Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

PhilipBe2 schreef op 1 februari 2023 13:57:

[...]
@Lamsrust,
1) de meeste malls zitten al in een JV structuur (hoofdzakelijk met CCIP, het Canadese pensioenfonds)
Dus zie niet goed wat voor "extra" JV structuur je kunt opzetten....

2) Mr. Bressler wil de US malls volledig in cash verkopen, SPG gaat dit gewoonweg nooit doen...

Een verkoop aan een derde externe partij is dus gewoonweg niet aan de orde...

quote:

DividendVent schreef op 2 februari 2023 09:37:

Vraag mijzelf hardop af:
- Stel dat inflatie idd mee blijkt te vallen (lage verhoging FED),
- negatief scenario al ingeprijsd
- volgende week de cijfers goed zijn en
- er dividend uitgekeerd gaat worden

Dan zijn er wel wat ingrediënten aanwezig voor een sprong in de koers, me dunkt.

quote:

matin schreef op 2 februari 2023 10:09:

[...]

Pas als er schot zit in de verkoop van de USA portefeuille, tegen een acceptabele prijs, dan krijgen wij een koers sprong.

quote:

toktik68 schreef op 1 februari 2023 21:27:

All. Ik volg dit forum al langere tijd vanwege mijn belegging in dit aandeel. Veel dank voor de vaak heel inhoudelijk post van deze en gene. Daar leer ik veel van. Ik vind die steeds terugkerende discussie over de structuur van URW erg interessant; juist vanwege de mogelijkheden om in USA toch een 'slimme zet' te kunnen doen in het kader van de voorgenomen afstoting van belangen in een slechte o.g.-markt. Lange aanloop: eigenlijk ben ik op zoek naar een compleet overzicht van de groepsstructuur van URW inclusief de gehouden belangen in de verschillende rechtspersonen en inclusief de verschillende JV's per mall. Is een dergelijk overzicht überhaupt ergens beschikbaar? Op de website van URW kom ik er niet uit en ik heb al diverse jaarverslagen van A-Z gelezen maar dat geeft zeker ook geen antwoord op mijn vraag. Ik blijf dus zoeken. Alvast dank voor de reacties.

quote:

Lamsrust schreef op 31 januari 2023 19:00:

[...]
De huren worden meestal al betaald op een bankrekening van de financierende bank en de financierende instantie heeft sowieso altijd een pandrecht gevestigd op de huurbetalingen en kan die bij een breach van de convenanten dus meteen zekerstellen. Het probleem bij deze Malls is dat de LTV-convenant (van meestal 60%) als eerste wordt gebroken en dan zal de financierende instantie om extra aflossing vragen en daaraan kan URW niet volledig voldoen.

TOEN DEZE CMBS LENINGEN ZIJN AFGESLOTEN WAS HET OP DE FINANCIERINGSMARKT EEN STUK GEZELLIGER EN BEDROEG DE LTV REEDS 60% BIJ AFSLUITEN VAN DE FINANCIERING. DE DEFAULT NIVEAU'S ZULLEN DERHALVE HOGER LIGGEN.

Wel zal de financierende instelling dan alle netto inkomsten uit het object voor zichzelf houden, dus voor URW blijft er dan echt niks meer over.

KLOPT. MIDDELS EEMN ZOGENOEMDE CASH SWEEP.

Bij de leningen in USA waar het hier over gaat heeft het moederconcern zich kennelijk niet garant gesteld en in de vastgoedentiteit waar het betreffende object in zit, zijn geen reserves aanwezig. Een snelle berekening leert dan dat het bijvoorbeeld nog 15 jaar kan gaan duren voordat die LTV weer onder 60% staat. Ja dan kunnen partijen beter afspreken dat de sleutel wordt ingeleverd. Het alternatief is een executieverkoop van het object, maar dat zal in deze gevallen tot te lage opbrengsten leiden om de lening af te betalen en dus blijft de optie van “sleutel inleveren” over. Dat URW gedurende een bepaalde periode nog geld verdient uit het object is dus zeer onwaarschijnlijk. Dan zou de financierende instelling hebben zitten slapen bij het opstellen van de overeenkomsten destijds.

INDIEN HET CMBS CONTRACT JURIDISCH GOED IS DICHTGETIMMERD IS DEZE KANS INDERDAAD BEPERKT, MAAR BIJ DE VALENCIA MALL VIND IK HET OPVALLEND DAT DE DEFAULT IN JANUARI 2023 OPTREEDT, PRECIES DE AFLOSSINGSMAAND. DIT GEEFT MIJ DE INDRUK DAT ER VOORHEEN VOOR URW POSITIEVE CASH FLOW UITKWAM ANDERS HADDEN ZE DE SLEUTELS EERDER INGELEVERD, TENZIJ URW GEPROBEERD HEEFT DE MALL TE VERKOPEN TEGEN EEN PRIJS BOVEN DE CMBS SCHULD EN EERST NU IS GEBLEKEN DAT DAT NIET GAAT LUKKEN.

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 30 januari 2023 08:52:

Is wel een week oud, maar had m hier volgens mij nog niet gezien

Beraad over betaald parkeren Mall

vlietnieuws.nl/2023/01/23/beraad-over...

quote:

Lamsrust schreef op 1 februari 2023 16:12:

[...]

Ad 1. URW kan haar belang in de onderliggende JV inbrengen in een nieuwe JV waartoe dan instituten toetreden. Een zogenoemde stapelstructuur. Voor de participant in de onderliggende JV blijft URW dan gewoon het aanspreekpunt.

Ad 2. Ben ik met u eens, vandaar de JV structuur om de "financial exposure towards the US" te verlagen.

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2023 17:44:

[...]
Nou, we zijn allemaal benieuwd wat het gaat worden!

quote:

PhilipBe2 schreef op 2 februari 2023 18:35:

[...]

Nu pas opgemerkt,
URW heeft (onlangs?) zijn website aangepast,
Andere beschrijving en nog maar 2500 werknemers, het personeel in de US wordt niet meer meegeteld.
Nieuwe eigenaar/management voor URW NV?

quote:

HCohen schreef op 2 februari 2023 18:45:

[...]

Hoe kom je tot die conclusie Philip?
(website aanpassing vanaf begin dit jaar)

Aantal werknemers in 2021; 3100
Aantal werknemers nu(bron o.a. URW.com) 2700

Zou het 'lean en mean' zijn(oa minder personeel nav delevaging objecten) of zouden er werkelijk maar 400 werknemers in de US zitten?

quote:

HCohen schreef op 2 februari 2023 19:04:

[...]

In aanvulling; URW's US linked-In site geeft tussen 501-1000 werknemers aan(had wel precieser gemogen);
www.linkedin.com/showcase/unibail-rod...

Zou best kunnen wat je aanhaalt, zo ja interessant, maar ben je daar zeker van of is dat maar een gedachte?

quote:

PhilipBe2 schreef op 2 februari 2023 19:14:

[...]

Aj... Inderdaad een beetje een bok geschoten.
Dacht dat het vroeger 5700 en dan 5400 was.
Maar inderdaad in oude persberichten staat 3700 en dan 3400 en dan 3100 en nu dus 2700....

Geheugen gaat blijkbaar dramatischer achteruit dan het personeelsbestand.
Sorry

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2023 17:44:

[...]

Ad. 1 is wel vrij omslachtig. Waarom zou je dat doen? Als er een 50%-50% JV is kan URW ook 40%punt van zijn aandeel overdragen en met 10%punt als manager blijven zitten. Als er toestemming nodig is hiervoor van de huidige JV partner, dan zal dat ook gelden voor alternatieve constructies die economisch gezien hetzelfde effect beogen te bereiken.

IN DE MEESTE US STYLE JV AGREEMENTS KRIJG JE DAN EEN ZOGENOEMDE PARTNER ACCESSION PROCEDURE MET ALLERLEI TOETERS EN BELLEN. INDIEN URW HAAR BELANG IN EEN EIGEN JV STOPT DAN OMZEIL JE DIT. UITERAARD ZAL ER EEN BEPAALDE MEDEDELINGSPLICHT ZIJN EN DIENT URW DE ZEGGENSCHAP TE HOUDEN IN DEZE TWEEDE JV ZODAT URW HET AANSPREEKPUNT BLIJFT VOOR DE EERSTE JV PARTNER. EN UITERAARD MAG URW GEEN DUBIEUZE PARTIJ ALS TWEEDE JV PARTNER KIEZEN.

Ik denk nog steeds dat URW volledig afstand wil doen van zijn USA winkelcentra. Daarbij alle Flagships aan 1 koper.

BESPEUR IK HIER EEN NADER INZICHT LANGS DE LIJNEN VAN DE DOOR MIJ UITEENGEZETTE EXIT STRATEGIE? IK KAN ME NAMELIJK HERINNEREN DAT JE EEN TIJDJE GELEDEN GESCHREVEN HEBT DAT URW DE MOOISTE MALLS GAAT VERKOPEN AAN WIE ZE MAAR WIL HEBBEN TEGEN GOEDE PRIJZEN EN DAT ZE DAN MET WAT MATIGE MALLS OVERBLIJVEN DIE DAN IN DE UITVERKOOP GAAN, SOORT STERFHUISCONSTRUCTIE A LA WHV IN FRANKRIJK.

Het feit dat men een aantal Flagships naar de Regional- categorie heeft verplaatst kan daarvan een indicator zijn.

Ik verwacht dat de huidige JV partners in de diverse Malls toestemming moeten geven aan een verkoop door URW van het URW aandeel aan een derde. Immers, de JV partners zijn ingestapt omdat URW de JV-partner (en tevens manager) is mét verstand van zaken. Dus dan wordt OF het hele object verkocht OF URW verkoopt zijn JV-aandeel aan een partij mét verstand van winkelcentra (of aan een door die partij beheerd investeringsfonds) waaraan de andere huidige JV partner dan wel zijn toestemming verleent. Dat zou dan een SPG kunnen zijn inderdaad.

EENS

In theorie zou een "onervaren" koper natuurlijk ook de hele USA organisatie van URW kunnen meekopen (om daarmee de kwaliteit van het management te borgen en wat te verdienen aan het managen), maar daar zou ik als huidige JV partner niet mee akkoord gaan. Veel te onzeker.

DAT ZOU DAN EEN HEDGEFUND ZIJN OID. DIT GAAT DENK IK NIET GEBEUREN OMDAT DAN GEEN GOEDE PRIJS WORDT GEREALISEERD. OVERIGENS DENK IK DAT EEN JV PARTNER ER WEINIG TEGGEN KAN DOEN INDIEN KKR ALLE AANDELEN IN DE URW MANAGEMENT ORGANISATIE EN DE URW JV AANDELEN ZOU KOPEN. DE MANAGER BLIJFT DAN IMMERS URW, ALLEEN MET ANDERE AANDEELHOUDERS.

Nou, we zijn allemaal benieuwd wat het gaat worden!