Duur hypotheekrenteaftrek berekenen

Niet schrikken en even uw stoel vasthouden: DNB heeft bij monde van Klaas Knot gezegd dat de beperking van de hypotheekrenteaftrek geen prioriteit heeft.

Op 14 maart van dit jaar zei Knot in een interview met de Telegraaf het volgende:

De beperking van de hypotheekrenteaftrek en andere fiscale ingrepen op de woningmarkt hebben op dit moment geen prioriteit. „Bij de huidige stand van zaken is dat allemaal in de marge.” De enige oplossing voor de wooncrisis is het massaal bouwen van huizen.

(...) Al jaren hamert hij op de afschaffing van de renteaftrek, omdat die woningbezitters volgens hem bevoordeelt boven huurders. Maar hij erkent dat die ingreep nu geen zoden aan de dijk zou zetten. „Er moet gewoon gebouwd worden. Dat is de enige oplossing.”

DNB vindt nu dat er eerst gebouwd moet worden. Het gaat dan over minimaal 400.000 woningen. Daarna kan er eens gekeken gaan worden naar een verdere beperking (of volledige afschaffing) van de hypotheekrenteaftrek.

Zelf bijhouden

Een huizenbezitter moet zijn duur van de renteaftrek met daarbij de hypotheekbedragen zelf bijhouden. Een goede administratie is dan een vereiste. In de praktijk is dat wat veel gevraagd, waardoor veel huizenbezitters niet precies weten voor welk hypotheekbedrag zij nu nog renteaftrek hebben.

Huizenbezitters die hun hypotheek afsluiten bij een hypotheekadviseur, gaan ervan uit dat die helpt met de berekening. De fiscaliteit is helaas niet zo gemakkelijk, waardoor adviseurs regelmatig moeite hebben om alle berekeningen te maken voor hun klanten.

Voorbeelden

De Kennisgroep Belastingdienst heeft de afgelopen tijd diverse uitspraken gedaan over hoe de renteaftrek en de hypotheekbedragen moeten worden berekend in bepaalde situaties. Hypotheekadviseurs kunnen met deze uitwerkingen hun klanten helpen. Hierbij moeten zij rekening houden met drie uitspraken.

• KG:051:2022:9 Gevolgen trouwen in beperkte gemeenschap van goederen en aankoop nieuwe woning met verschillende eigenwoningverledens

In bovenstaande uitspraak wordt uitgelegd dat het eigenwoningverleden bij de persoon zelf blijft. Dat gaat over huizenbezitters die in het verleden eerder een koopwoning hebben gehad. Dit verleden (duur en hypotheekbedrag) moet worden meegenomen als deze persoon met een andere persoon een woning koopt. Het komt erop neer dat iedere huizenbezitter zijn eigen renteaftrek heeft met daarbij eigen hypotheekbedragen.

Hieronder een rekenvoorbeeld.

De berekening wordt wat ingewikkelder als er op een bestaande hypotheek (afgesloten voor 2013) een gedeelte is afgelost.

• KG:051:2024:6 Gedeeltelijk aflossen bestaande eigenwoningschuld, oversluiten bestaande eigenwoningschuld en eigenwoningschuld en aangaan nieuwe schuld voor verbouwing

De Kennisgroep geeft aan dat tussentijdse aflossingen van een bestaande eigenwoningschuld geen invloed hebben op het hypotheekbedrag. Het hypotheekbedrag bij aanvang blijft dus van toepassing voor wat betreft de renteaftrek.

Hieronder een rekenvoorbeeld (geen verkoopwinst meegenomen):

Het verhaal wordt anders als er sprake is van een hypotheek die na 1 januari 2013 is afgesloten.

• KG:051:2024:7 Eigenwoningschuld en gevolgen aflossingsstand en  renteaftrekverleden in de periode 2001 tot en met 2012

De Kennisgroep geeft nu aan dat de tussentijdse aflossingen wel van toepassing zijn, waardoor de oude eigenwoningschuld lager wordt.

Hieronder een rekenvoorbeeld (geen verkoopwinst meegenomen):

De duur van de renteaftrek is nu berekend, maar deze verandert nog. Helaas is in de casus van de Kennisgroep geen rekening gehouden met een andere partner met wie een andere woning wordt gekocht. Voor de adviseurs was het dan duidelijker geworden hoe de berekening van de Wettelijke Regeling moet worden gemaakt.

De lopende annuïteitenhypotheek van €70.000 gaat bij de berekening van de Wettelijke Regeling voor 50% over naar de andere partner (B). Dit betekent dat B een annuïteitenhypotheek krijgt van €35.000 met een looptijd van 21 jaar. B is starter maar krijgt toch een beperking met betrekking tot zijn/haar hypotheekrenteaftrek.

Het eerdere verleden van A (5 jaar) gaat echter niet over naar B. Hieronder de nieuwe uitwerking:

Door de uitspraken van de Kennisgroep is het nu mogelijk voor hypotheekadviseurs om de juiste berekeningen te maken. Voor de huizenbezitter is nu de taak om de juiste duur van het renteaftrekverleden met de juiste hypotheekbedragen door te geven aan de Belastingdienst.

Helaas is het niet mogelijk om in de IB-aangifte aan te geven dat er een beperkte termijn nog renteaftrek is over een bepaald hypotheekbedrag. Uitgaande van de laatste berekening zal A dus over 16 jaar moeten aangeven dat er sprake is van een Box 3-bedrag. Dit Box 3-bedrag is weer afhankelijk van de tussentijdse aflossingen die hebben plaatsgevonden in die 16 jaar. Het is dus flink lager dan €70.000.

Lakmoesproef 2032

Een mooie test gaat plaatsvinden in 2032. In 2032 moet namelijk de IB-aangifte gedaan worden over het jaar 2031. De hypotheekrenteaftrek voor huizenbezitters die voor 2001 een eigenwoningschuld hebben gehad, vervalt dan. Een lopende hypotheek gaat over naar Box 3.

De Belastingdienst kan dan laten zien of zij alles goed heeft bijgehouden. Opvallend is dat de huizenbezitter in de IB-aangifte dit jaar moet aangeven in welke periode (jaren) de hypotheek is afgesloten. Is de Belastingdienst bezig om de administratie op orde te krijgen?