Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Lamsrust schreef op 27 januari 2023 22:16:

[...]

Nou, bij een CMBS financiering kun je niet zomaar een default bewerkstelligen door te stoppen met betalen en met de cash flow bij Guy Savoy gaan eten. In het CMBS contract is precies gedefinieerd hoe de cash flow berekend moet worden en op welke specifieke bankrekening deze gestort moet worden. Pas als het alsdus berekende en gestorte bedrag te laag is om aan de interest en aflossingsverplichtingen te voldoen, ben je in default.

Bij de US regionals zullen vast nog wel 1 of 2 malls zitten die het risico lopen op termijn tegen een default aan te lopen. De kans hierop is overigens het grootst op de aflossingsdatum van de CMBS. Indien de LTV immers 80% a 90% is zal er zonder eigen geld bij te leggen geen financier gevonden kunnen worden voor de herfinanciering. URW zal ruim voor die aflossingsdatum hebben onderzocht of er een koper is voor die specifieke mall, anders levert URW de sleutels op de aflossingsdatum alsnog in doch strijkt ze tot die datum de cash flow op die uitgaat boven de verplichtingen uit hoofde van de CMBS.

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 30 januari 2023 08:52:

Is wel een week oud, maar had m hier volgens mij nog niet gezien

Beraad over betaald parkeren Mall

vlietnieuws.nl/2023/01/23/beraad-over...

quote:

Calvin schreef op 30 januari 2023 16:06:

Overal verkoopadviezen en de koers is bijna 60 euro.. Wat is er aan de hand??

quote:

Branco P schreef op 29 januari 2023 08:32:

[...]

De huren worden meestal al betaald op een bankrekening van de financierende bank en de financierende instantie heeft sowieso altijd een pandrecht gevestigd op de huurbetalingen en kan die bij een breach van de convenanten dus meteen zekerstellen. Het probleem bij deze Malls is dat de LTV-convenant (van meestal 60%) als eerste wordt gebroken en dan zal de financierende instantie om extra aflossing vragen en daaraan kan URW niet volledig voldoen.

TOEN DEZE CMBS LENINGEN ZIJN AFGESLOTEN WAS HET OP DE FINANCIERINGSMARKT EEN STUK GEZELLIGER EN BEDROEG DE LTV REEDS 60% BIJ AFSLUITEN VAN DE FINANCIERING. DE DEFAULT NIVEAU'S ZULLEN DERHALVE HOGER LIGGEN.

Wel zal de financierende instelling dan alle netto inkomsten uit het object voor zichzelf houden, dus voor URW blijft er dan echt niks meer over.

KLOPT. MIDDELS EEMN ZOGENOEMDE CASH SWEEP.

Bij de leningen in USA waar het hier over gaat heeft het moederconcern zich kennelijk niet garant gesteld en in de vastgoedentiteit waar het betreffende object in zit, zijn geen reserves aanwezig. Een snelle berekening leert dan dat het bijvoorbeeld nog 15 jaar kan gaan duren voordat die LTV weer onder 60% staat. Ja dan kunnen partijen beter afspreken dat de sleutel wordt ingeleverd. Het alternatief is een executieverkoop van het object, maar dat zal in deze gevallen tot te lage opbrengsten leiden om de lening af te betalen en dus blijft de optie van “sleutel inleveren” over. Dat URW gedurende een bepaalde periode nog geld verdient uit het object is dus zeer onwaarschijnlijk. Dan zou de financierende instelling hebben zitten slapen bij het opstellen van de overeenkomsten destijds.

INDIEN HET CMBS CONTRACT JURIDISCH GOED IS DICHTGETIMMERD IS DEZE KANS INDERDAAD BEPERKT, MAAR BIJ DE VALENCIA MALL VIND IK HET OPVALLEND DAT DE DEFAULT IN JANUARI 2023 OPTREEDT, PRECIES DE AFLOSSINGSMAAND. DIT GEEFT MIJ DE INDRUK DAT ER VOORHEEN VOOR URW POSITIEVE CASH FLOW UITKWAM ANDERS HADDEN ZE DE SLEUTELS EERDER INGELEVERD, TENZIJ URW GEPROBEERD HEEFT DE MALL TE VERKOPEN TEGEN EEN PRIJS BOVEN DE CMBS SCHULD EN EERST NU IS GEBLEKEN DAT DAT NIET GAAT LUKKEN.

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 30 januari 2023 16:12:

[...]

Volgende week jaarcijfers. Dan zal er ook wel weer bevestigd worden dat er weer dividend uitgekeerd gaat worden over het lopende jaar.

quote:

Ortega schreef op 1 februari 2023 10:11:

Vorige kwartaalrapportage zat US sales op 108% tov 2019. Economie draait daar goed dus ik wil nog wel eens horen of ze echt van alles afwillen.

quote:

Lamsrust schreef op 1 februari 2023 10:50:

[...]

Hiervoor kan dan een JV structuur worden opgezet om investeerders (pensioenfondsen/verzekeraars) aan te trekken die geïnteresseerd zijn in een stabiele jaarlijkse cash flow.
Een volledige verkoop van deze portfolio kan ook, echter het aantal kandidaten hiervoor is zeer beperkt (m.n. SPG) en deze kandidaten gaan bij de huidige rente stand geen sub 5% niy cap rate betalen.....