2014: O, O, Den Haag

Reacties

1. theo1 30 december 2013 12:32

   auteur info

   •    theo1

     Lid sinds: 01 okt 2001

     Laatste bezoek: 10 jan 2025

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 2861

     Gegeven: 202

   •    Aantal posts: 6.659

   Hoi Jos,
   
   Ik ben toch wel wat positiever dan jou. Natuurlijk is de bemoeienis van Den Haag niet echt bevorderlijk, maar ik zie toch wel genoeg positieve ontwikkelingen.
   
   Ik houd nu al een tijdje het funda aanbod in mijn woonplaats redelijk systematisch in de gaten. Niet superwetenschappelijk natuurlijk (sommige huizen staan er dubbel op, niet alle makelaars komen op funda, hoe representatief is mijn woonplaats nu helemaal), maar het geeft een idee. Ik zie het aantal te koop staande huizen langzaam dalen, ondanks dat er wel wat nieuwbouw is. Soms worden huizen erg snel verkocht (ik heb zelfs één binnen een week zien weggaan). Voor de juiste prijs kunnen huizen dus kennelijk wel degelijk verkocht worden, en vlot ook.
   
   De mensen zijn bang en onzeker. Zodra ze minder bang worden, ziet de wereld er weer heel anders uit. De automarkt is zwak. De verbouwingsmanie is over. De tijden dat iedereen om de paar jaar een nieuwe auto, een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer moest hebben, zijn wel voorbij. Het gaat slecht met de meubelzaken. Toch allemaal branches waar veel geld in omgaat. Al het geld dat niet meer aan die dingen wordt uitgegeven, blijft ergens. Ik heb het vermoeden dat ik wel weet waar: in afgeloste schulden en spaarrekeningen. Intussen blijven veruit de meeste mensen wél gewoon aan het werk. Als ze zo dadelijk niet meer bang zijn voor hun baan, blijkt dat ze ineens wel een cash aanbetaling op een huis kunnen doen.
   
   De mentaliteit is anders geworden. Vroeger was het credo zoveel mogelijk hypotheek lenen, het grootst mogelijke huis kopen, dat direct verbouwen en nooit meer een cent aflossen. Dat is wel behoorlijk veranderd. Mensen kopen niet meer het duurst mogelijke huis, en ze willen nu ineens wél aflossen (voor een deel is het moeten, maar voor een deel is het ook willen). Ik word er niet meer om uitgelachen op mijn werk. Ik denk dat de fiscale stimulatie om zoveel mogelijk schuld te hebben, steeds zwakker wordt. Dus zullen mensen minder schuld willen hebben. Daardoor komt er meer eigen en minder vreemd vermogen in de huizenmarkt. Ik verwacht dus niet direct een enorme boom, maar een langzaam herstel. Maar op een veel gezondere basis. Met meer eigen geld en minder financiering.
   
   Ik denk dat conversie van onverhuurbare kantoorruimte naar appartementen gaat doorzetten. Nu is het allemaal nog moeilijk moeilijk, maar naarmate eigenaren van kantoorpanden en gemeenten met de rug tegen de muur komen te staan, zullen ze een stukje cashflow en een klomp niet renderend steen van de balans af, prefereren boven leeg laten staan en hopen. Als de nood hoog is, kan ineens heel erg veel. Hierdoor gaat er aanbod van goedkope starterswoningen ontstaan.
   
   Huren blijft geen echt alternatief. Bij corporaties blijven de wachtlijsten voor sociale huurhuizen lang. De huurders blijven zitten in hun gouden kooitjes, want verhuizen betekent een flinke huurverhoging slikken. De corporaties hebben niet de cash om nieuwe sociale huizen te bouwen, dus het aanbod blijft heel beperkt. Buiten de sociale sector is huren gewoon duur.
   
   Wat ik verwacht:
   - aan de onderkant van de markt komt meer aanbod door kantoorconversies. Aanvankelijk vallen verkopen misschien tegen omdat kopers eerst vermogen moeten opbouwen, uiteindelijk verwacht ik dat in dit segment (tot 1,5 à 2 ton) een goede markt gaat ontstaan.
   - het middensegment (2 ton tot 5 ton) gaat herstellen door nieuw vertrouwen. Mensen willen wel kopen, hebben het geld op zich wel, maar durven nog niet. Als ze gaan durven, komt er meer beweging. Verder verwacht ik dat mensen uit het hogere segment gaan downtraden.
   - in het hoge segment (boven 5 ton) blijft het denk ik heel moeilijk. De potentiële groep kopers is beperkt. Het aantal snelle jongens dat vlot geld verdient en zich zonder blikken of blozen tot de nok toe vollaadt met schuld is gedecimeerd door de crisis. Ik denk dat veel verkopers in dit segment grote verliezen zullen moeten accepteren en in het middensegment gaat terugkopen. Van een X5 naar lijn 5 zeg maar.
   
   - ik denk dat Nederland een soort stadstaat gaat worden. Dun bevolkte gebieden lopen steeds meer leeg, dicht bevolkte gebieden worden dichter bevolkt. In krimpgebieden zouden huizen wel eens onverkoopbaar kunnen worden, terwijl in de Randstad en gebieden als de regio Eindhoven de markt goed herstelt. Daardoor zullen landelijke gemiddelden een beetje misleidend zijn. Er zou een soort opkoop- en sloopfonds moeten komen om onaantrekkelijke en onverkoopbare huizen in krimpregios uit de markt te halen. Langdurige leegstand en verkrotting is in niemands belang.
   
   Nu ben ik geen professional, dus dit alles is alleen maar mijn 2 centen.
2. [verwijderd] 7 januari 2014 07:34

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Een kleine kanttekening. Dat de rente nu zo laag is, is niet in de laatste plaats het gevolg van het op ongekende schaal opkopen van hypotheken door de Amerikaanse centrale bank, de FED. Daarbij geldt dat hoe groter het opkooptempo, hoe groter de neerwaartse druk op de hypotheekrente.
   
   De FED kan hier niet onbeperkt mee doorgaan en heeft al aangekondigd het opkooptempo dit jaar te gaan verlagen(taperen). En uiteindelijk zal de zo opgebouwde, gigantische portefeuille aan hypotheken moeten gaan afbouwen. Het kan niet anders dan dat dit opwaartse druk gaat geven op de hypotheekrente, ook in ons land.