Retail: Locatie, locatie, locatie

Eén van de hete hangijzer op de beurs, eigenlijk al twee jaar, is vastgoed. Vooral retailvastgoed (verreweg het meeste beursgenoteerde vastgoed is retailvastgoed) is een pijnpunt in veel beleggingsportefeuilles. De dreiging van een oplopende rente maar vooral de trend naar online shopping heeft vooral het vastgoed op de mindere locaties parten gespeeld. 

Wie wel eens in het centrum van een middelgrote stad komt weet waar ik het over heb. Steeds meer leegstand, en meer leegstand betekent druk op de huurprijs. Dat geldt niet overal: het is erg locatie-afhankelijk, maar de grote trend is natuurlijk wel dat we steeds meer online gaan kopen. Daar helpt geen lieve moeder aan. 

De vastgoedbedrijven zelf reageren wisselend op de veranderende omstandigheden. Iets wat we sectorbreed zien is het upgraden van het winkelbestand: Vastned verkocht alvast haar Turkse portfolio (al had dat meer te maken met de politieke omstandigheden, de winkels zaten zo goed als allemaal vol).

Ook vastgoedbeleggers als Wereldhave en Eurocommercial Properties willen graag van hun mindere vastgoed af. Unibail en Klépierre hebben jaren geleden al vastgoed op mindere locaties verkocht (o.a. aan Wereldhave).

Vastned: Storm nog niet over

De kwartaalcijfers van de vastgoedbedrijven laten wisselende omstandigheden zien. Wereldhave schokte de beurs op 2 februari al door haar dividenbeleid aan te passen (er moet eerst meer geld in de winkelcentra geinvesteerd worden) en Vastned liet afgelopen week een alarmerende huurdaling in het mindere segment zien. 

Vastned Retail, dat 80% van haar vastgoed op A-locaties in historische binnensteden heeft en nog 20% vastgoed op minder gesitueerde locaties, tekende een 11% huurdaling op voor het mindere vastgoed, terwijl de A-locaties juist 4,7% konden bijschrijven. 

"De storm in het retaillandschap is nog niet voorbij", aldus Vastned in haar kwartaalrapportage. "De manier waarop consumenten hun aankopen doen blijft veranderen en het is belangrijk dat retailers hierop inspelen en zich aanpassen aan de nieuwe realiteit."

Afbeelding: Ontwikkeling van de grote vastgoedaandelen op het Damrak (+ het Franse Klépierre)

Eurocommercial Properties: Positiever

Op de IEX Beleggersdag op 1 juni zal CFO Evert Jan van Garderen van Eurocommercial Properties zijn licht laten schijnen over de retailvastgoedmarkt. EP sloeg in haar trading update vorige week (hier de analyse op IEX Premium) een opmerkelijke positieve toon aan. CEO Jeremy Lewis:

“The problems affecting the retail sector in the United Kingdom and USA are not evident in Eurocommercial’s markets where retail turnover continues to grow and there are no major local corporate failures."

Het directe resultaat van EP steeg over de afgelopen negen maanden met 9,3% door hogere huurinkomsten en lagere rentes. De winkelverkopen van de huurders van EP namen toe met 1,5%.

Winkelverkopen per sector

Onderstaand ziet u de winkelverkopen uitgesplitst naar sector bij de winkels van EP: de trend is duidelijk. Mode, electronica en de hpermarkten hebben het moeilijk en verkopen minder terwijl de conjunctuur op dit moment uitstekend is.

Dat zijn de artikelen die  u en ik (beter: mijn vrouw) tegenwoordig online kopen. We geven wel geld uit aan horeca (dat doe ik dan weer zelf), sportartikelen en luxe-artikelen. 

Mode uit de mode

Een goed voorbeeld is het Zweedse Hennes en Mauritz, dat het moeilijk heeft. De Zweden onderhandelen hun winkelhuur met het mes op tafel. In België bijvoorbeeld huurt het vastgoed van het beursgenoteerde Qrf. Qrf belegt in hetzelfde soort vastgoed als pakweg Vastned bij ons, high street retailvastgoed.

Nu zit QRF er veel te diep in bij H&M want het Zweedse modemerk is goed voor ca 16% van de huurinkomsten.

Uit het persbericht van Qrf: 

H&M heeft de afgelopen maanden berichtgeving gepubliceerd waaruit blijkt dat de winstgevendheid van de Zweedse fashion groep onder druk staat. Deze evoluties bij H&M hebben een invloed op de vastgoedportefeuille van Qrf City Retail, waarin H&M op 31 maart 2018 de belangrijkste huurder is. H&M huurt op vijf locaties van Qrf City Retail en vertegenwoordigt in totaal 16,3% van de Contractuele Huren op jaarbasis.

Binnen de portefeuille van Qrf City Retail heeft H&M vervroegd een einde gesteld aan haar huurovereenkomst voor Sint-Niklaas (Stationsstraat 33). Deze huurovereenkomst vertegenwoordigt 1,3% van de Contractuele Huren en zal aflopen op 31 augustus 2018.

Verder heeft Qrf City Retail een aanvraag tot huurhernieuwing ontvangen vanwege H&M voor de panden gelegen te Hasselt (Demerstraat 21-25) 8 en Ukkel (Alsembergsesteenweg 767) aan voorwaarden die volgens Qrf City Retail niet marktconform dan wel onduidelijk zijn.

Kortom, het gaat slecht met H&M en daarom dwingen ze een lager huur af. De oplossing, ook voor Qrf:

'In 2018 wenst Qrf City Retail een deel van haar portefeuille verder te desinvesteren en actief te zoeken naar opportuniteiten binnen haar eigen portefeuille (zoals onder meer door het benutten van herontwikkelingspotentieel) en in de markt.'

Overigens is er wel wat meer vertrouwen momenteel in de algehele retailsector, getuige het positievere beeld bij de Europese Retail ETF:

Moet ik er wel bij zeggen dat hier verder vooral hele grote namen inzitten die natuurlijk ook online hun mannetje staan. 

Meer horeca en vertier

Vastgoedeigenaren zijn druk bezig met die nieuwe realiteit om te gaan. Van belang is dat zij meer mensen naar het winkelcentrum trekken. Dat kan door middel van bijvoorbeeld meer vertier, gratis parkeren dan wel meer horeca. Probleem daarbij is weer dat horeca-ondernemers minder huur per vierkante meter kunnen ophoesten dan pakweg een juwelier of een modezaak. 

Ook lokale overheden werken hier driftig aan mee. Grosso mode worden de goedlopende zaken meer naar het centrum gedreven en lege plekken opgevuld met bijvoorbeeld pop-up-stores of zoals in het Belgische Ieper, ruimte voor lokale kunstenaars. 

Leegstand in winkels daalt https://t.co/Vt3UsE8MM3 #Ieper pic.twitter.com/78uLDE1iAl

— Nieuws Uit Ieper (@NieuwsIeper) 2 februari 2018

Daarmee daalt inderdaad de leegstand, maar is natuurlijk gewoon een gevalletje subsidie. Het trekt wel weer meer mensen naar de binnenstad die vervolgens wellicht ook weer wat geld besteden in het centrum.

Of het op lange termijn allemaal gaat werken is echter vooral afhankelijk van de manier waarop wij consumenten ons bestedingspatroon vorm gaan geven. De jongere generatie is online meer 'savvy' dan de oudere zodat op termijn de trend alleen maar versterkt wordt. 

Grote verschillen per land

Per land zijn er ook grote verschillen, ook hier kan van Garderen aardig over vertellen. In Italië, waar EP een derde van haar vastgoed heeft, loopt een ieder met 'in ieder geval twee telefoons' maar online blijft Italië ver achter bij de ontwikkelingen in Azië, de VS en bijvoorbeeld Nederland. 

Van Garderen stelde eerder al in een interview met IEX dat het belangrijk is dat haar winkelruimte schaars is: 

"Wij kijken altijd erg naar het aanbod van winkelmeters. Hoeveel m2 per 1000 inwoners praat je over? Is er schaarste? Als je alleen al kijkt naar aanbod van winkelmeters in de VS en de UK, en trouwens ook Nederland, dan is dat veel meer dan in de landen waar wij zitten (Italië, Zweden en Frankrijk, red). Daarom gaan we ook naar België, in Brussel is het aantal winkelmeters relatief erg laag."

En in deze tijd laten projectontwikkelaars en lokale overheden het wel uit hun hoofd om nieuwe winkelcentra te ontwikkelen. Eén van de speerpunten van EP (en eigenlijk van alle verhuurders van winkelcentra) is daarom om meer horecazaken en vertier in hun winkelcentra te krijgen. Dat is voor de huuropbrengsten niet goed: een restaurant kan niet zoveel huur betalen als een juwelier. 

Kom naar de beleggersdag

Op vrijdag 1 juni organiseert IEX haar beleggersdag, in de RAI in Amsterdam.  

Wilt u de visie van Evert Jan van Garderen (Eurocommercial Properties) inzake de ontwikkelingen in retailvastgoed horen? Dan kunt u hier een ticket bestellen voor onze beleggersdag. IEX-Premium-leden kunnen gratis hun kaart activeren, voor niet-leden kost een ticket €29,95.