Amsterdamse verkoopwijze

Jos Koets

op vrijdag 30 september 2016

Een huis kopen zonder ontbindende voorwaarden kan zonder grote risico's.

Goed nieuws voor de huizenbezitters in Amsterdam. De huizenprijzen zijn in een jaar tijd met 17% gestegen. Op 10% van de woningen wordt bovendien boven de vraagprijs geboden. Bij dit laatste, die 10%, plaats ik echter een vraagteken.

Het afgelopen jaar heb ik diverse klanten gehad die een woning in Amsterdam hebben gekocht of verkocht. Ál deze klanten hebben boven de vraagprijs gekocht of verkocht. De verkopende makelaars in Amsterdam gaven allemaal aan dat er eigenlijk geen woning meer wordt verkocht onder de vraagprijs!

In het kort was volgens deze makelaars op het ogenblik het volgende van toepassing in Amsterdam:

kopen boven de vraagprijs
aankopende makelaar is verplicht
notariskosten zijn flink hoger
geen ontbindende voorwaarden
korte termijn van oplevering

Het hoogste bod

Een woning kopen met hulp van een aankopende makelaar is in Nederland niet verplicht. In Amsterdam is dit wel aan de orde. Wie zonder aankopende makelaar een huis wil kopen in Amsterdam heeft (bijna) geen kans.

Dit klinkt natuurlijk absurd, want dan zouden makelaars onderlinge afspraken gemaakt hebben.

Het volgende is meestal van toepassing als een woning te koop wordt gezet. Bij veel interesse krijgen de kopers de gelegenheid om een eenmalig bod uit te brengen. Niet altijd wordt het hoogste bod gekozen. Er wordt namelijk ook gekeken naar de overige eisen van de koper.

Geen ontbindende voorwaarden

Een verkoper verkoopt namelijk zijn woning het liefst zonder ontbindende voorwaarden. De verkoper weet dan zeker dat zijn woning is verkocht. Gaat de koop toch niet door dan ontvangt de verkoper 10% van de koopsom van de aanvankelijke koper.

De koper (die zonder ontbindende voorwaarden koopt) neemt dus eigenlijk een groot risico. Hij of zij moet vóór de koop al weten dat het afsluiten van een hypotheek geen probleem gaat opleveren. Hypotheekadviseurs in Nederland zullen vooraf deze zekerheid niet geven. De bank kan dit alleen maar doen.

Echter dit gebeurt pas als zij alle hypotheekstukken hebben beoordeeld. Om toch wat zekerheid in te bouwen voor de koper, is het volgende mogelijk als alle partijen (verkopende makelaar, verkoper, bank en taxateur) meewerken.

Snellere werkwijze

Een hypotheekadviseur kan voor het kopen van de woning al veel formulieren invullen voor zijn koper. De koper kan zelfs al zijn hypotheekvorm met rentevastperiode gekozen hebben waardoor de renteaanbieding (voorheen de hypotheekofferte) direct aangevraagd kan worden bij de bank.

De truc is nu om de koopakte pas over bijvoorbeeld tien dagen te gaan tekenen. In de tussentijd kan dan de taxatie worden gedaan en de renteaanbieding getekend worden.

Als voor het tekenen van de koopakte ook alle stukken al worden doorgestuurd naar de bank is alleen een getekende koopakte nog nodig om de stukken te kunnen beoordelen. Na het tekenen van de koopakte heeft een koper nog drie werkdagen de tijd om onder de koop uit te komen.

Door de getekende koopakte direct door te sturen naar de bank, kunnen ze de volgende dag de stukken beoordelen. De hypotheekadviseur krijgt dan binnen de wettelijke drie dagen te horen van de bank of de hypotheek akkoord is, of dat er nog stukken opnieuw moet worden aangeleverd.

Bij dit laatste weet de hypotheekadviseur ook of de kans zeer groot is dat de hypotheek doorgaat. Deze werkwijze is alleen mogelijk als de bank alle stukken binnen 24 uur wil beoordelen. Er zijn op het ogenblik banken in Nederland die dit nog voor elkaar krijgen.

Dure notaris

In Amsterdam is het ook normaal dat een koopakte wordt opgemaakt door een notaris. Een verkopende makelaar geeft alleen de opdracht door. Hierdoor zijn de notariskosten hoger dan in andere gemeentes waar de verkopende makelaar wel de koopakte regelt.

Notariskosten van 2000 euro of meer zijn normaal in Amsterdam. In andere steden kost een notaris 1200 euro of zelfs lager. Hierbij wil ik nog opmerken dat bij verkoop meestal een projectnotaris van toepassing is. De koper kan dus niet kiezen welke notaris hij of zij neemt.

Of de koper moet alleen de hypotheekakte bij een andere notaris laten tekenen. Dit laatste wordt vaak niet gedaan omdat dit voor problemen kan zorgen.

Broodje hamburger

Bovenstaande werkwijze zorgt er in ieder geval voor dat een koper zonder ontbindende voorwaarden nog een escape heeft. Nogmaals het bovenstaande is mogelijk als alle partijen goed meewerken. Ik weet uit ervaring dat dit geen gemakkelijke klus is.

Ik ben van mening dat het kopen zonder ontbindende voorwarden verboden moet worden. Een standaard vaste termijn van bijvoorbeeld acht weken zou veel beter zijn. Dan weet iedere verkoper en koper precies waar hij of zij aan toe is.

Uiteindelijk wordt hier geen broodje hamburger bij McDonald's gekocht maar een woning voor veel geld. Het zal mij niet verbazen dat bij deze verkoopwijze in Amsterdam (en ook in andere steden) het eens flink mis gaat. Het resultaat: de media die dit flink gaan uitvergroten.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

20 dec Gevaarlijke overbruggingshypotheek
06 dec Belastingdienst wint de Douche van Koets 2024
22 nov Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Reacties

Volgen

11 Posts

| Omlaag ↓

doktorspok 30 september 2016 18:37
   doktorspok

Lid sinds: 02 jul 2009

Laatste bezoek: 26 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 7

Gegeven: 12

   Aantal posts: 157
Beste Jos,
Dank voor deze Amsterdamse "woningwijzer". Het is inderdaad gekkenhuis, zelfs voor woningen op erfpacht-grond worden exorbitante bedragen afgetikt.

Wat ik me afvraag over het bieden van boven de vraagprijs: de taxatie. Stel ik koop een woning van 300.000 Euro k.k. (dit is theoretisch boven de vraagprijs en ik financier het voor 100%). Er komt een taxateur; die taxeert het op 250.000 Euro. Is de hypotheekverstrekker dan nog wel happig om dit te financieren?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
@iPlof 1 oktober 2016 13:12
   @iPlof

Lid sinds: 08 sep 2001

Laatste bezoek: 25 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1485

Gegeven: 1727

   Aantal posts: 9.263
Mensen die hier aan mee doen en zijn echt extreem dom.
Een (aankopende) makelaar in Amsterdam biedt niets extra.
Allemaal ongeïnteresseerd volk dat elkaar helpt op kosten van de klant en snel geld wil maken. Diverse makelaars van kopers en verkopers heb ik mee gedeald in het verleden en het niveau en moraal is echt extreem laag.

Tot 2 jaar geleden kon je prima rondshoppen in Amsterdam en een reële prijs betalen. Maar toen zat het kuddevolk dat nu aan het overbieden is op 40% hogere prijzen met de staart tussen de benen want het zou nog allemaal veel lager gaan..

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 1 oktober 2016 22:22
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
quote:
doktorspok schreef op 30 september 2016 18:37:
Beste Jos,
Dank voor deze Amsterdamse "woningwijzer". Het is inderdaad gekkenhuis, zelfs voor woningen op erfpacht-grond worden exorbitante bedragen afgetikt.

Wat ik me afvraag over het bieden van boven de vraagprijs: de taxatie. Stel ik koop een woning van 300.000 Euro k.k. (dit is theoretisch boven de vraagprijs en ik financier het voor 100%). Er komt een taxateur; die taxeert het op 250.000 Euro. Is de hypotheekverstrekker dan nog wel happig om dit te financieren?
Ik heb dit aan de hand gehad. De koper van mijn appt liet de woning taxeren en de taxatiewaarde kwam (flink) lager uit dan de overeengekomen prijs. Vervolgens kreeg de koper bij drie banken het niet voor elkaar om een financiering in orde te maken en is onder de ontbindende voorwaarden de koop ontbonden helaas....Dit was overigens in mijn geval in Haarlem... bijna net zo bizar als in Amsterdam als je het mij vraagt

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 1 oktober 2016 22:53
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Het gebeurd vaak zat dat een taxateur een prijs meekrijgt. dan maakt de taxateur het rapport rond de opgegeven prijs.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 1 oktober 2016 23:01
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 22 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
doktorspok schreef op 30 september 2016 18:37:
Beste Jos,
Dank voor deze Amsterdamse "woningwijzer". Het is inderdaad gekkenhuis, zelfs voor woningen op erfpacht-grond worden exorbitante bedragen afgetikt.

Wat ik me afvraag over het bieden van boven de vraagprijs: de taxatie. Stel ik koop een woning van 300.000 Euro k.k. (dit is theoretisch boven de vraagprijs en ik financier het voor 100%). Er komt een taxateur; die taxeert het op 250.000 Euro. Is de hypotheekverstrekker dan nog wel happig om dit te financieren?
Indien de taxatiewaarde 250.000 euro is, is de maximale hypotheek 255.000 euro (250.000 euro plus 2%).

Gr. Jos

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 1 oktober 2016 23:13
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Dat de taxateur een prijs in zijn "oor" krijgt is van alle tijden en kopen in Amsterdam moet je gewoon minimaal de helft Cash hebben anders wegblijven lijkt mij hoor en tijdens de landelijke hype was dit ook vroeger ook het geval.... kopen of niet en voor jou 10 anderen;)
grt sjaak

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 2 oktober 2016 10:23
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Dit is een raar verhaal; wat is nu de truc om onder de koop uit te komen zonder ontbindende voorwaarden?
Dhr Koets suggereert als truc om je hypotheek rond te hebben voordat je gaat tekenen; ja dat is toch geen truc of mis ik iets? Dat is gewoon kopen zonder ontbindende voorwaarden, maar met de zekerheid dat de hypotheek rond is. Als je tekenen koopovereenkomst uitstelt, dan is er eenvoudigweg nog geen koop en is er dus ook geen boete op niet nakomen, dus dan hoef je ook nergens onderuit te komen.
Iedereen zou sowiezo eerst zijn hypotheek goeddeels rond moeten hebben alvorens uberhaupt te bieden of kopen; in amsterdam gebeurt het tegenwoordig maar al te vaak, snel bieden, koopcontract tekenen en dan kijken of het gefinancierd kan worden.
En hoezo verbieden? Je moet gewoon niet bieden als je niet zeker weet dat je het kunt betalen. Scheelt de verkoper een hoop gedoe en tijd.
Dus een beetje een onzin verhaal.
Net zoals het verhaal dat je in Amsterdam een aankoopmakelaar nodig hebt; volledig overbodig en geen toegevoegde waarde; wat doen die mensen, de markt kennen? Technisch onderlegd? Financieel onderlegd? Die mensen kunnen helemaal niks en zijn veel te duur voor wat ze doen.
.
Kortom overbodige beroepsgroep, dat geldt overigens ook voor hypotheek adviseurs; wie gaat daar nog naartoe?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
eggda 4 oktober 2016 10:36
   eggda

Lid sinds: 01 jan 2000

Laatste bezoek: 24 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 4

   Aantal posts: 3
quote:
Zef schreef op 2 oktober 2016 10:23:
Je moet gewoon niet bieden als je niet zeker weet dat je het kunt betalen.
Eens met bovenstaande en dat is gewoon je huiswerk doen, met of zonder hypotheek adviseur. Er worden overigens nog steeds huizen verkocht met ontbindende voorwaarden, weet ik uit eigen ervaring. Wel is het zo dat, als je als verkoper de keuze hebt uit verschillende biedingen het ontbreken van ontbindende voorwaarden dat bod het beste kan maken, net zoals het moment van levering, het hoogste bod dat ook kunnen zijn..

0
”
Quote Reageren

Niet oké
theo1 4 oktober 2016 13:03
   theo1

Lid sinds: 01 okt 2001

Laatste bezoek: 06 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2861

Gegeven: 202

   Aantal posts: 6.659
@Zef: zeker nog nooit een huis gekocht.

De normale gang van zaken is dat je een bod doet en dat je dan de hypotheek regelt. Pas na het accepteren van het bod weet je immers de exacte koopprijs en dus de exacte hoogte van de hypotheek. De ontbindende voorwaarden ontbinden de koop als het niet lukt de hypotheek te regelen. Nu wil je natuurlijk dat dat lukt, want anders moet je 10% van de koopprijs dokken en heb je nog niks. Bij een beetje een huis is dat tienduizenden euro's, dus daar laat je het liever niet op aankomen. Enigszins verstandige kopers doen dus hun huiswerk echt wel, en onverstandige trappen hier maar één keer in.

Maar de bank heeft meestal wel een paar weken nodig om de hypotheek goed te keuren en in die tussentijd kunnen dingen gebeuren. De bank kan onverwacht de aanvraag afkeuren, de regels (of de interpretatie daarvan) kunnen ineens veranderen enz. Dus je wil terug kunnen zolang je geen officieel groen licht hebt van de bank.

Het "trucje van Koets" is om het hele proces zoveel mogelijk van tevoren in gang te zetten op basis van de verwachte prijs (de vraagprijs vermoedelijk) en dan op het laatste moment de echte prijs in te vullen. Dan kan de definitieve goedkeuring zo snel mogelijk, hopelijk binnen de wettelijke 3 dagen bedenktijd. Het is een noodgreep die kennelijk nodig is in een markt waar de huizen je uit de handen gegraaid worden.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 4 oktober 2016 15:08
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Zef woont keurig in zijn 3e koopwoning in Amsterdam....

Koets stelt voor eerst hypotheek rond te krijgen en dan koopovereenkomst te tekenen; prima, niks mis mee, maar er is dan nog steeds geen schriftelijke koopovereenkomst en dat is constitutief vereiste voor bestaan koop, dus koop bestaat niet, dus je hoeft helemaal nergens onderuit te komen en bovendien als je financiering rond hebt kan je geen beroep doen op financieringsvoorbehoud.

Dus het punt is, dat de "truc" van koets helemaal geen truc is, maar een slap ideetje over hoe partijen het zouden kunnen regelen; ja, weet je als iedereen het met elkaar eens is kan je van alles afspreken; verkoper kan ook financieringsvoorbehoud alsnog opnemen, of verlengen of geen beroep doen op 10% of de woning weggeven ofzo, maar dat is allemaal niet zo reëel.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 6 oktober 2016 15:51
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 22 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
Zef schreef op 4 oktober 2016 15:08:
Zef woont keurig in zijn 3e koopwoning in Amsterdam....

Koets stelt voor eerst hypotheek rond te krijgen en dan koopovereenkomst te tekenen; prima, niks mis mee, maar er is dan nog steeds geen schriftelijke koopovereenkomst en dat is constitutief vereiste voor bestaan koop, dus koop bestaat niet, dus je hoeft helemaal nergens onderuit te komen en bovendien als je financiering rond hebt kan je geen beroep doen op financieringsvoorbehoud.

Dus het punt is, dat de "truc" van koets helemaal geen truc is, maar een slap ideetje over hoe partijen het zouden kunnen regelen; ja, weet je als iedereen het met elkaar eens is kan je van alles afspreken; verkoper kan ook financieringsvoorbehoud alsnog opnemen, of verlengen of geen beroep doen op 10% of de woning weggeven ofzo, maar dat is allemaal niet zo reëel.
Lees mijn column eens goed. Nergens staat eerst de hypotheek rond krijgen en dan pas koopovereenkomst tekenen. Een hypotheek wordt pas akkoord gegeven door de bank als er een getekende koopovereenkomst is overlegd.

Ik zorg dat alle stukken die de bank moet beoordelen klaarliggen. Hierna vraag ik de offerte aan. De koopovereenkomst is dan nog niet getekend. Als de offerte van de bank er is, gaan alle stukken (dus nog niet de koopakte) naar de bank. Nadat de koopakte is getekend volgt deze dezelfde dag nog naar de bank. De bank beoordeelt de volgende dag.

Gr. Jos Koets

0
”
Quote Reageren

Niet oké

11 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.