Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Column

Vicieuze huizenmarktcirkel

Lukas Daalder
op
Views: 5.695
Categorie: Column

Wie de Amerikaanse statistieken over het bruto binnenlands product (bbp) er op na slaat, vraagt zich wellicht af waarom er nog steeds zoveel aandacht uitgaat naar de Amerikaanse huizenmarkt.

Was de woningbouw zes jaar geleden nog goed voor 6,2% van het totale Amerikaanse bbp, inmiddels is dat teruggezakt tot slechts 2,4%, het laagste niveau sinds de jaren vijftig. Met zo’n klein gewicht in de totale economie maakt het bar weinig uit of de sector met een procentje of wat stijgt of daalt.

Het valt allemaal in het niet vergeleken bij de consumentenbestedingen, die een gewicht van 70% in het bbp kennen.

Prijzen dalen
Waarom dan toch nog steeds die schreeuwerige headlines als de nieuw in aanbouw genomen woningen weer eens met 10% gedaald zijn? Om de huidige voorraad onverkochte huizen te verkopen staat nu een periode van negen maanden (uitgaande van het aantal huizen dat per maand verkocht wordt), onder normale omstandigheden is dit vier maanden.

Een veelvoud daarvan staat via foreclosures op de balans van de banken. Het lijkt dan ook helemaal geen slecht nieuws dat er tijdelijk wat minder gebouwd wordt. Laat eerst vraag en aanbod van het bestaande huizenpark maar weer eens in evenwicht komen, voordat er nog meer nieuwe woningen aan het aanbod wordt toegevoegd.

Maar het probleem is niet zo zeer de productie, het zijn de prijzen. Je hebt niet heel veel economische kennis nodig om te weten dat als er meer aanbod dan vraag is, dat de prijs van het product zal dalen. En dalen doen de huizenprijzen dan ook nog steeds: vijf jaar na het knappen van de zeepbel, hebben huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar een nieuw dieptepunt bereikt.

Sinds de piek van 2006 zijn de prijzen van huizen gemiddeld genomen met 34% in waarde is gedaald, waarmee huizenprijzen weer zijn beland op het niveau van 2002.

Herfinancieren
Is dat een probleem? Uiteraard niet als u uw huis vòòr 2002 gekocht hebt en ook niet als u keurig elke maand iets hebt afgelost op uw hypotheek. Helaas blijkt juist dat laatste niet heel erg Amerikaans te zijn geweest.

Eerder het omgekeerde: doordat het in Amerika mogelijk is om je hypotheek te allen tijden zonder boete te herfinancieren (refinancing) bestond er juist in de Verenigde Staten een duidelijke prikkel om een deel van de waardestijging van hun huis te gelden te maken.

In dit stuk van CNN wordt bijvoorbeeld melding gemaakt van een persoon die een woning in 1998 voor 135 duizend dollar kocht, de waarde van de woning naar 750 duizend dollar zag stijgen en vervolgens weer terug zag zakken naar 235 duizend dollar nu.

Een huis van 235 duizend met een hypotheek van 135 duizend klinkt nog niet zo slecht, ware het niet dat er tussentijds twee keer een verhoging van de hypotheek werd doorgevoerd en dus dat de hypotheekschuld momenteel 600 duizend dollar bedraagt…

Huizenmarkt de heilige koe
Dergelijke verhalen zijn volop te vinden. Huizen werden de afgelopen tien jaar als belangrijke bron van financiering aangeboord. Nieuwe auto kopen? Gewoon even naar de bank om een extra hypotheek af te sluiten. Tegen een lagere rente, dus zonder een negatief gevolg voor de maandlasten.

Alan Greenspan zelf heeft er samen met James Kennedy indertijd onderzoek gedaan naar de mate waarin de stijgingen op de huizenmarkt tot een impuls voor de economie heeft geleid.

Hierbij deden ze een gooi naar hoeveel geld er door de jaren heen uit de huizenmarkt was onttrokken (Gross Equity Extraction: GEE), waarbij ze zich overigens niet lieten verleiden tot het doen van een uitspraak hoeveel daarvan gebruikt werd voor consumptie.

Kennedy heeft recent een update gegeven van de GEE, waarvan onderstaande grafiek de uitkomst laat zien (zie hier voor de datareeks).

Negatieve onttrekkingen
Het beeld is duidelijk: in de hoogtijdagen van de huizenzeepbel werd gemiddeld per jaar 200 miljard dollar aan de huizenmarkt onttrokken, wat overeenkomt met maar liefst 1,7% van het totale bbp.

De grafiek laat ook gelijk de keerzijde zien: door de aanhoudende prijsdalingen staan inmiddels aardig wat huizeneigenaren onder water, wat inhoudt dat ze een hogere hypotheekschuld hebben dan de waarde van hun huis.

Volgens schattingen van CoreLogic heeft ongeveer een kwart van de hypotheektrekkers te maken met een negatieve home equity. Van een kale kip kan je niet plukken, dus vandaar dat het onttrekken uit de huizenmarkt een zaak van het verleden is. Sterker nog, inmiddels is er sprake van negatieve onttrekkingen...

Negatieve onttrekking, kan dat? Ja, dat kan. Te denken valt aan een gezonde afbetaling op je uitstaande schuld. In het geval van Amerika overheerst echter de minder positieve variant, waarbij huiseigenaren (al dan niet vrijwillig) hun huis afstaan aan de bank.

Negatieve impact
In de Verenigde Staten komt daarmee ook de schuld in één keer te vervallen, aangezien het risico door de hypotheekverstrekker wordt gedragen. En daarmee is de vicieuze cirkel rond. Banken krijgen woningen op de boeken, die ze zo snel mogelijk weer proberen te verkopen.

De veilingen van deze foreclosed woningen heeft vervolgens weer een drukkende werking op het prijzenpeil van huizen. Waarmee de negatieve impact op de economie als geheel in stand blijft.

Nou zijn er ook lichtpunten te noemen. Zo zijn huizenprijzen als percentage van het besteedbaar inkomen op acceptabele niveaus beland en zie je tevens dat huurlasten stijgen, wat de relatieve waardering voor huizen ten goede komt.

Echter, zelfs als huizenprijzen op deze niveaus stabiliseren (en er zijn nog weinig experts die daar nu al van uitgaan), mag het duidelijk zijn dat de Amerikaanse consument nog jaren bezig zal zijn om de opgebouwde verliezen weg te werken. Huisjes melken is in elk geval de komende jaren niet van toepassing.

Lukas Daalder is CIO voor Robeco Investment Solutions en is sinds 2009 werkzaam bij Robeco. Hiervoor was hij werkzaam bij IMC marketmakers, Bank Oyens van Eeghen, Amstgeld en Rabobank. Hij begon zijn carrière in de beleggingssector in 1992, na afronding van zijn economische studie aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is daarnaast bekend als vaste columnist van het Financieele Dagblad.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Lukas Daalder

Auteur:

Lukas Daalder is CIO voor Robeco Investment Solutions en is sinds 2009 werkzaam bij Robeco. Hiervoor was hij werkzaam bij IMC marketmakers, Bank Oyens van Eeghen, Amstgeld en Rabobank. Hij begon zijn carrière in de beleggingssector in 1992, na afronding van zijn economische studie aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is daa...

Recente artikelen van Lukas Daalder

  1. Best of the week: social media
  2. Vooruitblik 2011: Geen rechte lijn
  3. Obligatiemarkt versus QE2

Reacties

Volgen
8 Posts
| Omlaag ↓
  1. Pistolen Paultje 15 juni 2011 16:38
    Beste Lucas, lees je vraag:

    "Was de woningbouw zes jaar geleden nog goed voor 6,2% van het totale Amerikaanse bbp, inmiddels is dat teruggezakt tot slechts 2,4%, het laagste niveau sinds de jaren vijftig. Met zo’n klein gewicht in de totale economie maakt het bar weinig uit of de sector met een procentje of wat stijgt of daalt"?
    En verderop staat het antwoord: Al die extra gelden die worden opgenomen met het afsluiten van een hogere hypotheek, bij stijgende woningprijzen, worden rechtstreeks verconsumeerd. Dus een enorme belangrijke peiler onder het (Amerikaanse) economisch stelsel.
    En wellicht draait de hele wereldeconomie hierop.
  3. forum rang 5 DurianCS 15 juni 2011 17:59
    quote:

    Jan de gokker schreef op 15 juni 2011 16:56:

    Hoe zit dat met de vergrijzing in de VS? Hebben ze daar daar ook last van?
    Volgens mij niet. Daar zit een enorm verschil tussen de VS en Europa, en daarom kan de aanpak in de VS totaal anders zijn dan de benodigde aanpak in Europa. Wij moeten wel bezuinigen terwijl de VS kan anticiperen op toekomstige inkomsten.
  4. Jan de gokker 15 juni 2011 19:45
    Hmm ok. Dat anticiperen op toekomstige inkomsten is ze in het verleden natuurlijk ook al wel opgebroken he.

    Wel apart, je zou denken dat het amerikaanse systeem van je schuld kwijt als je het onderpand inlevert zou leiden tot voorzichtigheid bij banken, maar niets is blijkbaar minder waar.
  5. [verwijderd] 15 juni 2011 21:40
    "Het valt allemaal in het niet vergeleken bij de consumentenbestedingen, die een gewicht van 70% in het bbp kennen.

    Prijzen dalen
    Waarom dan toch nog steeds die schreeuwerige headlines als de nieuw in aanbouw genomen woningen weer eens met 10% gedaald zijn?"

    Simpel. Je kunt je overwaarde niet meer opnemen om te consumeren. Het is dus eerder het vervolgprobleem. Komt bij dat van de totale consumptie een groot deel toe te schrijven is aan woninginrichting; tevens zul je eerder een nieuwe woning inrichten met nieuwe inboedel dan je bestaande woning volledig herinrichten.

    Overigens roept men al jaren dat de Amerikaanse economie voor 70% afhankelijk is van binnenlandse consumptie. Is dat cijfer onderhand niet eens aan het dalen? En zo niet, waarom niet? Er wordt wel meer gespaard in de VS...
8 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. Media: Bayer moet opnieuw miljarden betalen in Roundup-claim
  2. Eminence Capital iets kleiner in OCI
  3. AEX doet goede zaken in wisselvallige week vol rentebesluiten
  4. Video: Duitse Bund blijft veilige haven ondanks enorme investeringsplannen Berlijn
  5. Beursupdate: AEX op Wall Street
  6. Wall Street herstelt zich
  7. Olieprijs hoger gesloten
  8. Wall Street koerst af op vrijwel vlak slot
  9. Handelsperikelen drukken op Europese beurzen
  10. AEX met verlies het weekend in

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: sentiment VS stort in, Powell is aan zet en lang zal ASML leven
  2. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: deze sector is méér dan rijp voor een flinke inhaalslag
  3. Premium

    Analyse en Advies

    Heeft Rheinmetall de top bereikt?
  4. Premium

    Tip van de Maand

    IEX Tip van de Maand: een aandeel met 31% upside
  5. Premium

    Analyse en Advies

    Outlook Rheinmetall misschien alweer achterhaald