Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

matin schreef op 25 mei 2023 19:52:

Dit is toch een top bericht.

€ 315 mio aan verkopen

Een kantoor in Europa tegen boekwaarde. Is top
En in de USA een winkelcentrum net onder de boekwaarde.

Daarnaast 5 maanden , elke maand € 115 mio netto winst gemaakt in totaal € 575 mio.

Dus in totaal € 890 mio aan cash weer binnen.

Maar de koers net boven de € 43.

quote:

Lamsrust schreef op 25 mei 2023 20:00:

For Westfield Brandon, the sale price of $220 Mn (URW share 100%) reflects a 10.0% net initial yield and a 4.4% discount to the latest unaffected appraisal. Westfield Brandon is an A-minus-rated 107,000 sqm (1.15 Mn square foot) property with occupancy at 84.5%.

Zelfs een mall met een A- classificatie (volgens Greenstreet classificatie systeem) verhandelt dus al op een niy van 10.0%. Gelet op het beperkte boekverlies van 4.4% een mooie deal denk ik. De US regionals staan gemiddeld in de boeken voor niy 8.6%.

Na deze deal resteert van de US regionals nog plm. USD 700 mln aan boekwaarde voor 5 regionals, waarvan Annapolis veruit de beste is. Op Wheaton zit een CMBS van USD 140 miljoen die m.i. niet geherfinancierd kan worden in 2025, zodat hiervan wellicht t.z.t. de sleutels worden ingeleverd. Resteert te verkopen Annapolis, Oakridge, Plaza Bonita en Fashion Square. Ik vermoed dat er van deze USD 700 mln nog USD 550 a 600 mln terugkomt en dan kan het US regional boek gesloten worden. Tezamen met de default op de CMBS van SF Centre, kan er dan nog USD 1 mrd schuld worden afgelost.

Wel is duidelijk dat een verkoop van A++ en A+ flagships tegen niy van onder de 5% voorlopig niet aan de orde is. Strategie lijkt te worden de allerbeste 10 over te houden en daarin door te investeren, zie plannen Garden State Plaza, Old Orchard en wellicht Montgomery.

quote:

dvl-2 schreef op 26 mei 2023 07:23:

[...]

Ik deel je mening dat het een positief bericht is maar de markt is terughoudend want een eventuele recessie kan de huurinkomsten bij wijze van decimeren. Die 315 mio is dan maar een druppel om de lopende kosten te betalen, zeker ook omdat bij de jaarcijfers bleek dat voor Hamburg nog voor 1 miljard aan facturen betaald moeten worden.

quote:

PhilipBe2 schreef op 26 mei 2023 00:38:

[...]
@ matin,
Wat Brandon betreft:
Goed dat er weer een regional weg is, maar bedenk dat het uiteraard gemakkelijk is "net onder de boekwaarde te verkopen" als je eerst deftig afwaardeert:

De boekwaarde anno 2023 is dus 230 mio, bij een schuld van 131 mio, geeft dit een LTV van 57%....
Als je ervan uitgaat dat bij aankoop in 2017 de LTV niet hoger dan 40% zal geweest zijn, was toen de boekwaarde: 327 mio, dus op Brandon is in de loop van de jaren zeker al 30% of 100mio afgeboekt.

Extract uit het Universal registration document 2020
quote:
"On October 30, 2020, the Group acquired its JV partner’s 50% share in
five US assets (Westfield Brandon, Westfield Broward, Westfield Citrus
Park, Westfield Countryside, and Westfield Sarasota). These properties
and their related mortgage debt are now fully consolidated in URW
accounts as at December 31, 2020. This debt totals $411 Mn, reflecting
the repayment in full of the Brandon mortgage debt ($131 Mn at 100%)
in November 2020 through corporate financing. These properties and
the related loans were previously equity accounted at the Group’s
50% share.
"unquote

PS: The toenmalige JV partner was O'Conner

quote:

mike65537 schreef op 26 mei 2023 09:20:

Dat schuldenplafond van USA is misschien wel de spelbreker nu. Als dat niet goed gaat zullen de meer speculatieve aandelen zoals Urw wel het meest het haasje zijn.

quote:

JH1988 schreef op 26 mei 2023 09:11:

De koers vrolijk weer -0,5%.. beurs is positief al een paar weken. Misschien wel te , maar Unibail gaat alleen maar lager .. zelfs op dit bericht geen mooie groene opening

quote:

mike65537 schreef op 26 mei 2023 09:20:

Dat schuldenplafond van USA is misschien wel de spelbreker nu. Als dat niet goed gaat zullen de meer speculatieve aandelen zoals Urw wel het meest het haasje zijn.

quote:

Zwaluwe/Dongen schreef op 26 mei 2023 09:29:

[...]
Ziet U kans om het verband uit te leggen? Mij ontgaat het eerlijk gezegd.

quote:

Branco P schreef op 26 mei 2023 08:26:

[...]

Het probleem is dat de portefeuille in de USA van matige kwaliteit is. A-minus, dat betekent in Europese termen: C-kwaliteit. Een rapportcijfer zou zijn: 5. Onvoldoende dus. Maar het voor hun adviezen dikbetaalde Greenstreet bedenkt daar dan een A-minus voor. Heb daar van begin af aan op gewezen. Een winkelcentrum met 15% leegstand, dat het moet hebben van oude warenhuizen als trekkers, dat wordt een lastige opgave voor de koper. Vandaar 10% NAV.

Maar let op, heb je een wél goedlopend winkelcentrum, nagenoeg zonder leegstand, met de juiste trekkers (denk aan food én o.a. een Primark, modern, en liefst niet over 2 of meer verdiepingen, met stijgende huren, in een stad als Los Angeles, dan moet je daar gewoon 4,5%NAV voor betalen, of max. 5%. En dat is wat URW moet doen, al het goede spul, dat is mogelijk ruim de helft van USA, verkopen voor een redelijke prijs. En op termijn ook afscheid nemen van Westfield UK, maar heel misschien valt daar, met focus op alleen Europa, nog wel iets van te maken. Maar ik vrees van niet.

Helaas moet URW nog steeds mooi kantorenvastgoed afstoten in Europa, maar tegen de juiste prijs, valt daar wel mee te leven.

quote:

matin schreef op 26 mei 2023 09:04:

Zelfs dit nieuws kan de koers niet omhoog zetten.

quote:

mike65537 schreef op 26 mei 2023 09:43:

[...]

Ik zelf ben een beetje huiverig om bij te kopen nu, ik weet dat er extremistische MAGA-Republikeinen zijn die een greep op die partij hebben nu. Ik zie hun ertoe in staat verhoging van het schuldenplafond tegen te houden door vast te houden aan te hoge eisen.

Snap je het nu of moet ik het nog verder uitleggen?

quote:

Lamsrust schreef op 26 mei 2023 10:19:

[...]

Het probleem is dat de markt wacht op een soort totaaloplossing voor de relatief hoge LTV van URW middels verkoop van alle US vastgoed in 1x. Deze oplossing a la WHV met een verkoop van veel assets tegen 40% discount komt er echter niet, want dat kost de aandeelhouders, en dus de heer Niel, veel geld.

De markt onderschat echter dat URW met deze gefaseerde, doch trage verkoop van US assets (en afronding nog resterend EU verkoopprogramma van EUR 700 mln) i.c.m. de winstinhouding langzaamaan werkt aan zowel schuldreductie als kwaliteitsverbetering van de portfolio, helemaal als de oplevering van alle recente capex projecten wordt meegerekend.

Ik reken tot zomer 2024 op verkoop van de resterende 5 regionals, Mission Valley, default op SF centre en afronding van EU verkoopprogramma dat i.c.m. winstinhouding leidt tot een schuldreductie van bijna EUR 3 mrd. Tel daarbij op de oplevering van Hamburg Uberseequartier en wat kleinere capex projecten en de LTV incl. Hybrids zakt tot rond de 40%.

M.a.w. een totale verkoop van de US assets is dan al helemaal niet meer nodig om de LTV gezond te krijgen.

quote:

Lamsrust schreef op 26 mei 2023 09:54:

[...]

Branco, ik ga met je mee dat een mall die een niy van 10% heeft niet het label A- kwaliteit verdient, doch C lijkt me ook wat overdreven. Ik herinner me dat de Almere mall ook een niy van 10% had en dat is geen C kwaliteit.

Na verkoop van de resterende 5 regionals, een default op SF centre en verkoop van Mission Valley ( hetgeen in totaal plm. USD 1.2 mrd moet opleveren aan schuldreductie) resteren 10 flagships met een gemiddelde leegstand van 8%, NY WTC en 4 airport locaties. De strategie van URW is in deze resterende flagships te investeren om idd een niy van max 5% te kunnen realiseren is mijn indruk, met tussendoor wellicht nog een verkoop van de kleinste van deze 10 nl. Culver City dan wel verkoop van/default op Montgomery om de forse investeringen aan iemand anders over te laten.

De schuld is dan inmiddels onder controle - aflossing van plm. EUR 2 mrd in 2023 plus oplevering Ubersee quartier - zeker als in 2024 ook een groot deel van de winst zal worden ingehouden. Men gaat duidelijk voor behoud en uitbouw van kwaliteit en niet voor verkopen tegen forse discounts, hetgeen mij zeer verstandig lijkt.