Is de huizencrisis voorbij?

Jos Koets

op vrijdag 23 mei 2014

De huizencrisis lijkt voorbij, of ben ik te voorbarig? De afgelopen maanden hebben de cijfers laten zien dat het aantal verkopen flink is toegenomen. Ook het aantal huizenzoekers neemt gestaag toe, onder andere door:

Hoge huurprijzen

Door de huurverhogingen, besluiten veel huurders een huis te kopen. In het afgelopen jaar heb ik veel situaties van huurders in kaart gebracht. Het is opvallend dat zij door middel van het kopen van een soortgelijke woning hun maandlasten kunnen verlagen. Bovendien lossen zij ook nog hun gehele hypotheek af door de verplichte regels vanaf 1 januari 2013. Hieronder een voorbeeld van een klant:

Huidige situatie: huur per maand 1000 euro.
Nieuwe situatie: Koopsom woning 242.000:
Annuiteiten hyp 250.000 euro, rente 3,6% tien jaar vast
Losse risicoverzekering van 20 euro per maand
Bruto per maand 1.157
Netto per maand 905 euro, stijgend naar 1.137 euro
In jaar vijftien is de nettomaandlast 1000 euro

Natuurlijk zal een huiseigenaar rekening moeten houden met het onderhoud van zijn woning. Hier tegenover staan de verwachte huurverhogingen. En natuurlijk het grote voordeel dat na 30 jaar de hypotheek volledig is afgelost. Ik zie dit als een leuke aanvulling op een pensioen.

Lage hypotheekrente

Natuurlijk werkt de lage hypotheekrente ook mee aan het positieve sentiment op de huizenmarkt. Het is al mogelijk om voor 4% de rente voor 20 jaar vast te zetten bij Aegon (hypotheek met NHG). Voor een duur van vijf jaar vast is de laagste rente op het ogenblik 2,65%. Het is echter even oppassen geblazen bij welke bank u uw hypotheek wilt afsluiten. Tijdens de crisis hebben veel banken personeel ontslagen. De bezetting is dan ook gebaseerd op het aantal hypotheken aangevraagd tijdens de crisistijd.

Nu er een flinke opleving is, zijn er diverse banken die de aanvragen niet meer op tijd kunnen verwerken. Zo zit Aegon op een termijn van dertien dagen voor de offerte en twaalf dagen voor de definitieve controle. Indien na controle blijkt dat de adviseur nog iets moet aanleveren, dan gaat dit weer veel tijd kosten. U begrijpt waar ik u voor wilt waarschuwen. De ontbindende voorwaarden die veel verkopende makelaars aanhouden hanteert een termijn zes weken. Dit zal een probleem opleveren bij banken.

Natuurlijk gaat u nu roepen dat dan de periode maar verlengd moet worden. Echter hier ontstaat een ander probleem. Veel verkopende makelaars zijn poeslief als zij een koper hebben die een bod wil uitbrengen op een koopwoning. Na overeenstemming van de koopprijs, gaan zij zich vaak minder aardig en meewerkend opstellen.

Duidelijk overzicht

In mijn column Wat kunnen makelaars beter doen kon u lezen dat ik graag initiatief wilt zien van de NVM. Echter blijft stil bij deze organisatie, behalve als er iets positief te vermelden valt over de huizenprijzen. In ieder geval staan de koper en de hypotheekadviseur onder grote druk om alles op tijd voor elkaar te krijgen.

Makelaars hebben niets te klagen. In diverse steden (vooral Amsterdam) worden weer regelmatig huizen verkocht boven de vraagprijs. Die makelaars hoeven weinig te doen voor de verkoop van woningen, maar er zijn ook een heel aantal kantoren met te weinig personeel. Daardoor duren zaken voor huizenkopers en -zoekers weer langer.

Voor een adviseur is het goed om in deze drukkere periode een goede administratie bij te houden. Een duidelijk overzicht van de lopende hypotheekdossiers welke stukken er nog moeten worden aangeleverd en wanneer de hypotheek akkoord moet zijn. Hierbij de kopers goed vooraf inlichten welke stukken zij alvast kunnen gaan verzamelen. Dit laatste zorgt voor minder druk en natuurlijk tevreden klanten als alles op tijd is geregeld.

Werkloosheid en contracten

Of de crisis daadwerkelijk voorbij is, zal nog blijken. De hypotheekrente kan nog verder dalen dus mijn verwachting is er ook na de zomervakantie positieve cijfers over de huizenmarkt naar buiten blijven komen. Hierna is het even afwachten, want er zijn nog wat negatieve factoren die een rol kunnen gaan spelen.

Aantal vaste contracten nemen af.
Werkloosheid is hoog en zal waarschijnlijk nog verder stijgen.

Voor de huiseigenaren met een onderwaterhypotheek is deze opleving in ieder geval hoopvol. De kans is groot dat de huizenprijzen gaan stijgen en dit betekent weer dat het aantal onderwaterhypotheken zal afnemen. Natuurlijk zullen de banken hier blij om zijn. Dit is een mooie reden om de rente nog een paar tienden de laten zakken de komende maanden.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

Volgen

13 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 23 mei 2014 12:04
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Export neemt verder toe dus je zou imo mogen verwachten dat de piek van de werkloosheid dit jaar bereikt gaat worden.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 23 mei 2014 13:27
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
dit lijkt mij geen voorbeeld van een klant maar ieder een verzonnen voorbeeld. Onderhoud compenseren met huurverhogingen lijkt mij te eenvoudig. Onderhoud 2%/jaar, 5000/jaar = 417/maand. Een huurverhoging van 4% is echt maar 40/maand.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 23 mei 2014 14:21
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
"Onderhoud 2%/jaar, 5000/jaar = 417/maand. Een huurverhoging van 4% is echt maar 40/maand."

je lost natuurlijk ook af, bij hyp van 242000 en rente 3,6% vanaf begin zeker 375,- p.mnd en dat wordt elke maand meer, meer dan de verwachte onderhoudskosten in ieder geval:
dus als we 5000 onderhoud per jaar hebben, heb je 150000 betaald en 242.000 opgebouwd, dus bijna 90.000 verdiend in 30 jr.
zet daar je huurstijgingen nog bij en je zult zien, de eigenaar van deze woning is over 30 jaar beter af dan zijn buurman dis is blijven huren.

paul

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 23 mei 2014 19:50
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Wat is jullie mening over dit artikel:

www.huizenmarkt-zeepbel.nl/de-implosi...

groet en een fijn weekend, Erwin

0
”
Quote Reageren

Niet oké
wieweet 24 mei 2014 09:04
   wieweet

Lid sinds: 16 jun 2005

Laatste bezoek: 01 okt 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1342

Gegeven: 648

   Aantal posts: 8.569
Beste Jos.

Je noemt een huur van 1000 euro. Voor deze groep lijkt het mischien goedkoper maar verre weg de meeste huurders zelf zitten klem in deze giftige ellende en dat met hun huren van pakweg 600 euro. De waarde daling van hun woning kan hun nog wel eens op gaan breken.
Je weet trouwens ook wel dat de echte ellende nog moet gaan beginnen.
Nu staan er 1,5 miljoen huizen kopers onder water en dit moet uit het rood getrokken gaan worden door die paar huurders die gaan besluiten om te gaan kopen. Het gaat de aankomende jaren pas echt beginnen met de ellende en met als hoogtepunt over 15 jaar als deze eerste onderwater bewoners geen aftrek meer hebben.
Met een grote spaarrekening zal het michien verstandigzijn om te kopen en direct het merendeel af tegaan lossen, maar de meeste huurdrs zullen toch pas verstandig zijn als ze de aankomende jaren lekker aan de zijlijn blijven staan.

vrgr

0
”
Quote Reageren

Niet oké
geobeo 24 mei 2014 09:46
   geobeo

Lid sinds: 17 mei 2005

Laatste bezoek: 22 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 874

Gegeven: 290

   Aantal posts: 2.645
quote:
paul36013 schreef op 23 mei 2014 14:21:
"Onderhoud 2%/jaar, 5000/jaar = 417/maand. Een huurverhoging van 4% is echt maar 40/maand."

je lost natuurlijk ook af, bij hyp van 242000 en rente 3,6% vanaf begin zeker 375,- p.mnd en dat wordt elke maand meer, meer dan de verwachte onderhoudskosten in ieder geval:
dus als we 5000 onderhoud per jaar hebben, heb je 150000 betaald en 242.000 opgebouwd, dus bijna 90.000 verdiend in 30 jr.
zet daar je huurstijgingen nog bij en je zult zien, de eigenaar van deze woning is over 30 jaar beter af dan zijn buurman dis is blijven huren.

paul
Daar zeg je het: "over 30 jaar". Ik ken eerlijk gezegd niet veel mensen die 30 jaar in een woning blijven zitten, laat staan starters (waar dit voorbeeld over gaat). 30 jaar is dus niet realistisch en zelfs 10 jaar niet.

Als je van een kortere duur dan 30 jaar uit gaan wordt het plaatje ineens heel anders en is er weinig reden om te kopen...

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Moneyball 24 mei 2014 14:04
   Moneyball

Lid sinds: 01 mrt 2012

Laatste bezoek: 24 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 813

Gegeven: 177

   Aantal posts: 2.209
quote:
geobeo schreef op 24 mei 2014 09:46:
[...]

Daar zeg je het: "over 30 jaar". Ik ken eerlijk gezegd niet veel mensen die 30 jaar in een woning blijven zitten, laat staan starters (waar dit voorbeeld over gaat). 30 jaar is dus niet realistisch en zelfs 10 jaar niet.

Als je van een kortere duur dan 30 jaar uit gaan wordt het plaatje ineens heel anders en is er weinig reden om te kopen...
Schets het financiële (vergelijkings)plaatje dan svp, want volgens mij verandert er niet veel. Hooguit heb je te maken met transactiekosten rondom aankoop-verkoop die je bij huren niet hebt. En uiteraard zit er risico in de op elkaar inwerkende aannames (fiscale regels; ontwikkeling rente; waardeontwikkeling woning) en verlies je door een huis te kopen aan flexibiliteit om op veranderingen daarin in te spelen. Maar gegeven de huidige rente en regelgeving is kopen aanzienlijk aantrekkelijker dan huren.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Moneyball 24 mei 2014 14:10
   Moneyball

Lid sinds: 01 mrt 2012

Laatste bezoek: 24 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 813

Gegeven: 177

   Aantal posts: 2.209
quote:
wieweet schreef op 24 mei 2014 09:04:
Beste Jos.

Je noemt een huur van 1000 euro. Voor deze groep lijkt het mischien goedkoper maar verre weg de meeste huurders zelf zitten klem in deze giftige ellende en dat met hun huren van pakweg 600 euro. De waarde daling van hun woning kan hun nog wel eens op gaan breken.
Je weet trouwens ook wel dat de echte ellende nog moet gaan beginnen.
Nu staan er 1,5 miljoen huizen kopers onder water en dit moet uit het rood getrokken gaan worden door die paar huurders die gaan besluiten om te gaan kopen. Het gaat de aankomende jaren pas echt beginnen met de ellende en met als hoogtepunt over 15 jaar als deze eerste onderwater bewoners geen aftrek meer hebben.
Met een grote spaarrekening zal het michien verstandigzijn om te kopen en direct het merendeel af tegaan lossen, maar de meeste huurdrs zullen toch pas verstandig zijn als ze de aankomende jaren lekker aan de zijlijn blijven staan.

vrgr
Jij baseert je conclusie op verwachtingen, niet op feiten.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 24 mei 2014 17:17
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
quote:
paul36013 schreef op 23 mei 2014 14:21:
"Onderhoud 2%/jaar, 5000/jaar = 417/maand. Een huurverhoging van 4% is echt maar 40/maand."

je lost natuurlijk ook af, bij hyp van 242000 en rente 3,6% vanaf begin zeker 375,- p.mnd en dat wordt elke maand meer, meer dan de verwachte onderhoudskosten in ieder geval:
dus als we 5000 onderhoud per jaar hebben, heb je 150000 betaald en 242.000 opgebouwd, dus bijna 90.000 verdiend in 30 jr.
zet daar je huurstijgingen nog bij en je zult zien, de eigenaar van deze woning is over 30 jaar beter af dan zijn buurman dis is blijven huren.

paul
Als je huurt en ieder jaar die 5000 euro belegd in aandelen (rendement 4%/jaar). Hoeveel heb je dan na 30 jaar? (circa 290.000 euro).

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Mugje 27 mei 2014 20:51
   Mugje

Lid sinds: 14 sep 2004

Laatste bezoek: 22 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 80

Gegeven: 0

   Aantal posts: 110
Jos, je laat wel erg doorschemeren dat je er ook baat bij hebt dat mensen weer gaan kopen/financieren/advies vragen. Je zal toch wel beter weten! Je lijkt de Rabobank wel.

We hebben een bizar lage rente die toch echt weer een keer omhoog moet, hypotheekrenteaftrek die echt nog verder afgebouwd moet gaan worden en grote groepen mensen die tot aan de nek gefinancierd zitten en er 's-nachts slecht van slapen als ze zich dit allemaal realiseren.
We hebben nu een kleine groep -rijke- jonge mensen die van de ouders een ton belastingvrij kunnen krijgen en die maken daar nu als een haas gebruik van (stel dat de Overheid de maatregel weer zou intrekken).
Daarnaast is er een groep twee verdieners die extra hard wordt getroffen door de mallotige maatregelen om de huren bovenmatig te gaan verhogen. (Een maatregel waar ik me nog steeds ontzettend aan kan ergeren. Waarom moet de huurder die aan de hele malaise niet heeft bijgedragen meer woonlasten betalen terwijl een deel van de villa-bezitters met zwembad en paardenbak de dans ontspringen). Ik vertrouw er op dat de komende tijd bij meer mensen het lampje branden gaat branden dat de VVD alleen het belang van de rijke huizenbezitter verdedigd en niet van alle huizenbezitters en zullen we binnenkort een kabinet zonder VVD krijgen en wordt die achterlijke maatregel per direct afgeschaft. De VVD zegt er prat op te gaan de crisis te bestrijden maar ze moeten zich schamen bij wie ze de rekening neer leggen.

De maatregel om de huren dan maar te verhogen en een groep huurders te dwingen om te gaan kopen, slaat echt helemaal nergens op. Als we zo aan crisibestrijding blijven doen zal binnenkort de fiets ook wel duurder worden gemaakt want de autoverkopen blijven achter. De Overheid heeft in het verleden de huizenmarkt helemaal verziekt door niet tijdig de hypotheekrente-aftrek in te dammen en met dit soort 'oplossingen' maakt men het alleen maar erger. Opvallend is dat de 'oplossingen' toch vooral goed uitpakken voor het rijke deel van de bevolking terwijl Jan met de Pet alleen merkt dat het leven duurder wordt. Men zorgt er dan nog wel voor dat de onderkant van de samenleving nog net niet krepeert door daar met huurtoeslagen de pijn wat te verlichten maar uiteindelijk is het toch de gewone man die voor alles opdraait.

Het is ook die 'gewone man' die weer de huizen moet gaan kopen en die 'gewone man' heeft ondertussen wel door dat deze Overheid niet te vertrouwen is en zolang dat vertrouwen ontbreekt is de crisis niet voorbij. Ik denk eerder dat er nu een tijdelijke opleving plaats vindt maar dat de prijzen van koopwoningen nog altijd op een te hoog niveau liggen. En om banken te beschermen wordt er niet aan een maatregelen gedacht om dan de pijn maar te nemen maar gaan we nog jaren en beleid tegemoet van 'pappen en nathouden' en maar hopen dat de inflatie uiteindelijk de zachte landing helpt.

Waar is de politicus met ballen die eindelijk eens de problemen echt wil aanpakken. M.i. zou dat moeten zijn;
-woonlasten subsidiëren tot aan en voor zover eerste levensbehoefte (dus hypotheekrente ook voor bestaande gevallen boven bv 500.000 afschaffen).
-dan kan je de aflossingsplicht wat versoepelen tot bv dat je na 15-20 jaar ongeveer de helft moet hebben afgelost
-ga eindelijk eens wat kleiner bouwen (laatste decennia zijn de gezinnen kleiner geworden en de huizen juist groter. We leven boven onze stand)
-richt een 'bad bank' op waar mensen met echtscheiding/overlijden of andere narigheid de restschuld kunnen onderbrengen. Niet om het kwijt te schelden maar wel dat ze verder kunnen
-geef de jonge starter een soort starterspremie zoals bv bij de premiekoopwoning het geval was. Nu moeten ze eerst sparen voor ze een huis kunnen kopen en vermoedelijk tot die tijd gehuurd gaan zitten en dan ook nog eens de extra huurstijgingen betalen.

Wat men nu doet is trekken aan een dood paard. En dat alles omdat men niet de pijn durft te laten voelen daar waar die eigenlijk is ontstaan.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
punta cana 30 mei 2014 22:06
   punta cana

Lid sinds: 04 jan 2004

Laatste bezoek: 24 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 20

Gegeven: 24

   Aantal posts: 117
Mugje je krijgt van mij een AB, goed geschreven stuk.

Wat mij opvalt is, dat altijd naar de kopers zijde van de huizenmarkt wordt gekeken.
De prijzen moeten omhoog om zo hun bestaande schuld te verkleinen, of om de huizen met winst te kunnen verkopen.

Maar aan de kopende kant moet weer meer worden geleend, om deze huizen te kunnen kopen, (met spaargeld of een hogere lening indien dit mogelijk is, wat in deze tijd niet gemakkelijk is, ondanks dat de rente relatief laag is.

In het verleden heeft iedereen flink voordeel gehad bij het financieren van woonhuizen, de banken, de gemeente, de kopers van huizen, etc etc.
Alles werd maximaal gefinancierd, want de huizenprijzen bleven stijgen in de toekomst werd gezegd, en je was dom als je ging huren, was een veel gehoord argument.
Het huis werd een belegging, waarmee je op een eenvoudige manier rijk kon worden.

Een huis is om in te wonen, en geen belegging voor de gewone man.
Op het hoogtepunt werd er tegen elkaar opgeboden om het huis te mogen kopen.
Ook de bedrijven deden daar aan mee, als je ergens in dienst kwam, kreeg je allerlei luxe(reizen, hoog salaris, dure auto)in het vooruitzicht gesteld. De top van de markt
Nu is het andersom, het dal van de markt, en als de markt er weer rijp voor is, gaan we vanzelf weer uit het dal.

Geduld is het enige wat helpt.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
DurianCS 30 mei 2014 22:29
   DurianCS

Lid sinds: 20 jan 2010

Laatste bezoek: 24 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2424

Gegeven: 9404

   Aantal posts: 9.800
quote:
Mugje schreef op 27 mei 2014 20:51:
Jos, je laat wel erg doorschemeren dat je er ook baat bij hebt dat mensen weer gaan kopen/financieren/advies vragen. Je zal toch wel beter weten! Je lijkt de Rabobank wel.

We hebben een bizar lage rente die toch echt weer een keer omhoog moet, hypotheekrenteaftrek die echt nog verder afgebouwd moet gaan worden en grote groepen mensen die tot aan de nek gefinancierd zitten en er 's-nachts slecht van slapen als ze zich dit allemaal realiseren.
We hebben nu een kleine groep -rijke- jonge mensen die van de ouders een ton belastingvrij kunnen krijgen en die maken daar nu als een haas gebruik van (stel dat de Overheid de maatregel weer zou intrekken).
Daarnaast is er een groep twee verdieners die extra hard wordt getroffen door de mallotige maatregelen om de huren bovenmatig te gaan verhogen. (Een maatregel waar ik me nog steeds ontzettend aan kan ergeren. Waarom moet de huurder die aan de hele malaise niet heeft bijgedragen meer woonlasten betalen terwijl een deel van de villa-bezitters met zwembad en paardenbak de dans ontspringen). Ik vertrouw er op dat de komende tijd bij meer mensen het lampje branden gaat branden dat de VVD alleen het belang van de rijke huizenbezitter verdedigd en niet van alle huizenbezitters en zullen we binnenkort een kabinet zonder VVD krijgen en wordt die achterlijke maatregel per direct afgeschaft. De VVD zegt er prat op te gaan de crisis te bestrijden maar ze moeten zich schamen bij wie ze de rekening neer leggen.
Heb je het nu over de 2,35% villabelasting die deze mensen moeten betalen?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 3 juni 2014 15:41
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Bovendien weet je nooit wat de politiek volgende maand beslist. Voorbeeld: Sociaal leenstelsel. Vanaf volgend jaar is er geen basisbeurs meer. Gevolg is dat iemand die over 5 jaar op de arbeidsmarkt komt zo'n 15.000 euro meer schuld heeft dan iemand die nu op de arbeidsmarkt komt. Gevolg is dat deze mensen een goedkoper huis gaan kopen (of een paar jaar wachten). Die 15.000 euro moet immers gewoon betaald worden en kan dus niet voor iets anders gebruikt worden.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

13 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.