Het gaat weer beter met de huizenmarkt. Er worden meer woningen verkocht en ook de huizenprijzen stijgen weer. Vorige week kwam DNB met het nieuws dat de crisis voorbij is. Zij kwamen zelfs met een voorspelling dat de huizenprijzen in 2017 met 4% zouden gaan stijgen.
Dit lijkt opmerkelijk maar heeft te maken met een eerdere uitspraak van hen. DNB adviseert om de maximale hypotheek vanaf 2018 verder te verlagen naar 90% van de marktwaarde. Op het ogenblik kan een koper 103% van de marktwaarde aan hypotheek krijgen. Ieder jaar wordt dit percentage met 1% verlaagd. In 2028 zou dan nog 90% van de marktwaarde als maximale hypotheek te krijgen zijn.
De huizenbezitters met een onderwaterhypotheek zullen niet blij zijn met dit advies van DNB. Het aantal onderwaterhypotheken was volgens het CBS begin 2014 1,4 miljoen (van de 4,3 miljoen huishoudens). Hiervan hadden in de leeftijd categorie 25 – 30 jarigen 800.000 huishoudens een onderwater hypotheek. De overige 600.000 onderwater hypotheken was afkomstig in de leeftijd categorie 30 – 45 jarigen.
Schrik niet
Een groot gedeelte van deze doelgroep zal in de toekomst willen verhuizen. Zij moeten hopen dat hun woning in waarde gaat stijgen. Dit laatste zal wel eens een probleem worden als er vanuit Den Haag verdere maatregelen getroffen gaan worden. Blijft over voor deze doelgroep om flink te gaan sparen.
Het CBS heeft hier ook cijfers over en deze zijn niet zo positief. In de leeftijd categorie van 25 tot 45 jaar was het gemiddeld vermogen in 2008 22.000 euro. Schrik niet, maar in 2013 was dit nog maar 1.000 euro. Deze doelgroep heeft dus in de crisistijd flink moeten interen op hun vermogen om alle uitgaven netjes te kunnen betalen.
Als we kijken naar het vermogen van de 65-plussers dan is hier sprake van het omgekeerde. Deze doelgroep had in 2008 gemiddeld een vermogen van 84.000 euro. In 2013 was dit gestegen naar 99.000 euro. Hier ligt dus een mogelijkheid om de doelgroep tot 45 jaar te helpen.
Vertekend beeld
U moet dan denken aan een schenking om de restschuld te kunnen betalen als het kind gaat verhuizen. In ieder geval is duidelijk dat het vermogen (eigen middelen) en overwaarde woning niet bij de jongeren aanwezig is. Algemene cijfers over de gemiddelde huizenprijs en gemiddelde hypotheekschuld laten daarom een vertekend beeld zien.
| Jaar |
Gemiddelde huizenprijs |
Gemiddelde hypotheekschuld |
| 2010 |
239.530 euro |
152.000 euro |
| 2011 |
240.059 euro |
154.000 euro |
| 2012 |
226.661 euro |
157.000 euro |
| 2013 |
213.353 euro |
158.000 euro |
| 2014 |
222.218 euro |
157.000 |
| 2015 (1) |
221.589 euro |
- |
In 2014 was de gemiddelde hypotheekschuld 157.000 euro bij een gemiddelde huizenprijs van ruim 222.000 euro. Als we deze cijfers verder bekijken dan blijkt dat van de 4,3 miljoen huishoudens er 741.000 huishoudens (17%) geen hypotheek hadden. Dit is natuurlijk een mooi aantal.
Aan de andere kant zijn er 671.000 huishoudens die een hypotheekschuld hebben die meer dan zeven keer hun besteedbaar inkomen is. Volgens de huidige normen is hier sprake van overkreditering. Het is heel goed mogelijk dat een groot gedeelte van deze groep in de toekomst in betalingsproblemen komt.
In 2014 hadden dus 3.561.000 huishoudens een hypotheek. De gemiddelde waarde van de woning was 237.000 (in 2008 was dit nog 298.000 euro). De gemiddelde hypotheekschuld van deze huizenbezitters was 190.000 euro. De betaalde hypotheekrente in 2013 was totaal 32,447 miljard.
Maximale hypotheek
Tot slot een kijkje naar de maximale hypotheek. Vanaf 1 juli 2015 wordt deze weer verder verlaagd. Hieronder een berekening van een alleenstaande die 25.000 euro of 35.000 euro bruto per jaar verdient. De maximale hypotheek is getoetst op een rente van 2,3%. Bij deze rente van 2,3% wordt de hypotheekrente tien jaar vastgezet.
| |
25.000 euro |
35.000 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1995 |
92.083 euro |
131.348 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1996 |
93.820 euro |
140.105 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1997 |
96.948 euro |
142.941 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1998 |
98.685 euro |
149.348 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1999 |
102.160 euro |
152.753 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2000 |
155.925 euro |
190.588 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2001 |
156.466 euro |
200.000 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2002 |
160.797 euro |
200.000 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2003 |
160.797 euro |
225.000 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2004 |
167.836 euro |
230.000 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2005 |
155.925 euro |
218.294 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2006 |
139.141 euro |
220.568 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2007 |
153.218 euro |
229.664 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2008 |
153.218 euro |
226.632 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2009 |
166.211 euro |
234.970 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2010 |
166.753 euro |
233.454 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2011 |
159.173 euro |
222.842 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2012 |
157.007 euro |
219.810 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2013 |
146.179 euro |
208.441 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2014 |
132.644 euro |
193.282 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2015 |
116.402 euro |
178.122 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2015 na 1 juli |
105.574 euro |
159.173 euro |
Natuurlijk is de hypotheekrente vanaf 1995 geen 2,3% geweest. Om een goede vergelijking te maken, heb ik dit percentage over alle jaren doorberekend. Voor alleenstaande starters wordt het niet gemakkelijker om in de komende tijd een leuke woning te kopen. Dit betekent ook dat huizenbezitters die nu hun woning te koop hebben staan minder geïnteresseerden kijkers krijgen.
Vergeet niet dat kopers nu al een paar duizend euro mee moeten nemen om een woning te kunnen kopen. De geluiden over de huizenmarkt zijn dan wel positief, maar de vooruitzichten zijn minder rooskleurig. Het aantal onderwaterhypotheken zal niet drastisch afnemen.
Bovendien wordt de leencapaciteit jaarlijks minder als de trend zich zo doorzet. Het enige positieve is de hoogte van de hypotheekrente. Als deze ook nog gaat stijgen, dan komt er een flink slot op de huizenmarkt te zitten
.