Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

1. Jos Koets 21 april 2010 16:50

   auteur info

   •    Jos Koets

     Lid sinds: 20 sep 2000

     Laatste bezoek: 22 nov 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 1535

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 7.960

   quote:

   theo1 schreef:

   Jaap vergeet wel een dingetje: Nederland is niet Duitsland en ook niet België. In Nederland is iedere centimeter grond al geclaimd door één of ander belang. Dat maakt het moeilijk en duur om "even" een sloot huizen te bouwen. Die omstandigheid maakt huizen duur. Eindeloos procederen bij de Raad van State omdat de gemeente slordig is bij het opstellen van het bestemmingsplan helpt natuurlijk ook niet.
   
   Duitsland kent al jaren bevolkingskrimp, vooral in het oosten. Dat maakt huizen goedkoop.
   
   In België is de regelgeving totaal anders en zijn in het verleden ontzettend veel huizen illegaal gebouwd en later gelegaliseerd. Dat maakt de bouw goedkoper. Verder is zelfbouw in België gewoon. In Nederland wordt dat bijna onmogelijk gemaakt door de regelzucht van de overheid.
   
   In Nederland gebruiken gemeenten de gronduitgifte voor huizenbouw als melkkoe. Ze schatten in hoeveel een huis kan opbrengen, trekken daar de bouwkosten vanaf (inclusief winstmarge van de ontwikkelaar en de bouwer) en wat overblijf is de grondprijs. Dat heeft niks met marktwaarde te maken en drijft de prijzen enorm op. Bij een gemiddeld huis is de grond waarop het staat duurder dan het gebouw. Bij appartementen brengen ze doodleuk voor iedere verdieping de volle mep in rekening, dat tikt lekker snel aan.
   
   Zeggen dat huizen in Nederland te duur zijn omdat ze in Duitsland en België goedkoper zijn, is te gemakkelijk. Er spelen veel meer factoren mee en vooral ook de overheid zelf heeft een enorm pak boter op het hoofd wat betreft het opjagen van huizenprijzen.
   

   Is Dhr. van Duyn geen commissaris van Afab geweest.
   
   www.vn.nl/Archief/Economie/Artikel-Ec...
   
   Gr. Jos
2. theo1 21 april 2010 17:02

   auteur info

   •    theo1

     Lid sinds: 01 okt 2001

     Laatste bezoek: 23 nov 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 2861

     Gegeven: 202

   •    Aantal posts: 6.659

   quote:

   de bos schreef:

   [quote=theo1]
   In Nederland gebruiken gemeenten de gronduitgifte voor huizenbouw als melkkoe. Ze schatten in hoeveel een huis kan opbrengen, trekken daar de bouwkosten vanaf (inclusief winstmarge van de ontwikkelaar en de bouwer) en wat overblijf is de grondprijs. Dat heeft niks met marktwaarde te maken en drijft de prijzen enorm op. Bij een gemiddeld huis is de grond waarop het staat duurder dan het gebouw. Bij appartementen brengen ze doodleuk voor iedere verdieping de volle mep in rekening, dat tikt lekker snel aan.
   [/quote]
   Dat heeft dus ALLES met marktwaarde te maken. Leg anders even uit hoe dit eruit komt te zien bij een commerciële partij en geef dan de verschillen aan.
   
   de bos
   

   Het probleem dat ik heb is dat er van de verkeerde kant af wordt gerekend: vanuit de hoogst mogelijke opbrengst ipv vanuit de kosten. De grondprijs zou m.i. moeten worden berekend door de inkoopkosten (de kosten om landbouwgrond op te kopen) te vermeerderen met de kosten om er bouwgrond van te maken, plus een redelijke vergoeding voor de moeite (zeg een 10%, zouden de meeste bedrijven voor tekenen) zodat de gemeentekas er ook wat mee opschiet. Dan kom je op heel andere bedragen. In normale markten, waar concurrentie is, werkt het min of meer op die manier. Dan verdwijnt die grondspeculatie ook als sneeuw voor de zon, gewoon omdat het niet meer zo ontzettend winstgevend is. Speculatie en smokkel zijn feilloze indicaties dat de prijsvorming niet goed werkt.
   
   Als bijvoorbeeld een electriciteitsbedrijf zo zou werken (gewoon rekenen wat mensen nog net willen betalen om niet in het donker te zitten), zou het land te klein zijn.
3. [verwijderd] 23 april 2010 11:00

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   theo1 schreef:

   Het probleem dat ik heb is dat er van de verkeerde kant af wordt gerekend: vanuit de hoogst mogelijke opbrengst ipv vanuit de kosten. De grondprijs zou m.i. moeten worden berekend door de inkoopkosten (de kosten om landbouwgrond op te kopen) te vermeerderen met de kosten om er bouwgrond van te maken, plus een redelijke vergoeding voor de moeite (zeg een 10%, zouden de meeste bedrijven voor tekenen) zodat de gemeentekas er ook wat mee opschiet. Dan kom je op heel andere bedragen. In normale markten, waar concurrentie is, werkt het min of meer op die manier. Dan verdwijnt die grondspeculatie ook als sneeuw voor de zon, gewoon omdat het niet meer zo ontzettend winstgevend is. Speculatie en smokkel zijn feilloze indicaties dat de prijsvorming niet goed werkt.
   [/quote]
   Denk je dat een iphone van apple geprijsd is naar kostprijs of naar maximale opbrengst?
   Of coca cola
   of nike schoenen
   
   10% marge daar halen dit soort bedrijven hun neus voor op. Bovendien is er wel concurrentie nl. die zogenaamde speculanten EN de bestaande woningen als nieuwbouwwoning duurder is dan bestaande bouw van dezelfde kwaliteit worden ze niet verkocht.
   [quote=theo1]
   Als bijvoorbeeld een electriciteitsbedrijf zo zou werken (gewoon rekenen wat mensen nog net willen betalen om niet in het donker te zitten), zou het land te klein zijn.
   

   Daar is concurrentie met strakke boetes van mededinging in europa. Vind overigens dat nutsvoorzieningen als electra en water beter bij de overheid kunnen blijven. Kosten storing zijn voor maatschappij zo veel groter dan voor het electriciteitsbedrijf dat de focus verkeerd ligt.
   
   de bos
4. vodkajus 25 april 2010 11:22

   auteur info

   •    vodkajus

     Lid sinds: 21 jan 2003

     Laatste bezoek: 08 nov 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 27

     Gegeven: 302

   •    Aantal posts: 129

   quote:

   jkoets schreef:

   Is Dhr. van Duyn geen commissaris van Afab geweest.
   
   www.vn.nl/Archief/Economie/Artikel-Ec...
   
   Gr. Jos
   

   die weblink doet het niet. deze wel:
   
   oud artikel 23-10-2009
   www.z24.nl/bedrijven/finance/artikel_...
   
   Afab-commissaris Jaap van Duijn: 'Wij hebben ingegrepen'
   
   Afab-oprichter Maasbert Schouten moet een stapje terug doen, de commissarissen stelden een interim-topman aan die een herstructurering van de geldschieter moet leiden. Z24 stelde vragen aan Afab-commissaris Jaap van Duijn.
   
   Jaap van Duijn is econoom, was bestuurder bij Robeco en fungeert als toezichthouder en lid van pensioenfondsen en bedrijven. Zo ook bij Afab, waar hij samen met Martin Dupon en tot voor kort Willem Vermeend, die op 13 oktober opstapte, commissaris is.
   
   Van Duijn vindt het een goede ontwikkeling dat Afab herstructureert en aan de tafel zit met banken.
   
   "We zien het positief in, in de zin dat er een beginselovereenkomst is met een consortium van banken over de financiering van het bedrijf. En dat het goed zit lijkt me duidelijk, want de banken zouden niet tot zo'n akkoord gekomen zijn als zij vonden dat ze geen uitzicht hadden gehad op een positief resultaat bij Afab."
   
   "Het gaat dan ook om een goed, winstgevend bedrijf. Afab loopt in operationele zin goed. Het kernbedrijf maakt winst, de bancaire poot maakt winst. De problemen zitten hem in de impairment (afschrijving, red.) op de goodwill op de overnames die recentelijk gedaan zijn. Maar in operationele zin draait het bedrijf gewoon goed."
   
   U heeft oprichter Maasbert Schouten gevraagd een stapje terug te doen. U heeft een ‘chief restructuring officer’ neergezet, Gijs van Rozendaal, die het bedrijf moet hervormen. Dat is toch niet voor niets?
   ”Maasbert Schouten heeft het bedrijf opgericht en uitgebouwd tot wat het nu is. Maar we kijken nu tegen een andere situatie aan. We moeten het bedrijf omvormen met een ander verdienmodel als basis. We hebben binnen de raad van commissarissen sinds de zomer gediscussieerd en besloten dat Schouten niet de juiste man is voor die transformatie.”
   
   U bent met banken om tafel gaan zitten. Je zou ook kunnen zeggen: misschien had u eerder bij de directeur-eigenaar, Maasbert Schouten, aan kunnen kloppen voor een financiële injectie?
   "Zoals alle ondernemers stortte de heer Schouten altijd zijn geld keurig terug in Afab. Die man is 35 jaar of daaromtrent, is begonnen op zijn 21e, het bedrijf heeft hij in amper 15 jaar uitgebouwd tot wat het nu is. Wat denkt u dat hij al die tijd gedaan heeft? Hij heeft iedere cent die hij verdiende gewoon weer teruggestopt in zijn bedrijf, na aftrek van wat hij uitgaf aan zijn huis, zijn vrouw, zijn kinderen, zijn auto en zijn hond, natuurlijk."
   
   Afab maakte donderdagochtend 22 oktober bekend de verstrekte koopsompolissen tot 1 januari 2008 te gaan onderzoeken. Hoe keek u als commissaris al die tijd aan tegen het verdienmodel dat sinds de ondergang van DSB in de schijnwerpers staat?
   "Ho ho, de manier van koopsompolissen verstrekken is pas een probleem sinds de AFM daar onderzoek naar is gaan doen. Totdat die onderzoeken begonnen, was het volstrekt normaal! Ik herinner mij dat we bij Robeco ook zulke producten verkochten. Daar kwam toen ook een percentage bovenop, dat noemden we toen een 'beheervergoeding', geloof ik. En provisies van 80 à 90 procent op koopsompolissen, zoals bij DSB en waarover mensen nu praten bij Afab, dat was mij niet bekend."
   
   “Het gaat er in alles om dat er een goed, clean, helder en fris bedrijf staat. Als dat niet zo is, of als er een vermoeden bestaat dat dat niet zo is, dan moet er worden ingegrepen. En wij hebben ingegrepen.”
   
5. [verwijderd] 25 april 2010 13:45

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Goed stuk van dhr J van Duijn.
   
   Huizenmarkt in NL is een enorm pyramidespel, een zeepbel die op klappen staat.
   Er zit meer dan 40% lucht in de prijzen (nog meer dan in de jaren 1978-1983).
   Het feit dat een alleenstaande met een behoorlijk inkomen alleen met veel kunst- en vliegwerk nog maar net in staat is een flatje 3 hoog achter te kopen zegt genoeg.
   
   Hoe heeft het zover kunnen komen?
   
   HRA
   
   Grondspeculatie (gemeenten en private sector, kunstmatige schaarste)
   
   Koopsubsidie en starterslening
   
   NHG (en tot overmaat van ramp ophoging daarvan)
   
   Beleid banken (2 inkomens ipv 1, aflossingsvrij, tophypotheken, afschuiven risico banken via NHG, bonuscultuur, kunstmatig lage rente)
   
   Machtige lobby belanghebbenden (bouwmaffia, NVM, VEH, banken)
   
   Mentaliteit burgers ("een huis wordt alleen maar meer waard", "ik heb recht op een koopwoning, zelfs als ik kosten koper moet meefinancieren", "ik ben een dief van mijn eigen portemonnee als ik een lineaire hypotheek neem ipv een aflossingsvrije hypotheek", "ik wil alles en ik wil het nu" etc etc)
   
   Iedereen die beweert dat "Nederland anders is" terwijl mondiaal de prijzen instorten danwel al ingestort zijn, heeft of boter op zijn hoofd of is vreselijk naief. Nederland is geen eiland, dat is overigens al wel gebleken als je kijkt naar wat er in onze finaciele sector gebeurd is.
   
   Feit is dat Nederlanders de grootste (hypotheek)schulden ter wereld hebben. Het IMF heeft jaren geleden al gewaarschuwd voor deze situatie. Bij ons is de situatie nog erger dat in de VS. Wellink had gelijk toen hij zei dat onze tophypotheken in feite het equivalent zijn van de subprime hypotheken in de VS.
   
   De enige reden dat de prijzen hier NOG niet zijn ingestort, is dat er zowel voor als achter de schermen ALLES uit de kast wordt getrokken om dit te vermijden. Denk hierbij aan koopsubsidie/startersleningen waarmee de laatste starters de markt in worden gelokt, interventie door bv gemeenten zoals Den Haag, die huiseigenaren in de problemen helpen, banken die zogenaamd slechts "matige prijsdalingen verwachten" omdat zij anders enorm moeten afschrijven op hun eigen portefeuilles, manipulatie door NVM dmv "creatieve" interpretatie van de cijfers en "de 7 redenen om NU een huis te kopen", banken die meebieden bij executieveilingen etc. Klassiek geval van katten in het nauw, die rare sprongen maken.
   
   In de jaren van de exobitante prijsstijgingen was je als huurder het "lulletje rozenwater" op verjaardagsfeestjes. Nu de prijzen enkele procenten zijn gezakt, begint er zich een lichte paniek af te tekenen onder huiseigenaren, met name bij hen die recent hebben gekocht en nog geen "tonnen overwaarde" hebben.
   
   Ondanks alle interventies dalen de prijzen en zit de markt volledig op slot (op Funda nu 204000 koopwoningen), hetgeen nog wordt verergerd door de aanstaande verkiezingen. Jammer dat de politiek het halverwege de jaren 90 niet heeft aangedurfd om de HRA langzaam af te bouwen. Nu we in een laag conjunctuur zitten, staan we helemaal met de rug tegen de muur. Helaas wordt de HRA nu weer misbruikt uit electorale motieven. Men appelleert met succes aan angst.
   
   Ikzelf denk dat de prijzen sowieso verder zakken, of er nu wel of niet iets aan de HRA wordt gedaan. De banken hebben hun leenbeleid reeds aanpast, hetgeen de leencapaciteit van de kopers beperkt, de aanstaande bezuinigingen zullen flink inhakken op de portemonnee van de burgers en de nu nog relatief lage hypotheekrentes zullen stijgen.
   De wal zal het schip keren.
   
   Sorry voor de lange tekst, ik moest het gewoon even kwijt :-)
6. [verwijderd] 25 april 2010 16:20

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het hele verhaal berust op feiten, goed geschreven hoor!
   Nog steeds staat de DSB-portefeuille(€4 miljard) te koop, de curatoren kunnen er gewoon niets mee.
   Bij elke bank zijn ze al langs geweest, in het grootst mogelijke geheim.
   Een Rabo of ING die dit ff in een middag overnemen, ze zitten zelf aan het zuurstof....
   Het is natuurlijk wel een buitengewoon slecht klantenbestand met hoog percentage wanbetaling.
   Op de staatsbegroting dan maar?
7. Brievenbus 25 april 2010 16:33

   auteur info

   •    Brievenbus

     Lid sinds: 06 aug 2005

     Laatste bezoek: 28 sep 2023

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 3266

     Gegeven: 1163

   •    Aantal posts: 25.572

   quote:

   AnaisAnais schreef:

   Ikzelf denk dat de prijzen sowieso verder zakken,

   Voorlopig stijgen ze al weer, maar, wat zou het weekend zijn zonder huizencrashdraadje, ondenkbaar voor sommigen.....:-)
8. [verwijderd] 25 april 2010 16:36

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   AEX eind Augustus 400 punten.
   Huizenprijsstijging eind Augustus 9,8% in vergelijking zelfde periode vorig jaar.
   Hypotheekrente-aftrek wordt verhoog na verkiezingen, tot een maximum van €1,9 miljoen huisprijs.
   
   *voor brievenbus...en omdat het mooi weer is☻
9. [verwijderd] 25 april 2010 17:02

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Brievenbus schreef:

   [quote=AnaisAnais]
   Ikzelf denk dat de prijzen sowieso verder zakken, [/quote]
   
   Voorlopig stijgen ze al weer, maar, wat zou het weekend zijn zonder huizencrashdraadje, ondenkbaar voor sommigen.....:-)
   

   Klassieke dead cat bounce :-)
   Laatste significante correctie van de huizenmarkt duurde van 1978 tot 1983.
   Overigens ben ik echt niet iemand die "kickt" op dit soort draadjes, reageer zelden, maar lees wel veel mee. Mijn complimenten aan jou voor de manier waarop jij je staande houdt in de KK tussen alle shorters. Ook ben ik het met je eens dat shorten uiteindelijk meer kapot maakt dan je lief is en het verschil met Wallstreet steeds groter wordt :-)
10. [verwijderd] 25 april 2010 17:14

    auteur info

    •    [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    paulta schreef:

    AEX eind Augustus 400 punten.
    Huizenprijsstijging eind Augustus 9,8% in vergelijking zelfde periode vorig jaar.
    Hypotheekrente-aftrek wordt verhoog na verkiezingen, tot een maximum van €1,9 miljoen huisprijs.
    
    *voor brievenbus...en omdat het mooi weer is☻
    

    LOL
11. Jos Koets 25 april 2010 17:21

    auteur info

    •    Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 22 nov 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    quote:

    paulta schreef:

    Het hele verhaal berust op feiten, goed geschreven hoor!
    Nog steeds staat de DSB-portefeuille(€4 miljard) te koop, de curatoren kunnen er gewoon niets mee.
    Bij elke bank zijn ze al langs geweest, in het grootst mogelijke geheim.
    Een Rabo of ING die dit ff in een middag overnemen, ze zitten zelf aan het zuurstof....
    Het is natuurlijk wel een buitengewoon slecht klantenbestand met hoog percentage wanbetaling.
    Op de staatsbegroting dan maar?
    

    Als het zo doorgaat haalt Inbizniz (Afab) het einde van het jaar ook niet dus ook dhr. J van Duijn niet. Ben benieuwd wat hij dan zal schrijven.
    
    Gr. Jos