Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

!@#$!@! schreef op 1 juni 2023 09:19:

[...]

Weet je tegen welke NIY Europa gewaardeerd is? (gemiddeld) Zijn daar nog veel afboekingen te verwachten.

Algemeen:
Wat ik trouwens sowieso niet begrijp. Waarom men UK niet wil verkopen ipv Flagships VS. Die zijn pas een drama.

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 09:30:

[...]

5% heel Europa. Maar in Europa zijn (behalve UK geloof ik) de huren geindexeerd, zodat yield widening wordt opgevangen door huurstijging.

De beide UK centra zijn de beste malls van de UK, er is zelfs JV belang van Hammerson in Croydon bijgekocht. Ook hier geldt dat centra te groot zijn en door mixed use toevoeging waarde wordt behouden.

quote:

tradersonly schreef op 1 juni 2023 10:38:

Positie uitgebreid op €42,19
Wie weet was dit de paniekprikker van de huidige falling wedge.

quote:

!@#$!@! schreef op 1 juni 2023 10:30:

[...]

Ja, ze zou mogen verwachten dat de inflatie dat opvangt idd. Wel vallen de omzet groei natuurlijk nog wat tegen in Europa. Immers zonder omzetgroei is volledige indexering niet houdbaar in huidige omstandigheden. We zullen het zien bij de volgende cijfers.

Mixed use; als in ze mogen winkelruimte ombouwen tot woningen?? Hebben ze daar vergunningen voor dan? Dat zou wel positief zijn idd.

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 1 juni 2023 11:14:

[...]

Knappe timing

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 1 juni 2023 11:43:

Op zich wel positief dat de fed zeer waarschijnlijk de rente 14 juni niet gaat verhogen. Zag er steeds meer naar uit dat ze dat wel gingen doen namelijk.

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 14:39:

Ik heb nog eens goed naar de interest exposure van URW gekeken.
Voor de jaren 2023 - 2025 is EUR 20 mrd van de IFRS schuld gehedged tegen interestverhogingen, dus nauwelijks impact op de AREPS in deze jaren.
In 2026 is EUR 15 mrd gehedged en in 2027 EUR 10 mrd.
De hybrids kennen een rente van plm. 4.5% na de reset in 2023 resp. 2026.
URW kan nu Europees 10 jaars geld aantrekken tegen plm. 4% en US 10 jaargeld tegen plm. 6.5%.
Eind 2024 bestaat de schuld globaal uit EUR 2 mrd hybrids, EUR 3 mrd aan US Bonds en EUR 15 mrd EURO Bonds. De rente hierop zou bij volledige refinance van de Bonds tegen huidige tarieven dan plm. EUR 900 mln bedragen, waar de interestlasten (incl. hybrids) nu EUR 525 mln bedragen. Globaal bezien dus EUR 3 per aandeel extra. Echter, eerst vanaf 2026 heeft URW hier last van, omdat dan - indien de schuld vanaf eind 2024 constant blijft - een klein deel van de uitstaande Bonds niet tegen intereststijgingen is gehedged. Echter, zelfs in 2027 is nog steeds meer dan 50% van de uitstaande Bonds tegen intereststijgingen beschermd, zodat indien de rente dan nog steeds op het huidige niveau staat, de AREPS impact beperkt blijft tot globaal de helft van EUR 3 per aandeel, is EUR 1.50 per aandeel.
Resteert in 2027 nog steeds EUR 8 AREPS per aandeel ervan uitgaande dat de AREPS niet groeit vanaf ultimo 2023.
Dus zelfs als de interest in Europa nog doorstijgt naar 5%, zit hier ook geen mega risico voor de AREPS van URW op langere termijn.

Bijzonder dat de markt zo bearish is over URW.

quote:

Mr. Fleming schreef op 1 juni 2023 14:33:

[...]

Voor het belangrijkste gedeelte maakt dat niet uit voor URW, ze hebben het leeuwendeel gehedged tegen rentestijgingen.. Zie in deze ook het stuk van de VEB waarbij alle4 grootste REITS in NL worden vergeleken..

Vandaag toch weer lager. € 42.08.. We zijn een speelbal geworden van kleinere shortfondsen die gelijk een troep leeuwen iedere keer een stukje van URW afscheuren..

Dit blijft zo totdat het management een aankondiging doet over hervatten van het dividend. Misschien moeten ze toch dat verhaal van 40% LtV laten schieten en gewoon aankondigen dat ze met een euro of 2 á 3 dividend op de proppen komen.. Nee niet misschien, dit MOETEN ze doen op zeer korte termijn. Anders staat URW over 2 tot 4 weken op € 33 en dan wordt het een prooi voor een vijandelijke overname op misschien 50.. En wie zit er nu op € 50 te wachten voor dit ondergewaardeerde pracht vastgoedfonds..

Dividend is nu gewoon wel belangrijk. Ook omdat dan dividendtrackers en andere dividendfondsen URW weer op gaan nemen en dit voor koersdruk omhoog gaat zorgen. Dit effect alleen al zal ook de nodige shorters er uit jagen..

Doen ze niets bij URW is het klaar. In de VS weet men ook dat URW met de rug tegen de muur haar vastgoed moet verkopen, dus kansloos. De banken doen ook niets voor URW omdat die nog steeds geen medewerking willen geven aan URW omdat ze nog steeds pissig zijn dat ze een verwaterende(maar voor de begeleidende banken zeer lucratieve) emissie door de neus is geboord.
Die zullen er alles aan doen om URW te saboteren uit wraak..

Enige goede is dat URW wel goede cijfers heeft laten zien qua bezettingsgraad en huurinkomsten, 96.5% is geïnd dit jaar al.

PS. het enige goede aan de absurd lage koersen van vandaag(intrinsiek is URW nog steeds 120 euro per aandeel aan vastgoed waard) dat het steeds meer een overname prooi wordt. Ik durf te wedden dat een aantal grote investeringsfondsen al berekeningen aan het maken zijn..

quote:

Mr. Fleming schreef op 1 juni 2023 15:01:

[...]
En daar krijg je alleen maar ziekelijk lage vijandelijke overname boden door

quote:

Mr. Fleming schreef op 1 juni 2023 14:33:

[...]

Voor het belangrijkste gedeelte maakt dat niet uit voor URW, ze hebben het leeuwendeel gehedged tegen rentestijgingen.

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 15:08:

[...]
Er kan altijd een bod op URW komen, maar dan zit Niel wel in de weg met zijn plm. 27% belang. Die zal voor minder dan E 80 zijn stukken niet aanmelden. Een bod kan dus alleen slagen in samenwerking met Niel, i.e. URW blijft beursgenoteerd en hij blijft zitten plus eventuele anderen. Daar houden PE fondsen niet zo van.

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 15:08:

[...]

URW management moet zeker de LTV target van 40% niet loslaten, want anders worden hun belangrijkste vrienden boos, nl. de bondholders. Het allerbelangrijkste voor URW is dat zij ongehinderde toegang tot de bondmarket heeft tegen de huidige tarieven (4% voor 10 jaar EUR geld) en dat de bondmarkten vertrouwen houdt in de deleverage doelstelling. Dat betekent echter niet dat URW management - mits vrijwel alle US regionals zijn verkocht en de resterende EUR 700 mln Europees vastgoed is verkocht - niet kan besluiten over 2023v zeg EUR 2.50 dividend per aandeel uit te keren, mits het restant wordt aangewend voor schuldaflossing/capex investering in bestaande assets.

URW staat overigens geenszins met de rug tegen de muur, omdat zij t.g.v. de winstinhouding prima aan alle verplichtingen kan voldoen. Ook geniet URW nog het volste vertrouwen van de banken gezien recente afgesloten bankleningen in zowel de US en de EU.

Er kan altijd een bod op URW komen, maar dan zit Niel wel in de weg met zijn plm. 27% belang. Die zal voor minder dan E 80 zijn stukken niet aanmelden. Een bod kan dus alleen slagen in samenwerking met Niel, i.e. URW blijft beursgenoteerd en hij blijft zitten plus eventuele anderen. Daar houden PE fondsen niet zo van.