Regels overbruggingshypotheek

Jos Koets

op vrijdag 2 maart 2012

Wie een andere woning wilt kopen, doet er in deze markt verstandig aan om zijn eigen koopwoning eerst te verkopen. Een paar jaar geleden was dit nog niet aan de orde. Veel mensen kochten eerst een andere woning, terwijl hun oude woning nog niet verkocht was. Banken vonden het niet erg dat mensen twee koopwoningen hadden en waren dan ook niet streng. De crisis laat de andere kant van de medaille zien. Het aantal banken die nog een hypotheek verstrekken op de nieuwe koopwoning terwijl de oude woning nog niet is verkocht, is op een hand te tellen.

Bovendien zijn de eisen over eigen middelen en een overbruggingshypotheek veel strenger geworden. Bij deze hypotheek wordt de overwaarde van de te koop staande woning gedeeltelijk meegenomen. Een voorbeeld ter verduidelijking:

Vrije verkoopwaarde te koop staande woning           200.000
Waarde woning voor overbruggingshypotheek          170.000
Lopende hypotheek op te koop staande woning       100.000
Maximale overbruggingshypotheek                                  70.000

Een of twee woningen
In dit voorbeeld hanteert de bank 85% van de vrije verkoopwaarde. De woning moet dus voor minimaal 170.000 euro worden verkocht als de klant gebruik maakt van de maximale overbruggingshypotheek van 70.000 euro. Er zijn ook banken die pas een overbruggingshypotheek verstrekken als de oude woning is verkocht. Vooral in deze crisistijd is dit terecht, want er kleven aardig wat nadelen aan een overbruggingshypotheek. De tijdsduur van de overbruggingshypotheek is meestal 24 maanden (twaalf maanden is ook mogelijk).

Na twee jaar komt de bank bij de klant aankloppen. Is de woning nog niet verkocht, dan heeft de klant een groot probleem. Bovendien blijft het gokken over de verkoopprijs van de woning. Het is heel goed mogelijk dat de woning flink in waarde is gedaald, waardoor de verkoopprijs van 170.000 euro niet mogelijk is. Dat banken verwachten dat woningen langer te koop staan, blijkt uit een mail van Obvion.

Daar is het mogelijk om nog twee koopwoningen te hebben. Een klant moet echter wel aantonen dat hij / zij de maandlasten van beide hypotheken voor een bepaalde periode kan betalen. Deze bepaalde periode heeft Obvion nu terecht verhoogd naar achttien maanden (was negen maanden). Het vrij beschikbare vermogen moet voldoende zijn om gedurende achttien maanden:

- 70% van de bruto rentelasten per maand van de te koop staande woning +
- 70% van de bruto rentelasten per maand van een eventueel afgesloten overbruggingskrediet te dragen

SEH is stil
Ik vind het terecht dat banken strenger beoordelen. De huizenmarkt zit op slot en ik verwacht dat hier de komende tijd geen verandering in komt. De kans is zeer groot dat de huizenprijzen nog flink gaan dalen. De overbruggingshypotheek is ook een probleem geworden door een uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam. Als er sprake is van een overbruggingshypotheek moet de notaris van beide geldgevers toestemming hebben dat de nieuwe hypotheek kan passeren.

Als een notaris dit niet vraagt (aan beide geldgevers) dan zijn de gevolgen groot. Ik heb het dan niet alleen over een boete maar zelfs een schorsing. Alle hypotheekadviseurs moeten dan ook op de hoogte zijn van deze regel. Een mooi onderwerp voor de Stichting Erkenning Hypotheekadviseurs (SEH) om hun leden dus in te lichten en daarop te attenderen. Helaas het is weer eens stil daar bij de SEH. In ieder geval heb ik als lid geen mail ontvangen dat ik moet oppassen als er sprake is van een overbruggingshypotheek. Hiermee toon ik weer aan dat de SEH zijn langste tijd heeft gehad.

Zij besteden meer tijd aan de award Beste Hypotheekadviseur, dan aan hun adviseurs inlichten over de belangrijke wijzingen. Misschien dat ze deze column lezen, maar daar heb ik mijn twijfels over. Als er sprake is van een overbruggingshypotheek is het verstandig dat de adviseur zijn werk goed verricht. Ik adviseer voordat de hypotheekofferte bij de andere geldgever wordt aangevraagd, beide geldgevers te infomeren dat er sprake is van een overbruggingshypotheek.

10% betalen
Hierbij wil ik ook weten in welke rangorde de overbruggingshypotheek wordt gevestigd. En natuurlijk een schriftelijk bevestiging dat beiden akkoord gaan met de overbruggingshypotheek. Deze werkwijze kost aardig wat tijd maar voorkomt problemen in de toekomst. Dit weekend nog een lezer die mij belde dat zijn huidige geldgever op het laatst niet akkoord ging met de overbruggingshypotheek.

De hypotheek voor de nieuwe woning (incl. overbruggingshypotheek) was al in november geregeld. De hypotheek moet in de eerste week van maart passeren. De notaris controleerde beide geldgevers pas vorige week of zij akkoord zouden gaan met de overbruggingshypotheek. Deze persoon kan nu geen kant op waardoor er ontbinding komt van de koop van de andere woning.

De kosten bedragen dan 10% van de koopsom, terwijl dit simpelweg voorkomen had kunnen worden. Het is natuurlijk schrijnend dat ik als columnist hier aandacht aan moet besteden. Ik moet dus met deze column al mijn collega’s bereiken en informeren over wat zij moeten doen als er sprake is van een overbruggingshypotheek.

De boeken van Jos Koets
Een huis kopen, voorkom een drama!
Klik hier om dit boek te bestellen

Hoe koop ik een huis?
Klik hier om dit boek te bestellen

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

6 Posts

| Omlaag ↓

Ivanrybkin 2 maart 2012 11:01
   Ivanrybkin

Lid sinds: 21 jul 2004

Laatste bezoek: 17 aug 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 384

Gegeven: 419

   Aantal posts: 2.062
Pas gesprek gehad bij de bank waar mijn hypotheek loopt om te informeren mbt de dingen waar ik op moet letten bij aankoop van een volgende woning.

was helder verhaald.
- eerst kopen en dan oude woning verkopen kan uiteraard, maar dan gaat de bank wel goed kijken naar de overbruggingsregeling.
- Daarbij wordt gekeken naar de tijd dat er sprake zal zijn van dubbele lasten + het risico van een eventuele waardedaling over de oude woning in de periode totdat die wordt verkocht + het riscico van waardedalig op de nieuwe woning in relatie tot de maximale hypotheek.

Mijn interpretatie is, dat je vier dingen moet kunnen opvangen uit eigen middelen:
- waardedaling oude woning (als de hypotheek hoger is dan de verwachte verkoopwaarde).
- rente over overbrugginskrediet gedurende 2 jaar, ervan uitgaande dat je je woonlasten zijn afgestemd op de nieuwe woning.
- risico op waardedaling over het oude huis.
- het risico op tijdelijke inkomensterugval in de overbruggingsperiode, wat er in die periode extra in kan hakken.

Mijn conclusie was: eerst verkopen en tijdelijk gaan huren, daarna op zoek naar een nieuw huis, omdat je anders in theorie zo €100.000 buffer zou moeten aanleggen om safe te zitten (en dan gaat het om twee gemiddelde woningen).

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 3 maart 2012 20:11
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Beste Jos,

Als hypotheekadviseur moet ik lachen om je SEH-bashen van de laatste tijd, maar ik denk wel dat je gelijk hebt omtrent de kwaliteit van de SEH.

Naar mijn mening moeten er voor de diverse WFT-modules een 2-jaarlijkse relevante training/PE-educatie komen mét examen op dezelfde dag. Eea gereguleerd door een overheidsorgaan als de AFM.
Misschien is de AFM toch wel niet de beste, want die zijn tegenwoordig wetgever, handhaver én rechter, want natuurlijk op zich al niet gezond is. Maar daar is vast wel een goede voor te vinden: NibeSVV misschien?

Wat vind jij?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 3 maart 2012 20:17
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Beste Jos,

Nog iets waar ik je mening over vraag:

Zowel de ING (-5%) als de Rabobank (-10%!) verwachten forse waardedalingen van de woningen.
Desondanks blijven ze hypotheken verstrekken tegen die 104% + overdrachtsbelasting. Daarmee werken ze toch bij voorbaat al mee aan het in de problemen brengen van hun klanten? En zouden ze de st. Waarborgfonds Eigen Woning ook een waarschuwingsbrief hebben gestuurd? Ik geloof er niets van. Dat soort partijen hebben dan toch eigenlijk boter op hun hoofd: ze gaan gewoon door met te hoge leningen vertrekken aan hun klanten. Alleen maar voor hun eigen gewin?

Ergens stinkt dit, niet?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 3 maart 2012 21:50
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Als de banken hun woekeropslag eraf halen dan kunnen de kopers zo 20% meer krijgen voor dezelfde maandlasten.
De staat betaald dan ook minder hypotheekrente terug.

Dieven zijn het over de rug van de belastingbetaler met de rabobank voorop.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 4 maart 2012 00:23
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
Schurk31 schreef op 3 maart 2012 20:17:
Beste Jos,

Nog iets waar ik je mening over vraag:

Zowel de ING (-5%) als de Rabobank (-10%!) verwachten forse waardedalingen van de woningen.
Desondanks blijven ze hypotheken verstrekken tegen die 104% + overdrachtsbelasting. Daarmee werken ze toch bij voorbaat al mee aan het in de problemen brengen van hun klanten? En zouden ze de st. Waarborgfonds Eigen Woning ook een waarschuwingsbrief hebben gestuurd? Ik geloof er niets van. Dat soort partijen hebben dan toch eigenlijk boter op hun hoofd: ze gaan gewoon door met te hoge leningen vertrekken aan hun klanten. Alleen maar voor hun eigen gewin?

Ergens stinkt dit, niet?
Verhaal is simpel. Intern heeft de Rabo een rapport gemaakt wat er gaande is als de huizenprijzen mer 40% dalen. Hierna hebben zij hun voorwaarden aangepast. Zo kunnen zij nu ten alle tijde een woning hertaxeren. Daarbij hebben zij het recht om aflossingen te eisen. Volgend jaar als de WOZ waarde ooenbaar is, vergelijken banken deze waarde met de hypotheekschuld. Gaan de woningen nog verder dalen dan eisen zij gewoon van de klant extra (tussentijdse) aflossingen. Dit verhaal heb ik vijf jaar geleden al geschreven en gaat nu plaatsvinden.

Gr. Jos

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 4 maart 2012 00:29
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
Schurk31 schreef op 3 maart 2012 20:11:
Beste Jos,

Als hypotheekadviseur moet ik lachen om je SEH-bashen van de laatste tijd, maar ik denk wel dat je gelijk hebt omtrent de kwaliteit van de SEH.

Naar mijn mening moeten er voor de diverse WFT-modules een 2-jaarlijkse relevante training/PE-educatie komen mét examen op dezelfde dag. Eea gereguleerd door een overheidsorgaan als de AFM.
Misschien is de AFM toch wel niet de beste, want die zijn tegenwoordig wetgever, handhaver én rechter, want natuurlijk op zich al niet gezond is. Maar daar is vast wel een goede voor te vinden: NibeSVV misschien?

Wat vind jij?
NibeSVV is ook niet de juiste organisatie. Ik heb daar al een aanvaring mee gehad. Het enige wat ik wil is dat nieuwtjes bij de adviseur terecht komen. En dat dit wordt meegenomen in de verplichte cursussen. Wordt dit niet gedaan door de instanties die cursussen uitschrijven dan hebben zij een aardig probleem de komende tijd. Ik neem het voortouw voor collegas dat zij in de toekomst goed worden ingelicht. Hoe ik dit ga doen zal je wel lezen.

Gr. Jos

0
”
Quote Reageren

Niet oké

6 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Auteur: Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

Meedoen aan de discussie?

Onderwerpen: