Beetje bij beetje wordt duidelijk wat de gevolgen zijn als de verplichte aflossing voor startende huizenkopers een feit wordt na 1 januari 2013. Op 23 november kon u in O, oh, nieuwe renteaftrekplannen Weekers lezen, hoe Weekers eerdere uitspraken over de duur van de renteaftrek niet van toepassing verklaarde.
Natuurlijk heb ik het Ministerie van Financiën om uitleg gevraagd. Het wordt een hypotheekchaos. Ik zal door met voorbeelden laten zien dat het voor veel adviseurs en ook de Belastingdienst onmogelijk wordt om bepaalde situaties in kaart te brengen. Vandaag een voorbeeld waarbij staatssecretaris Weekers de regeltjes weer eens tussentijds wijzigt. Het voorbeeld is als volgt:
Huis met een koopprijs van 250.000 euro
- X heeft een annuïtaire aflossingshypotheek en een eigen woning van 200.000 euro.
- Na vijf jaar verkoopt X de woning voor 220.000 euro. De eigenwoningschuld (EWS) bedraagt (vanwege de verplichte aflossingen) 180.000 euro.
- Het bedrag van 180 000 euro (met nog 25 jaar looptijd te gaan) wordt vastgelegd als aflossingsstand.
- De EWR bedraagt 220.000 – 180.000 = 40.000 euro.
- X gaat in jaar zes een woning huren.
- X koopt in jaar zeven een nieuwe woning voor 250.000 euro.
- De EWS mag vanwege de bijleenregeling maximaal 250.000 - 40.000 = 210.000 euro zijn.
- De schuld van 180.000 euro (stand nog 25 jaar) herleeft door toepassing van de aflossingsstand.
- X gaat een nieuwe lening aan voor 30.000 euro (nieuw schema dus nog 30 jaar).
Gemeenschap van goederen
De verkoopwinst van 40.000 euro moet verrekend worden en de oude eigenwoningschuld van 180.000 euro loopt door omdat X een duurdere woning koopt. De vraag is nu wat er van toepassing is als Y met X gaan trouwen. Dit huwelijk vindt plaats in gemeenschap van goederen als X in de huurwoning woont (jaar zes).
Er is dus nog sprake van een eigenwoningreserve van X van 40.000 euro. De eigenwonngreserve verdwijnt namelijk pas na drie jaar. Alvorens het antwoord van Weekers te verklappen, laat ik u eerst zien hoe ex-minister De Jager en het Ministerie van Financiën deze casus zouden uitwerken.
| | X | Duur renteaftrek X | Y | Duur renteaftrek Y |
|---|
| Koopsom woning | 125.000 euro | |
125.000 |
|
|---|
| Eigenwoningreserve | 40.000 euro | |
0 |
|
|---|
| Nieuwe eigenwoningschuld | 85.000 euro | 25 jaar |
125.000
|
30 jaar |
|---|
De uitleg is simpel; X heeft zijn eerdere woning met winst verkocht en zal deze winst met de volgende woning (binnen drie jaar) moeten verrekenen. Y heeft niets met de verkoopwinst van X te maken omdat Y geen eigenaar is geweest van de woning en het trouwen niet heeft plaatsgevonden toen X nog een koopwoning had.
Weekers denkt hier echter anders over en komt met de volgende uitleg:
Huwelijk in gemeenschap van goederen, koopprijs woning 250.000 euro
- Door het huwelijk verkrijgt Y de economische gerechtigdheid tot de helft van de EWR van
40.000, dus 20.000 euro en de helft van de aflossingsstand. Deze bedraagt nu voor elk 90.000 euro (met nog 25 jaar looptijd te gaan).
- X en Y kopen samen in jaar 7 een nieuwe woning van 250.000 euro.
- X en Y lenen samen de volledige aankoopprijs van de eigen woning (ieder 125.000 euro).
- De EWS van X mag vanwege de bijleenregeling maximaal 125.000 - 20.000 = 105.000 euro zijn.
- De schuld van 90.000 euro (stand nog 25 jaar) herleeft door toepassing van de aflossingsstand.
- X gaat een nieuwe lening aan voor 15.000 euro (nieuw schema dus nog 30 jaar).
- Voor Y geldt hetzelfde; schuld van 90.000 euro met een looptijd van 25 jaar en een schuld van 15.000 euro met een looptijd van 30 jaar.
Weekers legt de bijleenregeling anders en verkeerd uit. De bijleenregeling is van toepassing als er sprake is van een vervreemding. Bij trouwen is dit niet van toepassing. Bovendien vindt het trouwen plaats als beiden in een huurwoning wonen. Y krijgt volgens Weekers nu de helft van de verkoopwinst van X. Bovendien heeft Y nog 25 jaar renteaftrek terwijl Y starter is op de markt. En starters hebben een maximale duur aan renteaftrek van 30 jaar.
Doordat Y trouwt met X die eerder een koopwoning heeft gehad, zijn er ineens vijf jaar renteaftrek bij Y verdwenen. U begrijpt waar adviseurs nu op moeten gaan letten. Zij moeten aan hun klanten vragen wanneer het huwelijk heeft plaatsgevonden en of een persoon eerder een eigen woning heeft gehad! Ik plaats een zeer groot vraagteken of de belastingdienst dit kan bijhouden.
Buiten gemeenschap van goederen
Het is ook mogelijk om buiten gemeenschap van goederen te trouwen. Weekers heeft hier ook antwoord op gegeven en de uitwerking is dezelfde als die van ex-minister De Jager en het Ministerie van Financiën.
Huwelijk buiten gemeenschap van goederen, koopprijs woning 250.000 euro
- Er zijn geen gevolgen van een huwelijk buiten gemeenschap van goederen.
- X en Y kopen samen in jaar zeven een eigen woning van 250.000 euro.
- X en Y lenen samen de volledige aankoopprijs van de eigen woning (ieder 125.000 euro).
- De EWS van X mag vanwege de bijleenregeling maximaal 125.000 - 40.000 = 85.000 euro bedragen.
- De schuld van 180.000 euro (stand nog 25 jaar) herleeft gedeeltelijk, namelijk voor een bedrag
van 85.000 euro door toepassing van de aflossingsstand.
- De aflossingsstand blijft behouden voor een bedrag van 95.000 euro (stand nog 25 jaar).
- Y kan een nieuwe lening afsluiten voor 125.000 euro met een aflossingsschema van 30 jaar.
Uit de uitwerking blijkt dat de verkoopwinst volledig bij X blijft. Bovendien heeft Y wel 30 jaar renteaftrek over de helft van de hypotheek. Door te trouwen buiten de gemeenschap van goederen ontstaat er een hele andere situatie. Deze situatie is voor de renteaftrek veel voordeliger.
Alles door elkaar
Maar Weekers maakt er grote rommel van. Hij husselt met de duur van de renteaftrek, met de uitleg van de bijleenregeling en het moment en soort huwelijk wordt belangrijk. Ik weet zeker dat dit grote problemen op gaat leveren, want niet iedere adviseurs is hiervan op de hoogte.
Ik attendeer u erop dat het bovenstaande alleen geldt voor starters (aankopen na 1 januari 2013). Ik hoef u dus niets te vertellen wat er gaat gebeuren als een starter met een bestaande huizenbezitter gaat daten in de toekomst. Het lijkt mij dus verstandig dat datingbureaus hun vragen aanpassen. Is er namelijk sprake van iemand die al een koopwoning heeft gehad, dan is deze persoon minder interessant om in de toekomst mee te gaan trouwen.
Tot slot een vraag aan u als lezer. Stel X en Y zijn niet getrouwd en kopen in het zevende jaar samen de woning voor 250.000 euro. Wat is dan precies van toepassing? U mag dus even op de stoel van Weekers gaan zitten.