Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie: regels zijn verruimd

Wie een huis heeft gekocht en een hypotheek moet hebben, heeft twee mogelijkheden: een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG, zal een koper aan bepaalde eisen moeten voldoen. Vanaf 1 januari 2025 is de bovengrens voor een hypotheek met NHG €450.000. Voor verduurzaming door middel van Energie Besparende Voorzieningen (EBV) of het Energiebespaarbudget (EBB) wordt de grens €477.000.

Energiebesparende maatregelen meefinancieren

Bij het EBB is het mogelijk om tot 6% boven de waarde van de woning te financieren voor uitvoering van energiebesparende maatregelen. Bij het afsluiten van de hypotheek bepalen de huizenbezitters tot welk bedrag er geleend gaat worden. Let op: de huizenbezitter hoeft dus nog niet te weten welke energiebesparende maatregelen er genomen gaat worden.

Bij de EBV geven de huizenbezitters vooraf al aan welke energiebesparende middelen ingezet gaan worden. Deze worden ook netjes vermeld in de verbouwingsspecificatie. Let op: het is mogelijk tot 6% boven de waarde van de woning na verbouwing mee te financieren. Er is dus een duidelijk verschil tussen de EBB en EBV.

De NHG-grens

Voor een hypotheek met NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk is aan de NHG-grens, is Nationale HypotheekGarantie mogelijk.

Hieronder drie rekenvoorbeelden ter verduidelijking:

Rekenvoorbeeld 1: Koopsom lager of gelijk aan €450.000

Rekenvoorbeeld 2: Taxatiewaarde lager of gelijk aan €450.000

Rekenvoorbeeld 3

Rekenvoorbeeld 3 zal niet zo vaak voorkomen. In dit soort situaties wordt er meestal contact gezocht met de taxateur om de woning voor een lager bedrag te laten taxeren. Dit contact is verboden, maar in de praktijk gebeurt het nog regelmatig.

Het voordeel van NHG is de lagere hypotheekrente in vergelijking met hypotheken zonder NHG. Dit rentevoordeel kan op het ogenblik oplopen tot 0,5% in vergelijking met de risicoklasse tot 100% van de waarde van de woning.

Hieronder de verschillende rentes van Florius bij een rentevaste periode van tien jaar met daarbij de maandlasten voor een annuiteitenhypotheek van €450.000.

Het verschil in bruto maandlasten tussen een hypotheek met NHG en een tophypotheek zonder NHG (100%) is bij dit leenbedrag €149. Het netto verschil is beduidend minder, namelijk €70.

Het is niet verwonderlijk dat veel huizenbezitters de teruggave (fiscaal voordeel) van de betaalde hypotheekrente hard nodig hebben om de hypotheek te kunnen betalen. Huizenbezitters die een hypotheek zonder NHG hebben, kunnen nog profiteren als hun hypotheek in een lagere risicoklasse komt. Bij diverse banken in Nederland wordt dan automatisch de hypotheekrente aangepast. Het verschil in maandlasten met de hypotheek met NHG wordt dan minder.

Huizenbezitters die een hypotheek met NHG afsluiten moeten borgtochtprovisie betalen

De borgtochtprovisie is eindelijk verlaagd naar 0,4% (was 0,6% in 2024) in 2025. Bij een hypotheek van €450.000 moet een huizenbezitter dus €1.800 betalen voor de borgtochtprovisie. Deze kosten zijn wel eenmalig fiscaal aftrekbaar.

De borgtochtprovisie geeft dekking als een huizenbezitter in betalingsproblemen komt door een overlijden, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of scheiding. Het is altijd verstandig om bij financiele problemen snel contact op te nemen met een hypotheekadviseur en NHG. Er wordt dan gekeken of er mogelijkheden zijn om de hypotheek betaalbaar te maken. Hierbij is ook van belang of de betalingsproblemen van tijdelijke duur zijn of structureel.

Als een huizenbezitter volledig meewerkt en de koopwoning wordt met verlies verkocht, dan wordt dit verlies overgenomen door NHG. NHG schrijft hier het volgende over op de website:

Als je arbeidsongeschikt of werkloos raakt of als zelfstandige minder kunt werken, daalt je inkomen. Je weet vaak niet of dit tijdelijk is. Maar ondertussen loopt je hypotheek gewoon door. Je kunt hierdoor in de problemen komen met je hypotheeklasten. Als je een hypotheek met NHG hebt, zijn daar oplossingen voor.

• Jouw geldverstrekker of adviseur zoekt naar een manier om je hypotheek weer betaalbaar te maken.
• Een tijdelijke overbrugging of betaalpauze kan uitkomst bieden.
• Er zijn verschillende hulplijnen om in te zetten.
• Blijkt de daling van je inkomsten niet tijdelijk te zijn? En verkoop je je woning met een restschuld? Dan kunnen we die kwijtschelden.

Het garantievermogen van NHG was per 31-12-2023 een leuk bedrag van €1.679.809.000. In 2023 is er slechts €800.000 aan verliesdeclaraties uitgekeerd. In 2022 waren de verliesdeclaraties te verwaarlozen, namelijk slechts €100.000. De borgtochtprovisie bedroeg in 2023 €141 miljoen (2022: €101 miljoen). Het ging hier dan over 106.732 garanties (2022: 101.410).

In ieder geval is duidelijk dat het potje goed gevuld is en dat NHG niet veel hoeft te betalen. Zolang de huizenprijzen blijven stijgen, zal NHG geld blijven verdienen. Pas bij een flinke daling van de huizenprijzen waardoor er weer veel koopwoningen onder water komen te staan, zal NHG moeten gaan oppassen.

Verruimde regels

NHG heeft de toetsing voor woningbehoud echter aangepast. Er is sprake van een verruiming. Bij aankoop van een woning is de maximale hypotheek bijvoorbeeld 4,5 keer het inkomen. Bij woningbehoud is deze ruimer, bijvoorbeeld 6,5 keer.

Er is een periode geweest waarin er meer dan 1 miljoen woningen onder water stonden. Door expres te gaan scheiden konden de bewoners het verkoopverlies declareren bij NHG. Door de ruimere toetsing kunnen nu meer mensen in hun woning blijven wonen.

In de praktijk zijn veel huizenbezitters blij met deze ruimere regels. Dat is ook logisch in een huizenmarkt waarin het moeilijk is om aan een woning te komen. De persoon die in de woning kan blijven wonen zal wel goed moeten letten op zijn uitgavenpatroon. In principe is er namelijk sprake van “overkreditering”.

Op het ogenblik heeft ruim 40% van alle koopwoningen in Nederland een hypotheek met NHG. Het belangrijkste voordeel voor deze huizenbezitters is en blijft de lagere hypotheekrente. Dit voordeel zien zij maandelijks terug in hun lasten.