Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

JH1988 schreef op 27 september 2022 18:52:

Wat is nou precies het risico? Want qua LTV is URW in lijn met andere vastgoed bedrijven. Er komen genoeg inkomsten binnen om zelfs een 5% rente op de schuld te kunnen betalen en dan ook nog dividend uitkeren.

Zelfs als de dividend maar 2 euro komende jaren gaat zijn, is dat een 5% op huidige koersen.

Het is wachten tot er iemand komt die zegt, ik koop die hele toko voor 15 miljard. Zijn genoeg aandeelhouders die hun stukken zullen aanbieden in huidige economische omstandigheden gok ik.

quote:

Calendar schreef op 27 september 2022 19:13:

[...]

Als je het echte eigen vermogen (dus geen achtergestelde leningen) tegen de schulden afzet dan zijn de schulden aanzienlijk hoger dan het eigen vermogen. Als de assets in waarde halveren wordt het eigen vermogen meer dan weggevaagd. Dat is het risico wat je loopt.

quote:

JH1988 schreef op 27 september 2022 20:45:

[...]

Hoe bedoel je dit? Met een vastgoed waarde van 55 miljard, en schuld van 22... is eigen vermogen 33 miljard toch. Ik verwacht geen 50% afwaardering, jij wel?

quote:

JH1988 schreef op 27 september 2022 20:45:

[...]

Hoe bedoel je dit? Met een vastgoed waarde van 55 miljard, en schuld van 22... is eigen vermogen 33 miljard toch. Ik verwacht geen 50% afwaardering, jij wel?

quote:

dvl-2 schreef op 28 september 2022 07:49:

[...]

Maar de verhouding is bijna andersom. Afgerond zijn alle bezittingen 55 miljard en zijn alle openstaande verplichtingen 31.5 miljard. Eigen vermogen is daarmee 23,7 miljard.

In die openstaande verplichtingen van 31,5 miljard zit een langlopende schuld van 24,8 miljard.

Een 50% afwaardering verwacht ik niet maar stel ze moeten 10% afwaarderen (=5,5 miljard) dan zijn de bezittingen nog 50 miljard en de schuld blijft gelijk met gevolg dat de LTV naar bijna 50% stijgt waardoor (her)financiering van de schulden moeilijker zal worden (en tegen meer kosten).

quote:

HCohen schreef op 28 september 2022 08:11:

[...]

Hoe kom jij aan die 31.5 miljard dvl-2?

quote:

dvl-2 schreef op 28 september 2022 09:03:

[...]

We hebben het over hetzelfde alleen kijk ik naar de balanswaarden aangezien die in mijn ogen het hele verhaal vertellen.
..

..
Al met al is het management goed bezig. Zowel langlopende als kort-lopende verplichtingen worden teruggebracht (en dat zie je terug in de shareholders equity die oploopt). Nog wel een lange weg te gaan maar gezien waar we vandaan komen is URW al een eind op weg.

quote:

dvl-2 schreef op 28 september 2022 09:03:

[...]

We hebben het over hetzelfde alleen kijk ik naar de balanswaarden aangezien die in mijn ogen het hele verhaal vertellen.

Consolidated statement of financial position (€Mn) June 30, 2022 op pagina 10 (oftewel de balans).

NON CURRENT LIABILITIES € 28,669.4 Mn
CURRENT LIABILITIES € 2,886.6 Mn

Totaal dus € 31,555 Mn aan openstaande verplichtingen waarvan € 24,835 Mn aan langlopende schulden.

Bezittingen en openstaande vorderingen: € 55,254 Mn waarvan € 39.889,9 Mn aan inventment propperties en € 2,151.9 Mn aan cash.

De Net-debt is dan dus inderdaad 24,835 minus die 2.151 wat dus die 22 miljard is die ze rapporteren aan netto schuld.

Punt daarin zit hm dat URW juist de laatste 1,5j vooral bezig is geweest de kortlopende schulden terug te brengen en maar beperkt op de langlopende schuld. Dit zie je dus niet terugkomen in de 'net debt' gegevens die gerapporteerd worden. Tuurlijk kan je kortlopende schulden herfinancieren met lang-lopende schulden maar dat zou alleen een verschuiving betekenen op de balans terwijl de 'net debt' dan wel oploopt (en de LTV dus ook).

Al met al is het management goed bezig. Zowel langlopende als kort-lopende verplichtingen worden teruggebracht (en dat zie je terug in de shareholders equity die oploopt). Nog wel een lange weg te gaan maar gezien waar we vandaan komen is URW al een eind op weg.

quote:

Wintermans schreef op 28 september 2022 09:21:

[...]

Het probleem zit zogenaamd bij Westfield en dan met name in de VS.

Daar worden winkelcentra door Unibail momenteel uitsluitend boven boekwaarde verkocht.. is ook niet vreemd, want bij amerikaanse REITS geven de balanswaarden nooit de actuele waarde weer (i.t.t. Europa).

De balanswaarden vertellen daar om die reden bijna nooit het hele verhaal, omdat er alleen maar afgeschreven wordt om de winst te drukken en nooit wordt herwaardeerd. Rente is door Unibail voor de komende 5 jaar gehedged, inclusief herfinancieringen.

quote:

Calendar schreef op 28 september 2022 10:09:

[...]

Precies. En kijk dan ook nog even naar het werkelijke eigen vermogen zonder achtergestelde leningen. Dat zit rond de 18 miljard. Als je dat van de 55 aftrekt heb je een behoorlijke hefboom.

quote:

Wintermans schreef op 28 september 2022 11:17:

[...]

Voor de banken zijn die 2 miljard aan leningen gewoon eigen vermogen --> leverage 42%..

Ze kosten alleen wat extra aan rente voor de aandeelhouders, maar maak je over die dividendmogelijkheden geen zorgen; deze Duitse Unibail-site vermeld het nog o.b.v. de laatst gedane uitkering... Of hebbben ze het al vast te vroeg gepubliceerd?

www.unibail-rodamco-westfield.de/en/

quote:

bezinteergebelegt schreef op 28 september 2022 11:21:

Vraag me af hoe Niel zich inmiddels voelt op deze koers. Die ziet nu toch ook vele vele vele vele miljoenen in koersrook opgaan.

quote:

bezinteergebelegt schreef op 28 september 2022 11:21:

Vraag me af hoe Niel zich inmiddels voelt op deze koers. Die ziet nu toch ook vele vele vele vele miljoenen in koersrook opgaan.

quote:

Ortega schreef op 28 september 2022 11:37:

[...]

De oorverdovende stilte ook van dit hele management. Terwijl de financiele wereld in brand staat. Q3 cijfers zijn nog heeeel ver weg. iedere dag telt momenteel.