Is extra aflossen verstandig?

Veel huizenbezitters die een hypotheek hebben, vragen zich terecht af of extra aflossen op hun lopende hypotheek een goed idee is.

Het is verstandig om naar de volgende punten te kijken:

1. Hoeveel spaargeld is er aanwezig?
2. Hoe hoog is de betaalde hypotheekrente en de spaarrente?
3. Hoeveel mag er boetevrij worden afgelost per jaar?
4. Op welke hypotheek(soort) wordt er afgelost?
5. Is er sprake van een tophypotheek (zonder NHG)?
6. Box 3-hypotheken
7. Zijn er verhuisplannen?
8. Wat wordt het pensioeninkomen?

1: Hoeveel spaargeld is er aanwezig?

Om extra af te kunnen lossen op een lopende hypotheek, moeten er wel eigen middelen zijn om dit te kunnen doen. In 2025 heeft iedere persoon in Nederland een vrijstelling van €57.684 in Box 3. Stellen kunnen dus tot €115.368 spaargeld op hun spaarrekening hebben zonder dat daarover belasting betaald hoeft te worden.

Huizenbezitters met een hoger bedrag dan de vrijstelling, gaan over dit bedrag belasting betalen. De volgende rendementspercentages zijn in 2025 van toepassing:

• Banktegoeden: 1,44%
• Beleggingen en andere bezittingen: 5,88%
• Schulden: 2,62%

Extra aflossen is alleen verstandig als dit gebeurt met geld dat een huizenbezitter niet nodig heeft.

2: Hoe hoog is de betaalde hypotheekrente en de spaarrente?

Het is verstandig om de betaalde hypotheekrente te vergelijken met de hoogte van de spaarrente. Over de betaalde hypotheekrente ontvangt een huizenbezitter 35,82% (tot €38.441 inkomen) of 37,48% (hoger inkomen dan €38.441) terug van de belastingdienst. Wat onderaan de streep betaalt moet worden, moet vergeleken worden met de spaarrente. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Betaalde hypotheekrente: 4%
Belastingvoordeel is 37,48% = 1,50%
Te betalen rente is 2,50%

Is de spaarrente hoger dan 2,50%, dan is het niet verstandig om extra te gaan aflossen. Huizenbezitters die beleggen kunnen hun beleggingsrendementen vergelijken met de netto te betalen rente. Het nadeel van spaargeld is dat de rente niet vaststaat, in tegenstelling tot vaak de hypotheekrente.

3: Hoeveel mag er boetevrij worden afgelost per jaar?

Het is verstandig om vooraf uit te zoeken hoeveel u boetevrij mag aflossen op uw hypotheek. De meeste banken in Nederland hanteren 10% als boetevrij bedrag. Let op: het kan 10% zijn van het totale hypotheekbedrag, of 10% per hypotheekdeel. Hieronder een voorbeeld ter verduidelijking:

Lopende hypotheek: totaal €250.000
Annuïteitenhypotheek: €150.000
Aflossingsvrije hypotheek: €100.000

Optie 1: 10% van het hypotheekbedrag is €25.000 (10% van €250.000)
Optie 2: 10% van het hypotheekdeel is nu €10.000 en €15.000

Als optie 2 geldt, kan de huizenbezitter dus niet boetevrij €25.000 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek

Er zijn ook banken die een hoger percentage dan 10% hanteren (bijvoorbeeld 15% of 20%). En gelukkig zijn er steeds meer banken in Nederland die huizenbezitters onbeperkt boetevrij laten aflossen, mits dit uit eigen middelen wordt gedaan.

Er zijn huizenbezitters geweest die dachten slim te zijn. Zij sloten bij hun bank een extra hypotheek af tegen een lagere rente dan de lopende. Na ontvangst van de gelden van de extra hypotheek werd de lopende hypotheek er gedeeltelijk mee afgelost.

Het voordeel voor de huizenbezitter was een lagere hypotheekrente en dus ook lagere maandlasten. Deze werkwijze is verboden en dat wordt ook in de voorwaarden van de banken vermeld. Hier wordt immers niet afgelost uit eigen middelen, maar uit geleend geld.

U hoeft evenmin een boete te betalen als de marktrente hoger is dan wat u over uw lopende hypotheek betaalt. Hierbij kijkt de bank wel naar de rente die van toepassing zou zijn voor de resterende rentevaste periode. Een voorbeeld ter verduidelijking

• In juli 2014 is de hypotheek afgesloten met 2,0% rente voor 20 jaar vast
• In juli 2024 is er 10 jaar voorbij en is de resterende rentevaste periode ook nog 10 jaar
• De actuele hypotheekrente bij 10 jaar vast is op dat moment 3,8%
• De actuele rente van 3,8% is hoger dan de betaalde hypotheekrente van 2,0%

4: Op welke hypotheek(soort) wordt afgelost?

Een huizenbezitter met verschillende hypotheekvormen moet bekijken op welke hypotheek het beste afgelost kan worden. Hierbij is ook de hoogte van de hypotheekrente van belang.

Het is niet verstandig om op een spaarhypotheek te gaan aflossen. In dat geval is het te overwegen om juist een extra hoge storting te doen, waardoor de spaarpremie verlaagd kan worden of de looptijd kan worden ingekort.

5: Is er sprake van een tophypotheek (zonder NHG)?

Huizenbezitters met een hypotheek zonder NHG hebben als voordeel als zij extra aflossen dat de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse komt met een lagere hypotheekrente.

Er zijn banken in Nederland die dan automatisch de hypotheekrente aanpassen. Er zijn echter ook banken waarbij de huizenbezitter erom moet vragen.

Bij stijgende huizenprijzen is het verstandig om ook te bekijken of de waarde van de woning hoger is geworden. Dit kan door middel van een uitgebreide WOZ-verklaring (via de gemeente), een desktoptaxatie of een gewone taxatie.

6: Box 3-hypotheken

Veel huizenbezitters hebben een Box 3-hypotheek. Bij een Box 3-hypotheek heeft de huizenbezitter geen fiscaal voordeel over de betaalde hypotheekrente. Het Box 3-hypotheekbedrag mag wel worden verrekend met het Box 3-vermogen.

Dit is natuurlijk alleen interessant als het Box 3-vermogen hoger is dan de vrijstelling. Indien dit niet van toepassing is, dan is het verstandig om altijd eerst de Box 3-hypotheek af te lossen uit eigen middelen.

7: Zijn er verhuisplannen?

Huizenbezitters die de komende jaren willen verhuizen doen er verstandig aan om niet extra te gaan aflossen. Als er een Box 3-hypotheek is, dan is het wel verstandig om deze voor de verhuizing af te lossen. Een Box 3-hypotheek wordt namelijk altijd weer meegenomen naar de volgende hypotheek. Bovendien zorgt deze ervoor dat de maximale hypotheek op het inkomen lager wordt.

8: Wat wordt het pensioeninkomen?

Huizenbezitters waarvan de lopende hypotheek langer loopt dan de pensioendatum doen er verstandig aan om het pensioeninkomen in kaart te brengen. U voorkomt hiermee dat uw lopende hypotheek misschien niet meer betaalbaar is.

In bovenstaande punten heb ik de fiscaliteit nog niet meegenomen. Voor (veel) huizenbezitters is het ook belangrijk om daar naar te kijken. In mijn volgende column zal ik daar dieper op ingaan.