Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar desktop iconMarkt Monitor

Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

Niets geleerd-Jaap van Duijn over huizenprijs

31 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. vodkajus 20 april 2010 15:53

    www.dft.nl bij goeroes Jaap van Duijn.
    za 17 apr 2010, 09:18

    Niets geleerd
    AMSTERDAM - Als prijzen van vermogenstitels te hoog zijn, dan kan het lang duren of kort duren, maar een keer moeten ze terug naar normale waarden. Dat geldt voor aandelen, voor obligaties, voor onroerend goed en dus ook voor huizen. Je hoopt altijd dat een aanpassing geleidelijk zal gaan, zonder grote dalingen, maar vaak blijkt dat ijdele hoop te zijn.

    Dat de huizenprijzen in Nederland te hoog zijn, blijkt op allerlei manieren. Het gemakkelijkst is het door dezelfde kwaliteit huizen te vergelijken met die in onze buurlanden België en Duitsland. Ineens blijken huizen dan stukken goedkoper te kunnen zijn.

    We kunnen ook de stijging van de huizenprijzen vergelijken met de stijging van de bouwkosten van nieuwbouwwoningen. Sinds 1990 zijn die bouwkosten met 90% gestegen, maar de huizenprijzen zijn met 200% omhooggegaan. Veel te veel dus.

    Ook weten we dat huizen overgewaardeerd zijn als we naar de betaalbaarheid ervan kijken. Vorig jaar was die betaalbaarheid volgens Rabobank op het laagste niveau sinds 1978 beland. Na 1978 daalden de huizenprijzen, zoals bekend, met gemiddeld 30%.

    Er zijn twee belangrijke redenen voor de overwaardering van huizen. De eerste is de hypotheekrenteaftrek, waarvan het effect is dat leners een zeer lage, niet-marktconforme rente betalen. De tweede is het uitleengedrag van de banken, die door de jaren heen steeds lossere standaarden zijn gaan hanteren. Nog niet zo lang geleden kon je voor maximaal 70% van het aankoopbedrag van een huis een hypothecaire lening krijgen.

    Nu valt de gezamenlijke huizenlobby over de Autoriteit Financiële Markten (AFM) heen, als deze bepleit de tophypotheek (110% lenen) aan banden te leggen. Wie in Duitsland zoveel wil lenen, wordt beleefd de deur gewezen. Door hun losse leenmoraal hebben banken belangrijk bijgedragen aan de veel te hoge prijzen van koopwoningen.

    Je zou zeggen dat ze na de kredietcrisis hun lesje wel geleerd hebben, maar kennelijk willen de banken hun piramidespel nog een tijdje voortzetten, want volgens onderzoek van de AFM worden er nog steeds te hoge leningen verstrekt.

    Zelfregulering is aan de banken niet besteed en deze week moest minister De Jager in de Tweede Kamer met hogere boetes en aanvullende regelgeving dreigen. 'Er moet wat gebeuren', aldus de minister.

    Ik zie vier redenen voor het onverantwoordelijke leengedrag van banken: 1. Ze menen dat ze teveel moeten uitlenen omdat hun concurrenten dat ook doen. 2. Ze gaan er nog steeds van uit dat de hypotheekrenteaftrek tot in lengte van dagen zal blijven bestaan. 3. Ze hebben geen oog voor de demografische veranderingen die nu al zichtbaar zijn in onze grensstreken en in grote delen van Duitsland, waar de bevolking én de huizenprijzen dalen. 4. Ze verwachten dat de overheid wel bijspringt als grote groepen huizenbezitters in de problemen komen.

    We maken ons nu druk om de stijging van de staatsschuld, maar de schulden van Nederlandse gezinnen zijn naar verhouding veel hoger en in de laatste tien jaar ook veel meer gestegen. Ze behoren tot de allerhoogste in Europa.

    Wie van plan is een huis te kopen, doet er dan ook verstandig aan eerst te sparen, er rekening mee te houden dat het fiscale regime rond het huis gaat veranderen en dat huizen ook wel eens minder waard kunnen worden. Kortom, wees conservatiever dan de bank die u een lening aanbiedt.

    Jaap van Duijn is onafhankelijk belegggingsdeskundige.
  2. forum rang 5 andre68 20 april 2010 20:28
    Inderdaad! Goed artikel van Jaap. En het beste pensioen is een afbetaald huis. En niet één of ander potje van een verzekeraar spekken om zo lang mogelijk een zo hoog mogelijke schuld in stand te houden. En die verzekeraar ook nog even tientallen procenten van jouw premie in zijn eigen zak steekt. Tel uit je verlies. Spek de banken en verzekeraars niet langer.
  3. Robin Good 20 april 2010 22:44
    Vergeet vooral de (R)overheid niet, de aanstichter van dit kwaad, deze heeft immers de HRA in het leven te roepen.
    Anderzijds werd de subsidie met de linkse hand gegeven en met de rechterhand voor een groot deel weer opgestreken; hoge grondprijzen, eigenwoningforfait, overdrachtsbelasting, BTW, OZB......
    Nu iedereen zich tot aan zijn nek in de schulden heeft gestoken, weet men het ineens te verzinnen.
    Klaarblijkelijk heeft er altijd een luik in het koopcontract gezeten en is men vergeten de Staat mee te laten tekenen.
    Dat geldt overigens voor elke belasting die door de Staat als een soort stilzwijgende overeenkomst wordt verkocht.
    Als het even tegenzit, worden de spelregels gewoon aangepast en iedereen heeft het nakijken.

    Welterusten.

    FF
  4. forum rang 4 theo1 21 april 2010 10:59
    Jaap vergeet wel een dingetje: Nederland is niet Duitsland en ook niet België. In Nederland is iedere centimeter grond al geclaimd door één of ander belang. Dat maakt het moeilijk en duur om "even" een sloot huizen te bouwen. Die omstandigheid maakt huizen duur. Eindeloos procederen bij de Raad van State omdat de gemeente slordig is bij het opstellen van het bestemmingsplan helpt natuurlijk ook niet.

    Duitsland kent al jaren bevolkingskrimp, vooral in het oosten. Dat maakt huizen goedkoop.

    In België is de regelgeving totaal anders en zijn in het verleden ontzettend veel huizen illegaal gebouwd en later gelegaliseerd. Dat maakt de bouw goedkoper. Verder is zelfbouw in België gewoon. In Nederland wordt dat bijna onmogelijk gemaakt door de regelzucht van de overheid.

    In Nederland gebruiken gemeenten de gronduitgifte voor huizenbouw als melkkoe. Ze schatten in hoeveel een huis kan opbrengen, trekken daar de bouwkosten vanaf (inclusief winstmarge van de ontwikkelaar en de bouwer) en wat overblijf is de grondprijs. Dat heeft niks met marktwaarde te maken en drijft de prijzen enorm op. Bij een gemiddeld huis is de grond waarop het staat duurder dan het gebouw. Bij appartementen brengen ze doodleuk voor iedere verdieping de volle mep in rekening, dat tikt lekker snel aan.

    Zeggen dat huizen in Nederland te duur zijn omdat ze in Duitsland en België goedkoper zijn, is te gemakkelijk. Er spelen veel meer factoren mee en vooral ook de overheid zelf heeft een enorm pak boter op het hoofd wat betreft het opjagen van huizenprijzen.
  5. [verwijderd] 21 april 2010 12:01
    quote:

    theo1 schreef:

    Jaap vergeet wel een dingetje: Nederland is niet Duitsland en ook niet België. In Nederland is iedere centimeter grond al geclaimd door één of ander belang. Dat maakt het moeilijk en duur om "even" een sloot huizen te bouwen. Die omstandigheid maakt huizen duur. Eindeloos procederen bij de Raad van State omdat de gemeente slordig is bij het opstellen van het bestemmingsplan helpt natuurlijk ook niet.

    Duitsland kent al jaren bevolkingskrimp, vooral in het oosten. Dat maakt huizen goedkoop.

    In België is de regelgeving totaal anders en zijn in het verleden ontzettend veel huizen illegaal gebouwd en later gelegaliseerd. Dat maakt de bouw goedkoper. Verder is zelfbouw in België gewoon. In Nederland wordt dat bijna onmogelijk gemaakt door de regelzucht van de overheid.

    In Nederland gebruiken gemeenten de gronduitgifte voor huizenbouw als melkkoe. Ze schatten in hoeveel een huis kan opbrengen, trekken daar de bouwkosten vanaf (inclusief winstmarge van de ontwikkelaar en de bouwer) en wat overblijf is de grondprijs. Dat heeft niks met marktwaarde te maken en drijft de prijzen enorm op. Bij een gemiddeld huis is de grond waarop het staat duurder dan het gebouw. Bij appartementen brengen ze doodleuk voor iedere verdieping de volle mep in rekening, dat tikt lekker snel aan.

    Zeggen dat huizen in Nederland te duur zijn omdat ze in Duitsland en België goedkoper zijn, is te gemakkelijk. Er spelen veel meer factoren mee en vooral ook de overheid zelf heeft een enorm pak boter op het hoofd wat betreft het opjagen van huizenprijzen.
    wteen ze wat ze hier moeten doen en wat ze al hebben gedaan (de echte geschiedenis van het nederlandse volk). Inpolderen... dat is wat er altijd is gedaan in noord-holland, zeeland, freisland en de flevopolder. Gooi die markerwaard dicht en bouw een tulpeneiland of nog groter voordfe kust van nederland als extra veiligheidsbuffer (hebben we die hele geldverslindende dijken ook niet meer nodig en kun je het dus makkelijuk financieren en wat is nu toch slib, zand etc. Niets inderdaad. We zijn een klein land en dus moeten we groter worden viad e zee. Meer werk, meer huizen meer banen meer geld meer belastingcenten. Alle problemen in 1 keer weg. Er is genoeg zand op de ze aarde en de milieuactivisten die zeggen dat het slecht is voor heyt milieu...bullshit. Water blijft altijd op de aarde als het niet in nederland is dan wel ergens anders. Kunnen de dieren daar mooi bivakeren.
  6. forum rang 4 theo1 21 april 2010 12:29
    Vergeet het maar. Mag niet van de Volkert van der G's van deze wereld. Voor je het weet zit je midden in een juridisch wespennest want ieder stukje land/water dat nog niet in gebruik is, is een "uniek" en "kwetsbaar" natuurgebied. Ze hebben er ook tientallen jaren over gedaan om eindelijk dat stukje snelweg tussen Schiedam en Delft aangelegd te krijgen.
  7. [verwijderd] 21 april 2010 12:30
    Huizenprijzen is een kwestie van vraag/aanbod. Het kon lange tijd stijgen omdat er iets meer vraag was dan aanbod, dan gaat het al snel naar wat mensen maximaal kunnen betalen.

    Echter de bevolkings-aanwas groeit nog maar matig.
    Zie bijv: nl.wikipedia.org/wiki/Bevolking_van_N...

    In de jaren '90 tot na 2000 was de groei ruim 100.000 mensen p/j. De laatste jaren is dat tempo aanzienlijk teruggedrongen, in de range van 20.000-50.000 p/j.
    Het CBS verwacht 17,7mln in 2040, oftewel ruwweg 40.000 extra p/j.

    En kijk nu eens in welk tempo woningen worden toegevoegd:
    statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?...

    Het aanbod is de vraag voorbij gegaan. Niet zo gek dus dat er nu 202.000 woningen te koop staan op www.funda.nl/koop. 2jaar geleden nog maar 150.000/ 4jaar geleden 100.000.

    Ok, er is nog een maar. Het aantal huishoudens groeit sneller dan het aantal mensen. www.profnews.nl/890924/aantal-eenpers...

    Oftewel er zijn meer huizen nodig. Maar een eenspersoons-huishouden kan geen gemiddelde koopwoning betalen. Bouwers zullen waarschijnlijk steeds kleinere woningen gaan bouwen om die vraag in te vullen.

    Als je dit alles overziet betekent dit een enorme vraaguitval voor het huidige aanbod.
    En dan gaat het niet maar wat mensen kunnen betalen, maar naar wat mensen willen betalen, het andere extreme.
  8. forum rang 4 theo1 21 april 2010 12:37
    Vraag/aanbod van huizen is erg regionaal bepaald. Er zijn een aantal krimpregio's en daar zullen de prijzen ongetwijfeld dalen. Er zijn ook regio's waar gewoon een gebrek aan fatsoenlijke huizen is. Gemiddelden zeggen niet zo veel.

    Huizenprijzen worden door véél meer factoren bepaald dan vraag en aanbod. Overheidsbeleid en juridische belemmeringen spelen een minstens zo grote rol.
  9. forum rang 4 theo1 21 april 2010 12:52
    @lookingvalue,

    Ik heb ook even met de CBS site gespeeld. Het aantal huizen (woningvoorraad) is (jouw link) toegenomen van 6,2 miljoen in 1995 naar 7,1 miljoen in 2009. Een toename van 0,9 miljoen dus.

    Echter, het aantal particuliere huishoudens is toegenomen van 6,5 miljoen in 1995 tot 7,3 miljoen in 2009 (zie statline.cbs.nl/StatWeb/publication/d... Iets minder toename dus dan de woningvoorraad, maar nog altijd zijn er meer huishoudens dan woningen. Dat mag dus geen oorzaak van een slechte markt zijn, hooguit is het tekort wat teruggelopen. Dan praat je alleen nog maar kwantitatief, kwalitatief zit er ook nog wel wat scheef.
  10. [verwijderd] 21 april 2010 13:01
    @theo1

    Niet iedereen woont in een "huis". In 1995 niet en nu ook niet. Het is iets van alle tijden.

    Je hebt bijv. vakantie-woningen die permanent bewoond worden, ook al mag dit niet. Of mensen die net over de grens wonen, maar niet officieel ge-emigreerd zijn. Of hoe tellen ze iemand in zijn eentje een kamer huurt, maar geen student is?
    Het aantal is wel afgenomen.
  11. Robin Good 21 april 2010 13:29
    quote:

    lookingvalue schreef:

    Het aanbod is de vraag voorbij gegaan. Niet zo gek dus dat er nu 202.000 woningen te koop staan op www.funda.nl/koop. 2jaar geleden nog maar 150.000/ 4jaar geleden 100.000.
    Ik denk dat dit een uit het verband getrokken aantal is.
    Vergeet niet dat een groot aantal potentiele kopers pas een andere huis koopt als ze hun eigen huis verkocht hebben.
    Deze groep wordt nergens genoemd.
    Ik begrijp het toch al niet helemaal.
    Een paar jaar geleden moesten er nog 80.000 woningen per jaar gebouwd worden om aan de vraag te voldoen.
    Nu zou dat allemaal niet meer nodig zijn.
    Lijkt me wat vreemd.
    Dan nog even naar de uitspraken van Jaap van Duijn.
    Volgens van Duijn doen potentiele kopers er verstandig aan eerst te sparen.
    Lijkt me onder de huidge vooruitzichten een open deur intrappen.
    Ik zou echter wel eens willen weten in welk tempo iemand met een gemiddeld inkomen naast zijn huur en vaste lasten een (deel) van de koopprijs en bijkomende kosten bij elkaar spaart.
    Dit is volgens mij, uitzonderingen daargelaten, alleen nog maar voor de hogere inkomens en tweeverdieners weggelegd.
    Het beperken van de HRA zal het, ondanks een verdere daling van de huizenprijzen, voor een steeds grotere groep alleen nog maar moeilijker maken om een huis te kunnen kopen.
    Na het afschaffen/beperken van de HRA zal het dan ook niet lang duren of de discussie over de koopsubsidie komt weer op tafel.
  12. wieweet 21 april 2010 13:38
    quote:

    lookingvalue schreef:

    @theo1

    Niet iedereen woont in een "huis". In 1995 niet en nu ook niet. Het is iets van alle tijden.

    Je hebt bijv. vakantie-woningen die permanent bewoond worden, ook al mag dit niet. Of mensen die net over de grens wonen, maar niet officieel ge-emigreerd zijn. Of hoe tellen ze iemand in zijn eentje een kamer huurt, maar geen student is?
    Het aantal is wel afgenomen.
    Leuk he`die pure machts misbruik dat je vanwege het anders instorten van de huizenmarkt niet in een permanente bosrijke omgeving in vakantie woningen mag wonen. Welke vooral ouderen zouden dat niet willen? en vooral al die gezinnen die op deze manier goedkoper uit zullen zijn....

    vrgr
  13. [verwijderd] 21 april 2010 13:56
    quote:

    theo1 schreef:

    In Nederland gebruiken gemeenten de gronduitgifte voor huizenbouw als melkkoe. Ze schatten in hoeveel een huis kan opbrengen, trekken daar de bouwkosten vanaf (inclusief winstmarge van de ontwikkelaar en de bouwer) en wat overblijf is de grondprijs. Dat heeft niks met marktwaarde te maken en drijft de prijzen enorm op. Bij een gemiddeld huis is de grond waarop het staat duurder dan het gebouw. Bij appartementen brengen ze doodleuk voor iedere verdieping de volle mep in rekening, dat tikt lekker snel aan.
    Dat heeft dus ALLES met marktwaarde te maken. Leg anders even uit hoe dit eruit komt te zien bij een commerciële partij en geef dan de verschillen aan.

    de bos
  14. [verwijderd] 21 april 2010 14:09
    De gemeenten bepaalt niet hoeveel een huis kost. Ik kwam er zelf onlangs nog achter dat de gemeente niet eens het gros van die grond-opbrengst krijgt.

    Het meeste geld gaat naar speculanten. Dat die hun zin krijgen komt omdat gemeentes haast willen maken, en/of hun bouwplannen niet willen wijzigen.

    Als het allemaal is goedgekeurd moet en zal het snel doorgang vinden.
    Koren op de molen van grondspeculanten.

    De vraag is of dat spel anno 2010 nog gespeeld kan worden.
  15. jacoba 21 april 2010 14:11
    Hoe groot is wel niet de invloed van de overheid op de woningprijzen geweest in het verleden met allerlei fiscale maatregelen en subsidies.
    En wat staat ons te straks te wachten als het linkse plan werkelijkheid wordt, namelijk het huis in box 3 plaatsen
    Heb je een groot gedeelte van je huis afgelost, wordt je nog eens gestraft door een vermogens rendementheffing over de waarde minus de hypotheekschuld. Hoe verzin je het.
  16. Robin Good 21 april 2010 14:37
    quote:

    jacoba schreef:

    Heb je een groot gedeelte van je huis afgelost, wordt je nog eens gestraft door een vermogens rendementheffing over de waarde minus de hypotheekschuld. Hoe verzin je het.
    Moraal van het verhaal, jezelf alsnog volladen met schuld zolang het nog kan.
    Aflossen kan altijd nog.
    Je denkt toch niet dat die witte boorden daar in Den Haag hun eigen hypoaftrek wegbezuinigen, tenzij ze vermogend zijn, want dan maakt het vanwege de VRH toch niet zoveel uit.
    Nee, dat doen we over een termijn van 20 a 30 jaar, wanneer ze de schaapjes zelf op het droge hebben.
  17. [verwijderd] 21 april 2010 15:54
    quote:

    Floris Fortuin schreef:

    Moraal van het verhaal, jezelf alsnog volladen met schuld zolang het nog kan.
    Maar dan moet je wel een nieuw huis kopen. En eigenlijk doe je er nog steeds goed aan om zo veel mogelijk af te lossen, maar goed.

    Typisch Nederlands. Alles doen om een paar cent subsidie te krijgen, maar ondertussen straks euro's verliezen aan waardedaling ... lekker slim.
  18. forum rang 4 theo1 21 april 2010 16:42
    quote:

    de bos schreef:

    [quote=theo1]
    In Nederland gebruiken gemeenten de gronduitgifte voor huizenbouw als melkkoe. Ze schatten in hoeveel een huis kan opbrengen, trekken daar de bouwkosten vanaf (inclusief winstmarge van de ontwikkelaar en de bouwer) en wat overblijf is de grondprijs. Dat heeft niks met marktwaarde te maken en drijft de prijzen enorm op. Bij een gemiddeld huis is de grond waarop het staat duurder dan het gebouw. Bij appartementen brengen ze doodleuk voor iedere verdieping de volle mep in rekening, dat tikt lekker snel aan.
    [/quote]
    Dat heeft dus ALLES met marktwaarde te maken. Leg anders even uit hoe dit eruit komt te zien bij een commerciële partij en geef dan de verschillen aan.

    de bos
    De reactie hier direct onder van lookingvalue geeft het antwoord: als gemeenten met marktprijzen werkten, hoefden ze niet zo huilerig te doen over "speculanten" die het geld voor ze wegkapen. Wat die speculanten namelijk doen is grond kopen voor de marktprijs en het vekopen voor de monopolieprijs die de gemeente voor zichzelf gereserveerd had. Van het verschil worden ze rijk.
  19. forum rang 4 theo1 21 april 2010 16:48
    quote:

    lookingvalue schreef:

    De gemeenten bepaalt niet hoeveel een huis kost. Ik kwam er zelf onlangs nog achter dat de gemeente niet eens het gros van die grond-opbrengst krijgt.

    Het meeste geld gaat naar speculanten. Dat die hun zin krijgen komt omdat gemeentes haast willen maken, en/of hun bouwplannen niet willen wijzigen.

    Als het allemaal is goedgekeurd moet en zal het snel doorgang vinden.
    Koren op de molen van grondspeculanten.

    De vraag is of dat spel anno 2010 nog gespeeld kan worden.
    Dat komt omdat grondspeculanten voorspellen waar gemeenten willen bouwen (dat gaat een stuk gemakkelijker als een ambtenaar of wethouder zijn mond voorbij praat natuurlijk), de grond opkopen en dan zit de gemeente klem. Ze hebben natuurlijk wel een probleem als ze het mis hebben en voor veel geld zitten opgescheept met weilanden waar nog jaren koeien op staan (zie Heijmans).

    Ze maken gewoon gebruik van het enorme prijsverschil tussen landbouwgrond en bouwgrond en dat verschil wordt veroorzaakt door de manier waarop gemeenten de prijzen van bouwgrond vaststellen. Plus natuurlijk het feit dat plannen wijzigen in dit land een enorme opgave is waardoor het vaak handiger is om maar gewoon door te zetten en het verlies te nemen.
31 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.