Geld verdienen met stijgende huizenprijzen

Jos Koets

op vrijdag 16 juli 2021

Geld verdienen met stijgende huizenprijzen

Door de stijgende huizenprijzen en aflossingen op de lopende hypotheek is de kans groot dat uw hypotheek in een lagere risicoklasse komt. Dat levert een aanzienlijke besparing op op uw maandlasten.

Iedere huizenbezitter zal wel heel erg blij zijn met de stijgende huizenprijzen. In de afgelopen tijd is er leuk geld verdiend. Dit wordt natuurlijk pas echt geïncasseerd als u uw woning daadwerkelijk verkoopt.

Huizenbezitters met een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie kunnen nog extra geld verdienen. Het is namelijk mogelijk dat de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse is gekomen dan bij het afsluiten van een hypotheek.

Rekenvoorbeeld

Een simpel rekenvoorbeeld met hieronder een verkort overzicht van de hypotheekrentes van Florius van eind vorige maand:

Looptijd	t/m 65%	t/m 85%	t/m 90%	t/m 100%	meer dan 100%
1 jaar	0,96%	1,18%	1,23%	1,40%	1,55%
5 jaar	1,07%	1,24%	1,34%	1,44%	1,59%
10 jaar	1,11%	1,28%	1,36%	1,48%	1,65%
15 jaar	1,33%	1,47%	1,66%	1,80%	2,09%
20 jaar	1,49%	1,58%	1,70%	1,82%	2,16%
30 jaar	1,77%	1,85%	2,02%	2,07%	2,54%

Uitgangspunt

Koopsom woning: €400.000
Taxatiewaarde woning: €400.000
Af te sluiten hypotheek: €400.000 (100% van de taxatiewaarde)
Hypotheekrente bij 20 jaar vast: 1,82%
Bruto rente per maand: €1.443

Deze huizenbezitter koopt een woning voor €400.000. De taxatiewaarde en de af te sluiten annuïteiten hypotheek is eveneens €400.000. Bij een rentevast periode van 20 jaar is de hypotheekrente 1,82%. De bruto maandlast voor de annuïteiten hypotheek bedraagt nu €1.443.

Lagere risicoklasse

Door de stijgende huizenprijzen en ook door aflossingen op de lopende hypotheek is de kans groot dat de hypotheek in een lagere risicoklasse komt.

Als we ervan uit gaan dat er €20.000 is afgelost op de lopende hypotheek van €400.000 (de hypotheek is dan nog €380.000) en de waarde van de woning is gestegen naar €460.000. dan is het volgende van toepassing:

Waarde woning: €460.000
Lopende hypotheek: €380.000 (82,61% van €460.000)
Fictieve overwaarde: €80.000

De lopende hypotheek valt nu in een lagere risicoklasse, namelijk tot 85%. Hierbij is een lagere hypotheekrente van toepassing: 1,58%. De bruto maandlast wordt bij deze hypotheekrente nu €1.396. Het bruto maandelijks voordeel is in dat geval €47 euro.

Banken gaan hier verschillend mee om

Hoe kunt u als huizenbezitter dit maandelijkse voordeel verkrijgen?

Natuurlijk hanteert niet iedere bank in Nederland dezelfde voorwaarden. Er zijn namelijk drie mogelijkheden:

Banken die automatisch de hypotheekrente verlagen als er sprake is van een lagere risicoklasse
Banken waarbij een verlaging NIET mogelijk is tijdens de rentevaste periode
Banken die de rente verlagen als de klant daarom vraagt (aantonen van een uitgebreide WOZ-verklaring of taxatierapport)

Optie 1 is natuurlijk de beste, maar dit zorgt er ook voor dat huizenbezitters het minst alert zijn. De aanpassing vindt namelijk automatisch plaats.

De bank zet bij het afsluiten van de hypotheek de taxatiewaarde van de woning in het systeem. Door maandelijkse aflossingen (annuïteiten / lineaire hypotheek) of extra aflossingen van de klant valt de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse, waardoor de hypotheekrente automatisch wordt aangepast.

De bank houdt natuurlijk geen rekening met stijgende huizenprijzen. Huizenbezitters moeten zelf de hogere waarde van hun woning aantonen. De bank zal dan vragen om een taxatierapport of een uitgebreide WOZ-verklaring. Deze WOZ-verklaring kunt u via uw gemeente gratis downloaden.

Hypotheek-APK

Er zijn helaas nog banken in Nederland die alleen de rente aanpassen als de rentevast periode is verlopen. Daarnaast zijn er ook banken (zoals Florius) waarbij u zelf het initiatief moet nemen.

Dit is niet erg, want ik ben van mening dat iedere huizenbezitter zijn hypotheek om de paar jaar weer eens goed moet laten bekijken. Een auto wordt meer onder handen genomen en bekeken (denk bijvoorbeeld aan de verplichte APK) dan een lopende hypotheek! Ik ben voorstander van een hypotheek-APK.

Profiteren van hogere huizenprijzen

Er zijn in Nederland nog veel huizenbezitters die niet maandelijks aflossen (geen annuïteiten of lineaire hypotheek hebben). Zij kunnen natuurlijk ook profiteren van de hogere huizenprijzen. Ze zullen alleen moeten aantonen dat de waarde van hun woning is gestegen.

Huizenbezitters met een spaarhypotheek (bankspaarhypotheek) moeten even navraag doen bij hun bank. Zo is het mogelijk bij Florius om de spaarwaarde in mindering te brengen van de lopende hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Voor de spaar/bankspaarhypotheek heeft een lagere hypotheekrente geen voordeel, aangezien de spaarpremie hoger wordt. Veel huizenbezitters hebben er echter nog een aflossingsvrije hypotheek naast lopen.

Uitgaande van mijn eerdere berekening, maar dan voor een aflossingsvrije hypotheek, is het bruto maand voordeel hoger:

Aflossingsvrije hypotheek van €400.000 à 1,82%: €607
Aflossingsvrije hypotheek van €400.000 à 1,58%: €527
Bruto maandelijks voordeel: € 80

Leun niet achterover

Huizenbezitters die vooraf hun huiswerk goed doen, kunnen later “gemakkelijker” geld verdienen. Het is verstandig om te kijken wat de eisen zijn van de bank om in een lagere risicoklasse te komen. Wie nu in deze tijd als huizenbezitter achterover leunt is een dief van zijn eigen portemonnee.

Informeer wel even vooraf goed bij uw bank hoe u de hogere waarde van uw woning moet aantonen. Een uitgebreide WOZ-verklaring kost niets, terwijl u voor een taxatierapport al snel €600 moet neertellen. Is bijvoorbeeld een desktaxatie van een paar tientjes mogelijk? Dure taxaties worden opgedrongen, zoals u eerder heeft kunnen lezen.

Zo zit het fiscaal

Kosten die gemaakt worden om de hypotheekrente te verlagen kunt u opgeven aan de Belastingdienst op uw aangifte voor de inkomstenbelasting. U ontvangt nog globaal 37% terug van het betaalde bedrag.

Tot slot merk ik nog op dat er hypotheekadviseurs zijn die u een factuur sturen omdat zij werkzaamheden voor u moeten verrichten. Mijn mening is dat de tijd echter zeer summier is. Een WOZ-verklaring of taxatierapport opsturen naar de bank kan worden gedaan met een druk op de knop.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

Volgen

8 Posts

| Omlaag ↓

flatliner 16 juli 2021 09:55
   flatliner

Lid sinds: 14 sep 2006

Laatste bezoek: 25 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 170

Gegeven: 288

   Aantal posts: 1.011
Wellicht ook interessant, is dat de hypotheek uit bovenstaand voorbeeld ook tegelijk met € 10.000 verhoogd kan worden om eindelijk die terrasoverkapping, nieuwe CV ketel of nieuw toilet te plaatsen. Uitgaande van geen waardevermeerdering (om het makkelijk te houden) valt de hypotheek nog steeds onder 85% LTV en gaat de maandlast ook nog met ruim 12 euro per maand omlaag. Kosten taxatierapport en evt. behandelingskosten kunnen er ook nog bij tot max. € 1.000. Let wel dat je dit wel execution only moet regelen want bijkomende kosten voor een adviseur maakt het totaalplaatje te duur. Zo kan je je spaarcenten op een andere manier laten renderen, profiteren van een stukje inflatie over de komende 30 jaar en profiteer je van een stukje waardevermeerdering van je woning.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
flatliner 16 juli 2021 09:59
   flatliner

Lid sinds: 14 sep 2006

Laatste bezoek: 25 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 170

Gegeven: 288

   Aantal posts: 1.011
Wellicht ook interessant, is dat de hypotheek uit bovenstaand voorbeeld ook tegelijk met € 10.000 verhoogd kan worden om eindelijk die terrasoverkapping, nieuwe CV ketel of nieuw toilet te plaatsen. Uitgaande van geen waardevermeerdering (om het makkelijk te houden) valt de hypotheek nog steeds onder 85% LTV en gaat de maandlast ook nog met ruim 12 euro per maand omlaag. Kosten taxatierapport en evt. behandelingskosten kunnen er ook nog bij tot max. € 1.000. Let wel dat je dit wel execution only moet regelen want bijkomende kosten voor een adviseur maakt het totaalplaatje te duur. Zo kan je je spaarcenten op een andere manier laten renderen, profiteren van een stukje inflatie over de komende 30 jaar, profiteer je van een stukje extra woongenot en van waardevermeerdering van je woning.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Felix07 16 juli 2021 10:25
   Felix07

Lid sinds: 07 mei 2020

Laatste bezoek: 02 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 332

Gegeven: 93

   Aantal posts: 814
quote:
flatliner schreef op 16 juli 2021 09:59:
Wellicht ook interessant, is dat de hypotheek uit bovenstaand voorbeeld ook tegelijk met € 10.000 verhoogd kan worden om eindelijk die terrasoverkapping, nieuwe CV ketel of nieuw toilet te plaatsen. Uitgaande van geen waardevermeerdering (om het makkelijk te houden) valt de hypotheek nog steeds onder 85% LTV en gaat de maandlast ook nog met ruim 12 euro per maand omlaag. Kosten taxatierapport en evt. behandelingskosten kunnen er ook nog bij tot max. € 1.000. Let wel dat je dit wel execution only moet regelen want bijkomende kosten voor een adviseur maakt het totaalplaatje te duur. Zo kan je je spaarcenten op een andere manier laten renderen, profiteren van een stukje inflatie over de komende 30 jaar, profiteer je van een stukje extra woongenot en van waardevermeerdering van je woning.
Zeker, net als nieuwe kozijnen met beter glas of isolatie: vaak nog subsidie mogelijk ook!

0
”
Quote Reageren

Niet oké
bdj 16 juli 2021 10:59
   bdj

Lid sinds: 22 mei 2006

Laatste bezoek: 02 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 146

Gegeven: 158

   Aantal posts: 1.811
Goede tip. Zeker ook omdat er dan straks minder overwaarde in Box3 komt.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Blooming 17 juli 2021 08:47
   Blooming

Lid sinds: 02 feb 2007

Laatste bezoek: 01 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 7

Gegeven: 6

   Aantal posts: 30
Jammer dat een bank als SNS maar 80% van de WOZ-waarde neemt en je anders een dure taxatie moet laten doen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Theodoor 22 juli 2021 12:37
   Theodoor

Lid sinds: 03 feb 2010

Laatste bezoek: 18 mei 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 57

Gegeven: 38

   Aantal posts: 155
Zeker goede tip! Net even gebeld met ING en tegen kosten van eur 225 heb ik mijn 10 jr hypotheek die nog 48 maanden liep tegen 2,35% gemiddeld naar 1,5%. Scheelt me eur 52 per maand dus na 5 maanden ben ik uit de kosten gaat het geld opleveren. Alles meteen telefonisch geregeld. Gaat soepel tegenwoordig.Voor iedereen de moeite waard om eens naar te kijken lijkt me.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 22 juli 2021 12:58
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Goede posting hoor!

En zo zijn er honderdduizenden klanten van de NL grootbanken die diezelfde NL grootbanken uitnassen.
De marges voor de banken loopt er natuurlijk ook letterlijk uit, die dalen natuurlijk evenredig mee naar de (latten) bodem.

Die 225 euro is snel geld, echter eenmalig, op de lange termijn knevelt de bank zichzelf, maar dat is natuurlijk de tucht van de markt.

Had je ook een telefoonnummer? 0800-xxxxx?

Wat moet je specifiek vragen?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Theodoor 22 juli 2021 13:54
   Theodoor

Lid sinds: 03 feb 2010

Laatste bezoek: 18 mei 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 57

Gegeven: 38

   Aantal posts: 155
quote:
drooglegging schreef op 22 juli 2021 12:58:
Goede posting hoor!

En zo zijn er honderdduizenden klanten van de NL grootbanken die diezelfde NL grootbanken uitnassen.
De marges voor de banken loopt er natuurlijk ook letterlijk uit, die dalen natuurlijk evenredig mee naar de (latten) bodem.

Die 225 euro is snel geld, echter eenmalig, op de lange termijn knevelt de bank zichzelf, maar dat is natuurlijk de tucht van de markt.

Had je ook een telefoonnummer? 0800-xxxxx?

Wat moet je specifiek vragen?

Als je al een ING rekening hebt, kun je bellen vanuit de ING app. Handig want je hoeft je dan niet meer te legitimeren en ze hebben meteen je gegevens bij de hand. Vragen naar mogelijkheden om je rentepercentage te middelen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

8 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.