Belastingdienst helpt hypotheekadviseurs

De Belastingdienst gaat hypotheekadviseurs een handje helpen. De afgelopen maanden heeft de dienst diverse situaties uitgewerkt. Het gaat hierbij dan over hoe hypotheekadviseurs de duur van de hypotheek met daarbij de juiste hypotheekbedragen moeten berekenen.

Hieronder twee situaties die laten zien dat de hypotheekadviseur zijn huiswerk goed moet doen.

Voorbeeld 1: huwelijk in beperkte gemeenschap van goederen

In het eerste voorbeeld heeft de Belastingdienst op verzoek een situatie uitgewerkt waarin een stel een andere woning gaat kopen. Bij beiden is er sprake van een eerdere koopwoning.

Gevolgen van trouwen in beperkte gemeenschap van goederen en aankoop van een nieuwe woning met verschillende eigenwoningverledens

• V heeft een hypotheek gehad (BEWS) van €120.000, renteaftrek nog 14 jaar
• M heeft een lopende hypotheek (NEWS) van €150.000, looptijd nog 315 maanden
• V trekt bij M in en ze trouwen in beperkte gemeenschap van goederen
• M en V kopen een andere woning voor €350.000
• Huidige woning M wordt verkocht voor €250.000
• Verkoopwinst (EWR) M is €100.000

Uitleg situatie

V huurt op het ogenblik een woning. V heeft eerder een koopwoning gehad met een hypotheekbedrag van €120.000 waarover 16 jaar renteaftrek is genoten. Het betreft hier een oud regime voor een hypotheek die voor 1 januari 2013 is afgesloten. M heeft een lopende hypotheek die na 1 januari 2013 is afgesloten.

V trekt bij M in en zij trouwen in beperkte gemeenschap van goederen. Hierna besluiten zij een andere woning te kopen en wordt de woning van M verkocht voor €250.000. De verkoopwinst (EWR) van de verkochte woning van M is €100.000 en wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen. Deze nieuwe hypotheek wordt hierdoor €250.000.

Hoe moeten hypotheekadviseurs deze situatie uitwerken?

Uitwerking belastingdienst

Om de uitwerking overzichtelijker te maken, hanteer ik altijd een financieringsopzet zodat duidelijk wordt welke persoon er extra geld inbrengt.

M heeft een lopende hypotheek van €150.000. Deze hypotheek moet doorlopen en mag niet verlengd worden (duur is nog 315 maanden). Het hypotheekdeel van M is €125.000 (50% van €250.000). Voor dit bedrag van €125.000 loopt de lopende hypotheek met een duur van 315 maanden nog door.

Dit bedrag wordt netjes gedeeld, waardoor M en V beiden een hypotheekbedrag krijgen van €62.500 met een duur van 315 maanden. Van de lopende hypotheek van M van €150.000 is nu €125.000 gebruikt, waardoor nog €25.000 (duur nog 315 maanden) bij M als aflosstand staat geparkeerd. Deze komt om de hoek kijken als er bijvoorbeeld verbouwd gaat worden in de toekomst.

Zoals eerder vermeld heeft V de helft (€62.500 duur 315 maanden) van M gekregen. Voor het overige hypotheekbedrag mag er gewoon een annuïteitenhypotheek van €125.000 worden afgesloten voor een duur van 30 jaar.

Deze €125.000 wordt weer netjes gedeeld. M heeft over dit bedrag weer renteaftrek voor de duur van 30 jaar. Bij V moet rekening worden gehouden met de eerdere renteaftrek van €120.000 voor de duur van 16 jaar. V heeft dus nog 14 jaar renteaftrek voor een bedrag van €120.000. Voor het overige bedrag van €5.000 heeft V gewoon nog 30 jaar renteaftrek.

U als lezer zal bovenstaande uitwerking een paar keer moeten lezen. Hij lijkt ingewikkeld, maar iedere hypotheekadviseur moet deze berekening kunnen maken. Steeds vaker gaan mensen uit elkaar en krijgen een andere partner. Hierbij wordt er natuurlijk ook weer getrouwd.

Voorbeeld 2: huwelijk in algehele gemeenschap van goederen

Hieronder een situatie waarbij er getrouwd wordt in algehele gemeenschap van goederen.

Eigenwoningverleden oud recht, bestaande eigenwoningschuld en gevolgen van trouwen in algehele gemeenschap van goederen

• M heeft een hypotheek gehad (BEWS) van €200.000, renteaftrek nog 21 jaar
• V heeft een lopende hypotheek (BEWS) van €250.000 , renteaftrek nog 25 jaar
• M en V trouwen in 2014 in algehele gemeenschap van goederen

Uitwerking belastingdienst

In deze situatie wordt er geen andere woning gekocht. M is bij V (heeft een koopwoning) gaan wonen en zij besluiten te gaan trouwen in algehele gemeenschap van goederen.

Door het trouwen verandert de lopende hypotheek van V niet. Deze blijft gewoon doorlopen. 50% van de hypotheek (€125.000) gaat echter over naar M. Het volgende is dan van toepassing na het trouwen in algehele gemeenschap van goederen:

Situatie M:
Hypotheek van €125.000, renteaftrek nog 25 jaar tot 2039
M heeft al renteaftrek gehad voor 9 jaar voor een bedrag van €200.000

Situatie V:
Hypotheek van €125.000, renteaftrek nog 25 jaar tot 2039

De eerdere hypotheek van M van €200.000 komt pas om de hoek kijken als er een duurdere woning wordt gekocht (een hogere hypotheek wordt afgesloten) of er verbouwd gaat worden (een extra hypotheek wordt afgesloten).

Eerdere huwelijken

Uit deze situatie blijkt dat een hypotheekadviseur altijd goed moet navragen of huizenbezitters eerder getrouwd zijn geweest en wanneer dat heeft plaatsgevonden. De berekening bij trouwen in algehele gemeenschap van goederen is anders dan bij trouwen in beperkte gemeenschap van goederen.

Het is fijn dat de belastingdienst dit soort situaties nogmaals verduidelijkt. Dit voorkomt verkeerde berekeningen waarvan huizenbezitters dan de dupe zijn.

Een leven lang leren

Sinds 2018 hebben hypotheekadviseurs met deze materie te maken. In de afgelopen jaren is er wel iets veranderd, maar dit zijn geen grote veranderingen geweest. Hypotheekadviseurs die hun huiswerk goed hebben gedaan, moeten deze berekeningen (gemakkelijk) kunnen maken. Vergeet niet dat de opleidingsinstituten de afgelopen jaren diverse cursussen hebben gegeven over dit onderwerp!

Met een goed stappenplan is het mogelijk om deze berekeningen goed te maken. We moeten niet vergeten dat huizenbezitters een paar duizend euro betalen voor een hypotheekadvies. Hypotheekadviseurs die dit soort berekeningen niet kunnen maken, moeten dit ten eerste kenbaar maken aan hun klant, en ten tweede terug de schoolbanken in.

Ik ben wel benieuwd of de opleidingsinstituten nu nog meer aandacht gaan besteden aan deze uitwerkingen van de belastingdienst. Zoals bekend ben ik een groot voorstander van cursussen om praktijksituaties die regelmatig voorkomen uit te leggen aan de hypotheekadviseurs.