SNS stopt met vastgoed

Onder invloed van de kredietcrisis zijn banken zeer terughoudendend met de financiering van commercieel vastgoed. De beslissing van SNS Property Finance om zich grotendeels uit de Nederlandse vastgoedmarkt terug te trekken, komt voor de sector dan ook op een uiterst ongelegen moment.

De Nederlandse banken zouden de lage rente op de kapitaalmarkt niet doorberekenen aan de consument. Vereniging Eigen Huis heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMA) daarom verzocht om een onderzoek in te stellen naar de wijze waarop banken de hypotheekrente vaststellen.

Volgens de vereniging zou er onvoldoende concurrentie zijn gezien het feit dat ABN Amro, ING, Rabobank en SNS Reaal circa 80% van de markt in handen hebben.

Forse verliezen
Niet alleen particulieren komen er bekaaid af, ook professionele partijen hebben te maken met een drastisch gewijzigd speelveld in de financiële sector. Buitenlandse spelers hebben zich door de kredietcrisis grotendeels teruggetrokken uit de Nederlandse markt voor vastgoedfinanciering.

Vooral Duitse spelers zijn een stuk minder actief, een trend die overigens al eerder is ingezet. Een belangrijke stap was de verkoop van FGH Bank door Hypovereinsbank aan de Rabobank in 2003.

Andere Duitse banken als Eurohypo (een dochter van Commerzbank) en Aareal zijn nog wel actief, maar in de praktijk wordt de markt gedomineerd door een beperkt aantal Nederlandse partijen:

• ING Real Estate Finance
• FGH Bank
• SNS Property Finance

Laatstgenoemde werd door de overname van Bouwfonds van ABN Amro een grote speler op de Nederlandse markt, maar heeft daar nog weinig plezier aan kunnen beleven.

Flinke afschrijvingen
Vooral de buitenlandse activiteiten in Noord-Amerika en Spanje leverden als gevolg van de drastisch verslechterde marktomstandigheden forse verliezen op. En ook dit jaar moet er flink worden afgeschreven op de leningen die in het buitenland uitstaan.

Achteraf gezien heeft SNS Property Finance veel te grote risico's genomen. Directeur Reinout Overbeek stelde in juni dit jaar in een interview in het Provada magazine het volgende:

"We hebben, net als andere partijen, een tijd achter de rug waarin de bomen tot aan de hemel groeiden, met stijgende waarden, hoge financieringen en grote transacties. Op een gegeven moment leek het wel alsof het er niet toe deed wát je financierde, het rendeerde toch wel."

"We hebben elkaar de laatste jaren behoorlijk gek gemaakt met steeds hoger gefinancierd vastgoed en steeds lagere marges. Die tijden zijn voorbij en ze komen niet meer terug. De voorwaarden worden strakker en de risico's teruggebracht."

Afbouwen
Om het bloeden te stoppen kondigde moederconcern SNS Reaal medio vorig jaar aan om de internationale vastgoedactiviteiten af te bouwen. En nu gaat de onderneming zich ook deels terugtrekken uit de Nederlandse markt.

Daartoe wordt een deel van de Nederlandse leningenportefeuille samen met de internationale leningen ondergebracht in een apart vehikel. De resterende leningen in Nederland worden samengevoegd met de huidige activiteiten op het gebied van midden- en kleinbedrijf van SNS Bank en gaan als nieuw bedrijfsonderdeel SNS Zakelijk verder.

De stappen van SNS Reaal moeten uiteraard in het licht worden gezien van de noodzaak om kapitaal vrij te spelen en de risico's te verlagen. Na de gedeeltelijke aflossing in 2009 staat nog 1 miljard euro steun uit:

• 565 miljoen euro hiervan is verstrekt door de Nederlandse overheid
• en 435 miljoen euro door de Stichting Beheer SNS Reaal

Nog krapper
Het gevolg is wel dat de markt voor vastgoedfinanciering in Nederland nog krapper wordt en feitelijk beheerst zal worden door ING en Rabobank. Daar komt bij dat de banken vanwege de verslechterde omstandigheden op de commerciële vastgoedmarkten en gedwongen door de nieuwe kapitaaleisen al zeer terughoudend opereren.

Dat kan voor partijen die de komende jaren moeten herfinancieren nog wel eens problemen gaan opleveren. Niet voor niets luidde branchorganisatie Neprom al eind 2008 de noodklok doordat er veel minder kapitaal beschikbaar is voor vastgoedfinanciering.

En als banken al bereid zijn om leningen te verstrekken, dan is dat tegen aangescherpte voorwaarden en een aanmerkelijk lagere hefboom.

Aanbieders van besloten vastgoedfondsen zullen daarom meer kapitaal moeten ophalen bij (particuliere) beleggers om hun projecten te financieren. Dit zal het risicoprofiel van dit soort fondsen ten goede komen, maar aan de andere kant zullen beleggers door de lagere hefboom ook genoegen moeten nemen met een lager rendement.