. is deze capex na zeg 10 jaar niet alweer afgeschreven zodat het yield effect verdwijnt en de winst die Storm denkt te maken verdampt nu is er immers geen extra jaarlijkse cash flow is. Wellicht een idee om de FSC portfolio op een gegeven moment te verkopen om deze papieren winst zeker te stellen voor de aandeelhouders.
Ik begrijp de vraag/ de twijfel, maar dat kun je je afvragen bij alle og-retail(zoals Junkyard bijv ook eerder deed bij URW; hoe lang heeft Capex een positieve invloed en wanneer zijn nwe/ toekomstige investeringen weer nodig) lijkt me.

Storm gaat namelijk uit van een jaarlijkse indexatie van 4.5% tot 2027 en dat lijkt mij veel te hoog met een ECB inflatietarget van 2%, i.e. grote kans dat de LfL huurstijgingen rond de 0% gaan uitkomen. Dit impliceert dat WHV een peak valuation nadert.
Gaat Storm van gemm inflatie(heden tot)van 4.5% uit tot 2027 of jaarlijkse? Bron?
Tevens; als indexatie(inflatie) lager uit gaat vallen, dan ook lagere rentestand en dus positief effect op yields(daarmee ook op LTV dus op beurswaardering). Resterende, beetje voor beetje uitstappende shorters geven mij het idee dat ik zonder teveel risico de ontwikkelingen nog even kan aankijken. Overigens wie weet of dat met het vertrek van Hugo de FBI lobby meer kans tot slagen heeft(oa).

quote:

free 1, RoE en P/B telt schreef op 21 juli 2023 14:36:

Bye bye amices, ik ben er nu helemaal uit op E. 16,12
Die "loan to value" vind ik toch een issue op termijn.
Mijn resterende 4250 stukjes die ik nog had, er ook maar uit gedaan.
Daarvoor terug gekocht UBS, NN en Groupe Bruxelles Lambert, GBL dus.
Ten opzichte van de aankoopkoers stond er een plusje van 1%, de dividenden hebben het gedaan de afgelopen jaren.
Vastned Retail en Eurocommercial Properties houd ik (voorlopig) aan, dat wel.

quote:

Branco P schreef op 22 juli 2023 11:40:

Het klopt dat de "transformaties" onvermijdelijk waren. Echter transformatie is niet meer dan een label dat geplakt wordt op de onvermijdelijke huurprijsverlagingen die verbonden zijn met het feit dat het type winkelcentra dat Wereldhave in Nederland kocht van Corio en Unibail (in regionale binnensteden zoals Roosendaal) toen al niet toekomstbestendig waren. Tegelijkertijd waren de huren ook nog eens relatief te hoog omdat een Corio en een Unibail destijds veel package deals deden met huurders en dan nam een grote modeketen de "te dure" winkelmeters in een plek als Roosendaal op de koop toe, terwijl ze op die betreffende winkel niet eens echt zaten te wachten.

Wat dat betreft heeft Storm het wel heel goed gezien dat er een label op deze hele huurcorrectie-exercitie moest worden geplakt (in de vorm van FSC. Als je naar alle andere winkelvastgoedfondsen gaat kijken dan zul je zien dat daar de branchering de afgelopen jaren ook precies zo van kleur verschiet als bij Wereldhave. Minder fashion. Meer horeca, food, sport en dagelijkse (medische) diensten. Anderzijds ook de schaalvergroting van de units. Wereldhave loopt hierbij ook nog eens achteraan, omdat Wereldhave, anders dan de andere fondsen, relatief veel meer huurdaling moest gaan accepteren en door de veel forsere afwaarderingen ook helemaal klem zat met de LTV.

Wat dat betreft is Storm wel degene die door de zure appel moest bijten. Of het verkopen van de Franse objecten voor een appel en een ei, in het dal van de markt, terwijl naar mijn idee de bovenbeschreven problematiek bij die Franse centra wat minder groot is, vanuit vastgoedperspectief de juiste keuze was, daar heb ik mijn twijfels bij. Maar we hebben hier uiteindelijk te maken met een Nederlands bedrijf met veelal Nederlandse beleggers en een Nederlands management, dus ik kan die keuze wel begrijpen.

En nog even over die footfall-vergelijking met 2019: hier zou ik nogal mee oppassen omdat gedurende 2019 enkele van de reeds opgeleverde FSC centra in transitie waren (d.w.z. verbouwingen en leegstand) en dat zal de footfall niet ten goede zijn gekomen. Ik zou met die parameter dus een beetje oppasen.