Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

quote:

Davy schreef op 26 maart 2021 21:30:

Ben benieuwd wanneer onze vrienden van GS hun koersdoel gaan updaten.....

En hoe denkt men hier over de stemming in juni over afhalen STAK?
Ik Zag wat plussen (beschermingswal eraf ivm verkoop?) en minnen (koersmanipulatie om goedkoop te kunnen kopen)....ikzelf denk dat het uiteindelijk leidt tot een bod van de quote500 meneer A. Van Herk, die tegenwoordig fanatiek in ECP en Wereldhave (20%j en Vastned (25%) zit. Misschien wil hij samenvoegen? Lijkt mij geen beste optie, maar alleen het plan kan al zorgen voor een hoge koers.....jullie meningen??

quote:

Davy schreef op 26 maart 2021 21:30:

Ben benieuwd wanneer onze vrienden van GS hun koersdoel gaan updaten.....

En hoe denkt men hier over de stemming in juni over afhalen STAK?
Ik Zag wat plussen (beschermingswal eraf ivm verkoop?) en minnen (koersmanipulatie om goedkoop te kunnen kopen)....ikzelf denk dat het uiteindelijk leidt tot een bod van de quote500 meneer A. Van Herk, die tegenwoordig fanatiek in ECP en Wereldhave (20%j en Vastned (25%) zit. Misschien wil hij samenvoegen? Lijkt mij geen beste optie, maar alleen het plan kan al zorgen voor een hoge koers.....jullie meningen??

quote:

Branco P schreef op 26 maart 2021 20:58:

Ik heb de presentatie beluisterd. Ik vond de presentaties van Lewis wel vermakelijker en hij was nog wel eens geneigd om iets te verklappen wat niet echt de bedoeling was. Verder miste ik ook de toelichting per land door de respectievelijke landenmanager. Hoop dat dat de volgende keer wel weer gaat gebeuren want uit deze presentatie haalde je echt vrij weinig nieuwe informatie.

Je merkt toch wel dat de analisten ook niet al te scherp waren. Als Mills je bijvoorbeeld vertelt dat er door de taxateurs een "conservative sum" is opgeteld bij de waarde van Woluwe voor de toekomstige uitbreiding, dan vraag je toch even: moet ik dan aan 10mio denken of misschien aan 15mio? Ik denk zelf wel in die orde van grootte en als je dat verdisconteert, dan zit je op een afwaardering van Woluwe in H2 2020 van 2,8% a 3,7% en dat lijkt mij iets realistischer als je alleen naar het bestaande winkelcentrum kijkt. Maar tegelijk verklapte Mills dat de purchase yield na uitbreiding van de "low fours" richting een yield van tegen 5 procent gaat en dat is inderdaad een zeer comfortabele yield voor het beste winkelcentrum van Brussel. Dit even om Woluwe in het juiste perspectief te plaatsen.

Verder heb ik genoteerd als noemenswaardige uitspraken:

* huren in huurcontracten zijn gelijk gebleven dus de huurkortingen waren tot nu toe eenmalige huurkortingen en geen structurele huurprijsaanpassingen
* taxateurs kunnen de lage leegstand en de relatief lage huren en de aanwezige vraag onder retailers voor dit type winkellocatie met Food anchors goed waarderen en dat geeft aan waarom ECP het relatief goed doet in vergelijking met haar peers.
* de "Retail Academy" om huurders en personeel van huurders nog meer aan je te binden vind ik een interessant initiatief. Wordt uitgerold over meerdere objecten
* In Q4 2020 had met 95 reletting/renewals met een gemiddelde uplift van 6,5%
* men bevestigde nog even dat de mooie rental uplift op reletting en renewals over heel 2020 positief gekleurd wordt door de acties die men ondernomen heeft in I Gigli (met name de oude bazar en speelgoedwinkel op de verdieping die werd omgeturnd in winkels voor Nike, JD, etc. Misschien gelooft NLvalue me wat dit betreft nu alsnog ;-)
* in het afgelopen boekjaar kwam er 6,2 mio aan huur bij door huurverhogingen, acquisities en uitbreidingen terwijl er 6,8mio huur afging als gevolg van disposities. We zitten dus nog niet echt tegen veel "cash-flow schade" te kijken als gevolg van disposities. Uiteraard werden er eind 2020 nog wat objecten verkocht maar daar staan dan weer (deels) de uitbreidingen van I Gigli en Fiordaliso tegenover.
* Men gaat een Joint Venture partner zoeken voor Woluwe zodra dat opportuun is (ik denk: na verkrijgen bouwvergunning medio 2022). En misschien maakt de fiscale step up in Italië het wel interessanter om ook een JV partner te zoeken voor I Gigli (of Carosello).
* Men ziet geen hogere rentes op hypotheken en men zet in op meer groene financieringen.
* men is van plan nog eens 100 mio te verkopen (ze zijn net begonnen met het proces) en men had het daarbij over de makkelijkere markten Zweden en Frankrijk. Ik denk dan bij 100 mio aan Elins Esplanad, Bordeaux (daar issie weer), Grand A, Modo of Etrembieres. Tegelijkertijd heeft men een fiscale step up gemaakt in Italië waardoor objecten verkopen in Italië juist fiscaal interessant is. Dus I Portali zet ik ook op de lijst. Als ik er geld op moest inzetten zeg ik: Elins Esplanad en Bordeaux. Men zei dat men bij de volgende "reporting" al dacht erop terug te kunnen komen. Ben benieuwd. Men bedoelt dan denk ik tijdens de H1 2022 cijfers?

quote:

NLvalue schreef op 27 maart 2021 08:48:

[...]
- ik heb gehoord dat vG verwacht dat OCR weer terug gaat naar pre pandemic level - huurverhogingen verwachten die harder stijgen dat retail sales is dromenland. Lage OCRs zijn een noodzaak voor ECP.

quote:

NLvalue schreef op 27 maart 2021 08:48:

[...]
- Mills een flapdrol is zonder de sterke man Lewis. Dat verhaal over Woluwe slaat natuurlijk nergens op. Als je zegt dat een centrum tegen 5% gewaardeerd wordt na een 100milj CAPEX project in 2022-2023 ( wat er tegen een yields on cost van 6% voor nodig is om die 6 miljoen huur die hij belooft binnen te halen )..En Taxateurs hebben een ‘conservatief bedrag” opgenomen - stel die 10-15 van jou - dat heeft een marginaal effect op NIY (4,2 v 4,3). Dan is

Wat Mills vertelt dat die 20% afboeking op Woluwe er gewoon gaat komen - maar dat je door uitbreiding CAPEX gemaskeerd gaat zien worden. Het beste centrum van Brussel staat straks voor 5% in de boeken..

quote:

NLvalue schreef op 27 maart 2021 08:48:

[...]
75 is een normaal patroon zonder verstoring - dat vertelt je dat het daadwerkelijk effect van COVID 75 miljoen misgelopen cash is. Dat is een stuk meer dan wat jij denkt... een deel is verantwoord in lager direct resultaat. Een fors deel zit in die 58m debiteuren balans - die gezien hun J/ F collection rate verder aan het oplopen is.

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2021 09:31:

[...]

Jouw 20% afboeking op Woluwe gaat er niet komen. De uitbreiding van het winkelcentrum (met onder andere woningen) gaat juist een drukkend effect hebben op de NIY in de waardering. De gemiddelde aankoopyield gaat richting 5% en dat betekent dat betekent dat men een winstgevende ontwikkeling in handen heeft. Het enige onzekere is uiteraard die bouwvergunning en dan met name of er belanghebbenden zijn die het voor elkaar krijgen om in de bezwaarprocedures de boel te vertragen (of wie weet zelfs tegen te houden). Maar men heeft destijds bewust gewacht (op een wetswijziging) met het indienen van de bouwaanvraag waardoor ik aanneem dat het risico op vertraging (of géén bouwvergunning) een stuk kleiner is geworden.

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2021 09:33:

[...]

Er staat altijd zo'n 40-45 mio op de balans, kijk naar de afgelopen jaren. Er gaat denk ik nog 10 a 15mio niet meer binnenkomen. Van Garderen hintte daar ook al op. Hij was "tevreden" zo over 2020. Dat was het dan, 15 mio afschrijven, en weer verder met het leven.

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2021 12:14:

Sinds eind oktober 2020:

Msci World: + 14%
ECP+ 99%

Als je jouw adviezen had opgevolgd en van ECP naar Msci World had gereloceerd, had je dan een superieur rendement behaald?

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2021 12:05:

Ja, en? 30 cent afschrijven in 2020 zou 3,10 direct resultaat hebben betekend. Daar hebben we het over gehad. Wie van ons tweeën zei ook alweer 2,75 en wie zei er ook alweer minstens 3,00?

Geeft verder niet hoor, ik heb allang door dat jij hier zult blijven doorgaan met jouw “ding” en dat je ook niet zult toegeven op de punten waar je heb mis had. Dat maakt je wel een steeds minder geloofwaardige participant aan dit forum. Misschien niet voor de toevallige passant, maar wel voor de reguliere bezoeker.

Maar jouw negativiteit is voor mij een welkome toevoeging. Het dwingt mij om mijn mening continu te herijken. Als jouw geluid er niet zou zijn zou ik misschien de zaken positiever gaan inschatten dan de prestaties van ECP feitelijk zijn. Nu zit ik er juist net 1 tikkeltje te behouden in en doet ECP het steeds net iets beter dan mijn eigen verwachtingen. Het zou je wel sieren wanneer je gewoon toegeeft op de punten waarop je het niet goed hebt gezien. Dat doe ik ook wanneer ik mis zat.

Ik mag echter wel hopen dat je beleggingstechnisch bij zinnen komt en wat van je inleg van WHA naar ECP reloceert, ook al moet je instappen op een hoger niveau dan waarvoor je afscheid nam van ECP. Maar gokken op Franse verkopen bij WHA is natuurlijk ook een insteek. Alleen het is niet de mijne. ;-)

quote:

NLvalue schreef op 27 maart 2021 18:03:

[...]

Je krijgt die braakbal “ik heb gelijk , jij niet” maar niet uitgespuugd. ..

Leg nog even aan het forum uit waarom jij deze volstrekt willekeurige periode neemt.

Ter herinnering - de beurskoers van ECP toen van Garderen aantrad t als CFO was €14... in 1994..

quote:

NLvalue schreef op 27 maart 2021 18:31:

[...]
Zoals geschreven - ECP heeft 75 miljoen operating cashflow misgelopen door covid - die afboeking gaat een stuk groter zijn dan vG voorspiegelt . En jij braaf napraat. Hoef je niet van mij aan te nemen , kun je gewoon bij Klepierre etc benchmarken. En dan komen we een stuk lager dan 3 pro forma uit.

ECP schuift problemen door naar de toekomst - de rest niet.