Gevaarlijke overbruggingshypotheek

Doorstromers die 100% zekerheid willen hebben, zullen eerst hun woning verkopen en dan pas een andere woning aankopen. Het voordeel is dat de verkoopwinst bekend is. In deze markt is er echter een zeer groot nadeel, namelijk dat het kopen van een andere woning niet gemakkelijk zal zijn. Het is dan ook logisch dat in deze tijd eerst een andere koopwoning wordt gekocht, en daarna de huidige woning wordt verkocht. Huizenbezitters doen er wel verstandig aan om goed hun huiswerk te doen omdat er heel wat zaken onzeker zijn.

Overbruggingshypotheek

De meeste banken in Nederland hanteren voor een overbruggingshypotheek een maximum van 90% van de overwaarde als de huidige woning nog niet is verkocht. De overige 10% wordt genomen ter dekking voor het geval de woning voor een lagere prijs weggaat. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:

In dit voorbeeld is er een lopende annuiteitenhypotheek van nog €178.000 met een hypotheekrente van 1,5%. De bruto maandlasten zijn €690. De maximale overwaarde volgens de berekening van de bank is €200.000. Dit bedrag kan als overbruggingshypotheek worden genomen.

Het voordeel van een overbruggingshypotheek is dat deze niet wordt meegenomen in de maximale hypotheek op het inkomen. Stel, deze doorstromers kunnen een maximale hypotheek op hun inkomen afsluiten van €600.000, dan kunnen zij met de overbruggingshypotheek een koopwoning zoeken van €800.000 inclusief de kosten koper. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld.

Verhuisregeling

In dit soort situaties wordt vaak vergeten dat er sprake is van twee koopwoningen waarbij dus ook twee volledige hypotheken betaald moeten worden. In dit geval is de totale hypotheek na aankoop van de nieuwe woning €960.000. De bank wil zekerheid hebben dat de maandlasten van de twee woningen betaald kunnen worden.

De meeste banken hanteren een termijn van 12 maanden. In bovenstaande situatie gaat het over de maandbedragen van de huidige hypotheek van €160.000 en de overbruggingshypotheek.

Deze doorstromers hanteren de verhuisregeling. De meeste banken in Nederland passen dan de rente aan voor de lopende hypotheek die op de huidige woning blijft. In deze situatie wordt de hypotheekrente 4,5% waardoor de bruto maandlasten €1.010 euro worden. Dit is dus €320 hoger dan nu voor de lopende hypotheek betaald moet worden. Voor de overbruggingshypotheek wordt een variabele rente gerekend. In dit voorbeeld is de hypotheekrente 5,5% waardoor de bruto maandlasten €917 worden. Het volgende is dan van toepassing als er sprake is van twee koopwoningen:

De bruto maandlasten voor deze twee koopwoningen zijn nu meer dan €4.500. Veel huizenbezitters willen natuurlijk voorkomen dat de periode waarin ze twee koopwoningen hebben lang duurt. In de huidige markt is dat geen probleem.

Pas op bij nieuwbouw

Huizenbezitters die een nieuwbouwwoning kopen, moeten echter wel oppassen. De aannemer is altijd positief over de bouw en geeft daarom vaak mondeling een korte bouwtermijn op. In de koopakte staat de werkelijke termijn, die langer is. Bovendien kan het zijn dat er bezwaar wordt ingediend, waardoor de bouw later start. Een langere bouwtermijn betekent een langere periode van dubbele maandlasten.

Hierbij merk ik op dat bij nieuwbouw de volledige hypotheek pas van toepassing is aan het einde van bouw. Een uitzondering kan zijn een appartement op de begane grond dat als eerste klaar is.

Meefinancieren

De huizenbezitters in dit voorbeeld moeten eigen middelen aantonen. Het gaat dan over een periode van 12 maanden over de lopende hypotheek (€690) en de overbruggingshypotheek (€917). Het totale bedrag wordt dan €19.284. Let op: veel banken hanteren bij de overbruggingshypotheek een variabele hypotheekrente.

Zolang een huizenbezitter een flink vermogen heeft, is er niets aan de hand. Het wordt echter een probleem als de huizenbezitters deze eigen middelen niet hebben.

Er is onlangs een uitspraak gedaan door het Kifid. De hypotheekadviseur/bank had de klant geadviseerd om een extra bedrag mee te financieren, om zo de dubbele maandlasten te betalen. Helaas steeg de hypotheekrente, waardoor de maandlasten hoger werden. Bovendien werd de huidige woning niet op tijd verkocht.

Kifid concludeerde in een tussenuitspraak van maart 2024 dat de bank haar zorgplicht had verzaakt. In de einduitspraak van 26 juli 2024 oordeelde Kifid dat ook de bank daarom schade moest vergoeden. De schadevergoeding bestaat uit de terugbetaling van de betaalde rente over het overbruggingskrediet van augustus 2022 tot augustus 2024. Aangezien de verkoopsom van de oude woning lager was dan verwacht, liep een deel van de overbruggingshypotheek na augustus 2024 door, waarvoor de klanten zelf verantwoordelijk blijven.

Verkoopprijs valt tegen

Uit bovenstaande uitspraak blijkt dat de overbruggingshypotheek niet volledig afgelost kon worden uit de verkoopwinst van de oude woning. Deze uitspraak kunnen banken en adviseurs zien als een waarschuwing. Helaas blijkt dat niet te gebeuren. Obvion gaat nog een stapje verder en hanteert namelijk een overbruggingshypotheek van 100%.

Koopt een klant een nieuwe woning voordat de huidige is verkocht? Dan komt een overbruggingskrediet van pas, zodat de overwaarde maximaal benut kan worden. Dat snappen wij. Met ons overbruggingskrediet kan uw klant tot maximaal 100% van de overwaarde financieren, ook als de huidige woning nog niet is verkocht.

Obvion hanteert nog wel 2% verkoopkosten waar rekening mee moet worden gehouden. De berekening wordt dan als volgt:

Een 100% overbruggingshypotheek is altijd een risico. Voor de overbruggingshypotheek is een taxatierapport nodig. Het is algemeen bekend dat bij dezelfde woning verschillende waarderingen mogelijk zijn, omdat taxeren mensenwerk is. Het is dus ook mogelijk om een “hoge” taxatiewaarde te krijgen. Het is dan altijd maar de vraag of de woning daadwerkelijk voor minimaal dat bedrag wordt verkocht.

De woning van het voorbeeld hierboven wordt niet voor €420.000 verkocht, maar de verkoopopbrengst na aftrek van verkoopkosten is “slechts” €390.000.

Bovenstaande cijfers laten zien wat het risico is als de woning voor een lagere prijs wordt verkocht dan de taxatiewaarde. Bij een tekort moeten de huizenbezitters het verschil uit eigen zak betalen. Hebben ze dit bedrag niet, dan ontstaat er een probleem omdat ze het dan moeten gaan lenen. In dit voorbeeld betekent dat dat er sprake is van overkreditering. Overkreditering is verboden.

Een overbruggingshypotheek is een leuk hulpje om een duurdere woning te kunnen kopen. Het is echter wel verstandig om de eventuele financiële nadelen goed in kaart te brengen. Dat voorkomt Kifid-zaken.