Zijn er genoeg (kopers voor) nieuwbouwwoningen?

Jos Koets

op vrijdag 30 september 2022

Zijn er genoeg (kopers voor) nieuwbouwwoningen?

Volgens de kenners zijn er in Nederland te weinig koopwoningen. Hierdoor is er schaarste, waardoor de huizenprijzen de afgelopen jaren enorm zijn gestegen. De oplossing volgens velen in Nederland is meer woningen bouwen.

In de afgelopen 10 jaar zijn er 590.000 nieuwbouwwoningen gebouwd. Hierdoor hebben we ruim 8 miljoen woningen in Nederland, waarvan 63% in eigendom is van particulieren. De overige koopwoningen zijn in handen van woningcorporaties, marktpartijen of andere eigenaren.

De feiten

In juni heeft het Kadaster een onderzoek met 10 feiten over nieuwbouwwoningen uitgebracht. Hieronder in het kort de opsomming van de 10 feiten:

Bijna 53% van de nieuwbouwwoningen is in eigendom van een particulier
Ongeveer 12% van de verkochte woningen is een nieuwbouwwoning
Nieuwbouwkopers verhuizen binnen een kortere afstand (75% binnen 8 kilometer afstand)
Nieuwbouwkopers gaan doorgaans groter wonen (gemiddeld 40 m2)
Er wordt meer gebouwd buiten de bebouwde kom (van 20% in 2012 naar 33% in 2021)
De grootste tuinen zijn te vinden bij Limburgse nieuwbouwwoningen, de kleinste in de Randstad (gemiddeld 100 m2 minder tuin)
Nieuwe corporatiewoningen worden steeds kleiner. Nieuwe eengezinswoningen in de koopsector zijn even groot gebleven, meergezinswoningen werden groter
Kopers van 60 tot 70 jaar (15%) kopen de meeste nieuwbouwwoningen. Bij kopers van 35 tot 40 jaar is dit 14%
Vooral kopers onder de 40 jaar kopen minder vaak in de eigen gemeente
Jongeren kopen vooral nieuwbouwrijwoningen. Ouderen met de pensioengerechtigde leeftijd kopen steeds vaker nieuwbouwappartementen

Bovenstaande feiten zijn niet schokkend. Het is wel opvallend dat bij nieuwbouw slechts 53% van de woningen gekocht wordt door particulieren.

Bijna de helft wordt dus opgekocht door andere partijen. Het kabinet is van plan om de komende 9 jaar ieder jaar 100.000 nieuwbouwwoningen te laten bouwen. Hiervan gaan er dus slechts 53.000 naar particulieren!

Gezien alle problemen in de bouw (vergunningen / materiaal / stikstof), zal het aantal van 100.000 woningen overigens zeker niet gehaald worden.

Is een nieuwbouwwoning tegenwoordig nog betaalbaar?

10 jaar geleden (eind 2012) was de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning €240.000. Tegenwoordig moet een huizenbezitter gemiddeld €450.000 aftikken voor een nieuwbouwwoning. Hieronder de bruto maandlasten van de annuïteitenhypotheek voor de huizenbezitter.

Jaar	Hypotheekbedrag	Rente 10 jaar vast	Rente 20 jaar vast
12-2012	€240.000	4,7%, bruto per mnd €1.245	5,5%, bruto per mnd €1.363
07-2022	€450.000	4,0%, bruto per mnd €2.148	4,3%, bruto per mnd €2.227
12-2021	€420.000	1,4%, bruto per mnd €1.429	1,8%, bruto per mnd €1.511

Wie eind 2012 een nieuwbouwwoning heeft gekocht en een annuïteitenhypotheek heeft afgesloten voor €240.000 betaalt nu tussen de €1.245 en €1.363. De NHG-grens was in 2012 €265.000, waardoor NHG mogelijk was.

Wie nu een nieuwbouwwoning koopt gaat beduidend meer betalen, namelijk tussen de €2.148 en €2.227. Dit heeft te maken met dat de prijs van de nieuwbouwwoning flink is gestegen (€450.000 versus €240.000). De hypotheekrente (in 2022 zonder NHG) is wel lager dan eind 2012 (met NHG).

Huizenbezitters die eind 2021 een nieuwbouwwoning hebben gekocht, zijn echter flink goedkoper uit dan de kopers van nu. Dit heeft vooral te maken met de lagere hypotheekrente die toen van toepassing was. Ook hier is er sprake van een hypotheekrente zonder NHG.

Het verschil in bruto maandlast tussen jaar 2012 en nu is wel zeer opmerkelijk. Ik ben zeer benieuwd hoeveel huizenbezitters dit soort bedragen nog maandelijks kunnen of willen betalen. Het zal mij niet verbazen als nieuwbouwwoningen niet meer als warme broodjes over de toonbank vliegen.

Schaarste

In Den Haag zijn de heren en dames wakker geworden. Er zijn diverse Kamervragen gesteld naar waarom er minder nieuwbouwvergunningen worden afgegeven.

Vraag: Hoe is het mogelijk dat er - midden in een diepe wooncrisis - niet meer, maar steeds minder nieuwbouwvergunningen worden afgegeven?

Antwoord:De achtergebleven vergunningverlening lijkt mede te komen door onvoldoende capaciteit bij gemeenten, hogere bouwprijzen en onzekerheid over het stikstofvraagstuk. Daarom investeren we met de flexpoolregeling (twee keer €40 miljoen) ten behoeve van extra capaciteit en kennis met betrekking tot de planvorming en vergunningverlening bij medeoverheden. We monitoren samen met bouwpartijen de hogere bouwprijzen en hebben hierover een convenant gesloten. Op stikstofvraagstukken ondersteunen we met kennis en expertise.

Lagere aantallen vergunningen nu, heeft effecten op de woningproductie over ongeveer twee jaar. Samen met de medeoverheden en de sector zetten we erop in om het ingroeipad naar de woningbouwproductie van 100.000 woningen per jaar te gaan halen.

De kans dat er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen worden gebouwd is in ieder geval zeer klein. Dit zorgt er wel voor dat er een (flinke) schaarste blijft op de woningmarkt.

De prijs van duurzaam

Een nieuwbouwwoning heeft als voordeel dat deze tegenwoordig duurzaam (met een warmtepomp en gasloos) gebouwd wordt. Bestaande-huizenbezitters zullen nog aardig wat kosten gaan maken om aan de toekomstige eisen van het kabinet te kunnen voldoen. De heren en dames hebben in Den Haag het klimaat op nummer 1 staan, waardoor iedere Nederlander flink zijn portemonnee mag gaan trekken (gemiddeld €30.000).

Betreffende de gas- en stroomprijs zijn huishoudens met een variabel contract beduidend meer kwijt dan vorig jaar. Vooral de gasprijs is enorm gestegen. In augustus 2021 werd er voor gas nog €27 per megawattuur betaald. In augustus na sluiting van de gaskraan steeg op 1 dag de gasprijs met 26% naar €276 per megawattuur. Op 12 september stond de gasprijs op €190 per megawattuur.

Ook de stroomprijs is gestegen. In september 2021 werd er nog €0,22 per kWh betaald. Een jaartje later (september 2022) is dit gemiddeld €0,60 per kWh.

Gelukkig heeft Den Haag nu goed nieuws. De politik heeft namelijk een prijsplafond kunnen regelen. Helaas klopt er niet veel van de doorberekende bedragen: €1,50 voor m3 gas en €0,70 voor stroom Khw. Dit zijn namelijk niet de prijzen van voor de energiecrisis. Het prijsplafond gaat om de eerste 1.200 m3 gas en 2.400 kWh stroom. Voor het meerdere gaan dan de marktprijzen gelden.

Wat gaat een huishouden betalen?

Uitgangspunt: gezin		2021	2023 met prijsplafond
Gasverbruik	1.200 m3	€1.100	€1.800
Stroomgebruik	2.400 kWh	€600	€1.680
Totaal		€1.700	€3.480
Maandbedrag		€142	€290

Het maandbedrag is simpelweg het dubbele van wat huishoudens voor de energiecrisis betaalden. Bovendien zijn huishoudens met een warmtepomp de dupe. Zij mogen flink gaan aftikken voor hun stroomrekening.

Den Haag slaat de plank weer eens flink mis. Door niet daadkrachtig optreden is het vertrouwen in dit kabinet volledig zoek. Ben benieuwd hoeveel mensen nog een nieuwbouwwoning met een warmtepomp willen kopen.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

20 dec Gevaarlijke overbruggingshypotheek
06 dec Belastingdienst wint de Douche van Koets 2024
22 nov Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Reacties

Volgen

11 Posts

| Omlaag ↓

gerard66 30 september 2022 10:18
   gerard66

Lid sinds: 03 dec 2004

Laatste bezoek: 24 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 30

Gegeven: 9

   Aantal posts: 46
Wat ik wel mis in de “ warmtepomp-discussie” bij het energie plafond is het feit dat de eigenaren van een warmtepomp veelal ook zonnepanelen bezitten en dus wel meer stroom verbruiken, maar deze stroom zelf (deels) opwekken.

Het standaard advies bij een warmtepomp was namelijk ; “ probeer de stroom die je verbruikt op te wekken met zonnepanelen, want dan ben je tenminste minder afhankelijk van de wispelturige regelgeving”, . Dat advies hebben velen opgevolgd.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
Sjefke7 30 september 2022 10:56
   Sjefke7

Lid sinds: 29 mei 2006

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 22

Gegeven: 153

   Aantal posts: 96
quote:
gerard66 schreef op 30 september 2022 10:18:
Wat ik wel mis in de “ warmtepomp-discussie” bij het energie plafond is het feit dat de eigenaren van een warmtepomp veelal ook zonnepanelen bezitten en dus wel meer stroom verbruiken, maar deze stroom zelf (deels) opwekken.

Het standaard advies bij een warmtepomp was namelijk ; “ probeer de stroom die je verbruikt op te wekken met zonnepanelen, want dan ben je tenminste minder afhankelijk van de wispelturige regelgeving”, . Dat advies hebben velen opgevolgd.
Dat advies hebben velen inderdaad opgevolgd. Er zijn echter ook heel veel sociale huurwoningen voorzien van warmtepompen en slechts enkele paneeltjes voor de energielabels. Deze huurwoningen lijken daarmee zeer duurzaam maar zijn alsnog zeer duur in deze energiecrisis. Daarnaast zijn ook veel flatgebouwen (met huurwoningen) voorzien van warmtepompen. Deze zijn echter nauwelijks of niet voorzien van panelen. In ieder geval niet op individueel niveau waardoor ook deze veel meer betalen voor het verbruik van stroom.

We kunnen kortom wel stellen dat de overheid met deze regeling, hoe goedbedoeld ook, volledig de plank heeft misgeslagen en waarschijnlijk weer voor jaren aan achterstand in de energietransitie veroorzaakt. Ondanks al jarenlang het mantra 'van het gas af' wordt dat op geen enkele manier beloond / gestimuleerd vanuit Den Haag. Misschien hadden ze daar gedurende de gascrisis maar es mee moeten beginnen....

1
”
Quote Reageren

Niet oké
Ups and Downs 30 september 2022 10:57
   Ups and Downs

Lid sinds: 10 jun 2021

Laatste bezoek: 22 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 11

Gegeven: 52

   Aantal posts: 39
Aardig stuk.
De prijs van gas met plafond is echter niet juist berekend.
1200*1,5 is geen 3.000

0
”
Quote Reageren

Niet oké
XXX62 30 september 2022 11:18
   XXX62

Lid sinds: 29 jul 2017

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1

Gegeven: 0

   Aantal posts: 1
quote:
gerard66 schreef op 30 september 2022 10:18:
Wat ik wel mis in de “ warmtepomp-discussie” bij het energie plafond is het feit dat de eigenaren van een warmtepomp veelal ook zonnepanelen bezitten en dus wel meer stroom verbruiken, maar deze stroom zelf (deels) opwekken.

Mee eens, echter wat hierbij gemakshalve wordt vergeten is dat dit alleen opgaat zolang de salderingsregeling bestaat. Zodra die vanaf 2025 wordt afgebouwd, ga je alsnog stevig betalen. In de winter produceren de zonnepanelen maar een fractie van de benodigde stroom voor de warmtepomp en trek je bijna alle (dure) stroom van het net.
Nog afgezien daarvan zal er serieus naar de elektriciteitsprijs gekeken moeten worden: niet zoals nu gebaseerd op de duurste productieprijs (gascentrales) ongeacht de bron, maar simpelweg kostprijs (zeer laag voor wind en zonne-energie) met een kleine opslag. Dit zou elektra uit natuurlijke bron veel goedkoper moeten maken dan uit fossiele bronnen.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
@iPlof 30 september 2022 13:39
   @iPlof

Lid sinds: 08 sep 2001

Laatste bezoek: 25 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1485

Gegeven: 1727

   Aantal posts: 9.263
In de regio groot Amsterdam zit de boel volledig op slot door m.n. Schiphol.
Zo wilde DUWO 4.500 (sociale!) jongeren woningen bouwen als uitbreiding op het bestaande Uilenstede maar werd dit door ministerie afgekeurd want in potentie kans op geluid klagers..
Deze VVD regering zit er niet voor de burger maar puur voor de BV Nederland.
Daar is altijd geld en subsidie voor en vergunningen of handhaving doen we niet aan.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
mok 30 september 2022 13:43
   mok

Lid sinds: 01 feb 2007

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 713

Gegeven: 118

   Aantal posts: 1.244
De huizenprijzen zijn in 10 jaar tijd bijna verdubbeld. Er wordt niet ingegaan op de reden. Ik zou wel eens een goede specificatie willen zien. Ik weet in ieder geval dat het te maken heeft met isolatie eisen en gasloos bouwen. Maar daarmee is niet alles verklaard. Ik weet vanuit het verleden dat er enorm is gespeculeerd met bouwgrond. Wanneer een gemeente plannen heeft voor nieuwe wijken, gaan speculanten snel de grond kopen. De gemeente is daarna genoodzaakt om de grond vele malen duurder dan oorspronkelijk te kopen van deze speculanten. Dat maakt de kavelprijs enorm duur. In hoeverre speelt dat nu ook nog?

2
”
Quote Reageren

Niet oké
mok 30 september 2022 13:47
   mok

Lid sinds: 01 feb 2007

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 713

Gegeven: 118

   Aantal posts: 1.244
quote:
@iPlof schreef op 30 september 2022 13:39:
In de regio groot Amsterdam zit de boel volledig op slot door m.n. Schiphol.
Zo wilde DUWO 4.500 (sociale!) jongeren woningen bouwen als uitbreiding op het bestaande Uilenstede maar werd dit door ministerie afgekeurd want in potentie kans op geluid klagers..
Deze VVD regering zit er niet voor de burger maar puur voor de BV Nederland.
Daar is altijd geld en subsidie voor en vergunningen of handhaving doen we niet aan.
Dat heeft dus niks met VVD of bv Nederland te maken, maar met de macht van klagers. Die hebben door de jaren heen, juist met steun van links, een steeds prominentere stem in Nederland gekregen met een juridische basis, met alle gevolgen van dien. Veel nieuwbouw plannen elders worden ook jaren vertraagd door dit soort klagers

2
”
Quote Reageren

Niet oké
StoplossBurner 30 september 2022 14:48
   StoplossBurner

Lid sinds: 15 apr 2020

Laatste bezoek: 25 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 843

Gegeven: 1893

   Aantal posts: 1.531
"Nee" is mijn korte antwoord. Heb half jaar geleden in een reactie op een van je columns eigenlijk al precies het scenario geschetst wat zich nu afspeelt. Geen hypotheekvluchtelingen meer (doorstroming stokt dus in zijn geheel, dus weinig ruimte om de nog wel rendabele dure woningen te bouwen), kostprijs woning is al torenhoog en blijft torenhoog (materiaal zal wel goedkoper worden, maar gecompenseerd door arbeidskosten inflatie wat in de bouw extra hard oploopt door te kort aan mensen die echt iets kunnen op de arbeidsmarkt), financiering is te duur geworden, gemeente hebben geen ruimte subsidie op grond te vergeven voor zover zij nog grond in bezit hebben. Als het een opgelost wordt zijn er nog genoeg andere knelpunten die de huizenprijs, of beter gezegd de bijbehorende hypotheeklasten, van een nieuwbouwwoning hoog gaan houden. Enige wat nog wat tegengewicht geeft is loonprijsspiraal.

Nieuwbouw voor starters is dus niet mogelijk; want veel te duur. Nieuwbouw voor doorstromers die nog nieuwbouw willen kopen waar nog wel marge op te behalen is voor de bouwers stokt ook flink door gebrek aan hypotheekvluchtelingen die er tot voor kort in overvloed waren.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
StoplossBurner 30 september 2022 14:55
   StoplossBurner

Lid sinds: 15 apr 2020

Laatste bezoek: 25 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 843

Gegeven: 1893

   Aantal posts: 1.531
@Jos: waarom weer met bruto maandlasten rekenen? Weinig interessant. In 2012 kon je je netto hypotheeklasten gigantisch drukken door de bankspaarhypotheek af te nemen, dat gaat nu niet meer. Het is bijna altijd appels met peren vergelijken, maar nu wordt het meer een appel met een krop sla vergelijken.

Ps. de extra prijs van het duurzaam maken een nieuwbouwwoning is niet heel groot; daar zitten niet de grote verschillen in. Wat wel scheelt is dat materialen tot wel 100% duurder zijn geworden en de arbeid in de praktijk ook. Bijv. ZZP'ende metselaar die voor 25,- p/u stond in 2012, kan nu gerust 60,- tot 80,- per uur vragen. Bij installateurs ga je soms al tot 100,- per uur als je ook nog de marge die ze op materialen pakken mee rekent.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
voda 30 september 2022 15:14
   voda

Lid sinds: 02 dec 2005

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 90810

Gegeven: 22402

   Aantal posts: 379.887
Jos, bedankt voor je column.

Goed dat je ook nog even aandacht schenkt aan de energie crisis die er momenteel is.

quote:
XXX62 schreef op 30 september 2022 11:18:
[...]

Mee eens, echter wat hierbij gemakshalve wordt vergeten is dat dit alleen opgaat zolang de salderingsregeling bestaat. Zodra die vanaf 2025 wordt afgebouwd, ga je alsnog stevig betalen. In de winter produceren de zonnepanelen maar een fractie van de benodigde stroom voor de warmtepomp en trek je bijna alle (dure) stroom van het net.
Nog afgezien daarvan zal er serieus naar de elektriciteitsprijs gekeken moeten worden: niet zoals nu gebaseerd op de duurste productieprijs (gascentrales) ongeacht de bron, maar simpelweg kostprijs (zeer laag voor wind en zonne-energie) met een kleine opslag. Dit zou elektra uit natuurlijke bron veel goedkoper moeten maken dan uit fossiele bronnen.
Ik ben het helemaal met je eens. Men moet ook niet vergeten dat ieder huishouden als sinds vele jaren lang de z.g. ODE (Opslag Duurzame Energie) betaald. Met dit geld zijn o.a. windparken aangelegd.
Je zou dan ook mogen verwachten dat in de loop der tijd die "goedkope" duurzame energie die opgewekt wordt voor een gedeelte weer terugkomt naar de betalende burgers. Dit is dus helemaal niet gebeurt. Sterker nog, we betalen nog steeds die ODE toeslag.

Waar is eigenlijk al dat geld aan besteed? Daar lees je nooit meer wat van. Een schande.

4
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 3 oktober 2022 09:48
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Goed stuk. Ik heb nog wel een vraag: is het prijsplafond van €1,50 en €0,70 inderdaad exclusief belasting, ODE, btw. etc? Of moeten we hier nog een behoorlijk % bij optellen?

0
”
Quote Reageren

Niet oké

11 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.