Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

HCohen schreef op 13 juni 2023 08:05:

[...]
Goed opgemerkt dvl-2; ik kan er (nog) niets over terug vinden
Betreft: ''XS0942388462 June 12, 2023(maturity date) Euros 498 792 000 2.500%''

De cash is er, ik ben benieuwd of we we hier nog snel berichtgeving van mogen zien(refinancing/ aflossing), zo niet H1-rapportage

quote:

jan value schreef op 13 juni 2023 02:52:

Westfield geeft de sleutels terug van de San Francisco mall.

quote:

dvl-2 schreef op 13 juni 2023 08:23:

[...]

De cash is er inderdaad maar door het te gebruiken om af te lossen is de kans op dividend wel kleiner. Desalniettemin hoop ik dat ze voor aflossen gekozen hebben en niet weer een nieuwe verplichting aan zijn gegaan.

quote:

Lamsrust schreef op 12 juni 2023 13:21:

[...]

In de UK zit het probleem idd bij Westfield London (bezetting 87.6% per ultimo 22), op de plattegronden zie je linksonder en rechtsonder twee grote ruimtes die op zowel 0 als 1 leeg staan. Daar zou je nog een kantoor, medische praktijk, fitness o.i.d. kunnen vestigen. De kleinere ruimtes is een kwestie van huurders trekken dan wel de leegstand trachten te concentreren in een hoek, zodat van de kleinere ruimtes een grotere gemaakt kan worden t.b.v. een alternatieve aanwending.

URW zal zeker de UK niet verlaten, recent hebben ze Hammerson nog uitgekocht uit de Whitgift/Centrale ontwikkeling. en een mall in de wereldstad London hoort er gewoon bij.

quote:

Lamsrust schreef op 13 juni 2023 08:26:

In a prepared statement, San Francisco Mayor London Breed said Westfield's exit from the San Francisco Centre was "something that has been coming for some time."

"We've had numerous conversations with Westfield about the future of this site, and it's been clear that they did not have a long-term commitment to San Francisco as they look to withdraw entirely from the United States market," said Breed. "With new management, we will have an opportunity to pursue a new vision for this space that focuses on what the future of Downtown San Francisco can be. Whether that's attracting new types of business or educational institutions, or creating a totally different experience, we need to be open to what's possible. Retail is changing, and we will adapt to diversify and better use spaces in our Downtown area. This is at the heart of what we are trying to create in San Francisco as we move forward."

Als ik de baas van Westfield US was, zou ik deze man vandaag eens opbellen. Ongelofelijk wat een schaamteloos statement. Hij is als burgemeester verantwoordelijk voor de leefomgeving en veiligheid rondom de mall waarin hij de afgelopen jaren gigantisch heeft gefaald. Dat Westfield een radical reduction van de financial exposure towards de US voorstaat impliceert geenszins dat ze niet meer investeren in de US, zie de investeringen in Old Orchard en Garden State Plaza. Default op de lening wordt veroorzaakt doordat klanten wegblijven vanwege de onveiligheid.

quote:

HCohen schreef op 13 juni 2023 08:39:

[...]

Men gaat dus voor hogere Areps ipv het maximale positieve effect op LTV door buy-back 'below par'
zie bijdrage SA van 30 okt 2022
seekingalpha.com/article/4550846-unib...

The Debt Buyback Opportunity
Given the continued rise in interest rates (which admittedly should be peaking in the near future) and after the bird's eye overview of the total impact of refinancing (4.5 EUR/share in AREPS pre-indexation) in my previous article, I decided to dive deeper and see what is the potential to repurchase debt at a discount.

As things stand, all of URW's bonds trade below par, some significantly so:

Since URW is a significant issuer of debt, it has a whole section on its website dedicated to debt investors. Given the current interest rate environment and the fixed interest rate nature of its debt, URW has two main options:

1. Focus on higher AREPS. This will entail paying back near-term debt at par and allowing the below-market interest rates on its long-term bonds to boost AREPS. This option also results in a better interest rate coverage ratio but a higher loan-to-value ratio(vs option 2).

2. Focus on lower loan-to-value. This will entail drawing down on current liquidity and/or refinancing near-term maturing debt at higher market interest rates, while using current earnings and/or disposal proceeds to retire long-term debt below par. This option will result is an inferior interest rate coverage ratio as compared to option one, but a better lower loan-to-value ratio.

For example, its XS0942388462 2.5% bond maturing next year trades at 99.5% of par:

Retiring the bond outright rather than refinancing it still lowers the loan-to-value ratio, but not as much as buying back some of its FR0013431715 1.75% bond maturing in 2049 at 47% of par:

In essence, option one above entails retiring the short-dated bond at par, lowering the loan-to-value ratio one to one for each euro spent on debt reduction. In contrast, option two would be to focus on buying back its long-date bond, lowering the loan-to-value ratio two to one (since the current price is below 50% of par) for each euro spent on debt reduction.

Higher AREPS or a lower Loan-to-Value
At the end of the day, given its capital structure of 23.3B EUR proportionate net debt (taking into account actual building ownership percentages rather than the IFRS approach of consolidating properties of above 50% ownership) and a market capitalization of 6.5B EUR, URW will likely have to discuss the exact approach to lowering debt with its creditors.

That said, the company has an interest to take advantage of current market developments and optimize lifetime cashflows to shareholders. Thus, I think favoring a high AREPS approach is the way to go since it will allow the company to maximize the effect of fixed low interest expenses, at the same time utilizing inflation-indexation of rents, before it has to repay creditors at par. Of course, some buyback of long-dated debt to reduce the loan-to-value quickly could play a role as well.

quote:

Branco P schreef op 13 juni 2023 09:11:

[...]

De focus zal nu steeds liggen op de eerstkomende expirerende bond. Geld gebruiken om bonds goedkoop terug te kopen die over 2 jaar expireren is te risicovol. First bonds first. De rest komt later.

Bovendien, hoeveel bondhouders gaan nou echt ca. 2 jaar voor expiratie hun bonds tegen een wezenlijke discount aanbieden? De kans dat je als bondhouder op expiratiedatum niet 100% gaat krijgen is toch nagenoeg nihil?

Het zijn leuke theoretische exercities hoor, maar zo werkt het in de praktijk niet m.i.

quote:

Branco P schreef op 13 juni 2023 09:00:

[...]

Bij 12,4% leegstand en zelfs 20% leegstand als je naar het aantal units kijkt, zijn alle mogelijke scenario’s met alle mogelijke invullingen en alle mogelijke herindelingen en verplaatsingen al 10 keer verkend en daar waar er een bestaande huurder of mogelijke nieuwe huurder maar enigszins interesse heeft om iets te willen, wordt dit meteen met maximale incentives in gang gezet. En het is vechten tegen de bierkaai want je moet ook de hele tijd je stinkende best doen om huuropzeggingen te voorkomen of pogen om reeds uitgesproken huuropzeggingen ongedaan te maken en de betreffende huurders toch nog weer te overtuigen om nog twee jaartjes langer te blijven. Het valt niet mee om zo’n winkelcentrum te blijven managen. Denk je eens in dat jij de asset manager of verhuurmanager bent van dit object, dan ben je jaren lang alleen maar aan het puinruimen zonder dat je echt een keer de opgaande lijn te pakken krijgt. Ik vermoed dat er zeker 20 huurders zijn in het object die aan het infuus liggen en
in leven gehouden worden met steeds weer nieuwe huurkortingen en kwijtscheldingen. Verborgen leegstand, heb ik daar zojuist als term voor verzonnen ;-)

Het argument dat “een mall in een wereldstad als London er nu eenmaal bijhoort” vind ik niet steekhoudend. Een goede Mall in een stad als London kun je prima in portefeuille hebben, maar een slechte Mall wil je gewoon niet in portefeuille hebben. Of die nou in London, Parijs, New York of Tokio staat. Dus dat argument gaat voor mij niet op.

quote:

Branco P schreef op 13 juni 2023 09:56:

Men meldt steevast de verhuringen en wederverhuringen, maar men meldt nooit de opzeggingen. Dus hoe het echt gaat, dat zie je pas als de leegstandsontwikkeling bekend wordt gemaakt. Uiteraard kun je dit ook zelf bijhouden door objecten te bezoeken of de plattegronden op de websites in de gaten te houden (zoals ik bij ECP in de coronatijd deed).

Een winkelcentrum kun je no.1 van London noemen, maar dan nog steeds kan het veel te groot zijn en de opzet kan verouderd zijn (met winkels over 2 of meer verdiepingen plus suffe warenhuizen als trekkers). Dat is dan geen winkelcentrum “dat je moet hebben”.

Je kunt er allerlei redenen bijhalen, van Brexit en Corona tot energiecrisis, maar als je zelf al aangeeft dat het andere winkelcentrum in Londen “slechts” 5% leegstand heeft, dan weet je zelf ook al wel dat er iets specifiek met dit winkelcentrum niet lekker zit. Overigens zie ik voor winkelcentra een leegstand van 5% (dat zullen minimaal 15 units zijn) al als randje problematisch. Maar daar wil ik dan nog wel meegaan met met name het Corona-argument en er even vanuit gaan dat het daar wel goed komt.

quote:

JanJansen schreef op 13 juni 2023 18:17:

Beste Lamsrust, mooie analyse wbt ( upcoming) cmbs defaults. Ik ben even benieuwd, als je je conclusie zou doorvertalen leiden deze verwachte cmbs defaults dan tot LTV daling ( of stijging) ? Enig idee met hoeveel% ( ceteris paribus biiv).

quote:

tradersonly schreef op 13 juni 2023 22:04:

twitter.com/citizenj17/status/1668255...

Valt idd niet veel eer te behalen in san fransisco. Wat een toestand daar op straat